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Hacienda investiga los casos de inmuebles que se venden varias veces en un mismo día

La transmisión múltiple del bien a empresas ficticias permite eludir el pago de impuestos

Lucía Abellán

Un inmueble que se compra y se vende varias veces en un mismo día supone un claro indicio de fraude fiscal. Hacienda investiga los pisos que han cambiado de manos más de una vez en 24 horas. Los inmuebles se transmiten sucesivamente a varias sociedades ficticias de forma que la ganancia generada no tributa. Sólo se grava el último eslabón, el que conduce al destinatario final, pero menos de lo que habría correspondido si la compra se hubiera contabilizado de una vez. Sólo el 15% de las escrituras refleja el precio pagado por el inmueble, según el Catastro.

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"Hay bastantes operaciones de este tipo, y las vamos a descubrir. Son movimientos que no tienen sentido desde el punto de vista de la racionalidad económica", aseguran fuentes de la Agencia Tributaria. Este departamento sigue la pista de los inmuebles que han cambiado de propietario varias veces en un solo día. "Nos hemos dado cuenta de que lo importante no es sólo seguir al contribuyente, sino el bien", agregan.

La ventaja de comprar y vender un mismo inmueble en menos de 24 horas reside en la considerable rebaja fiscal que puede producirse en todos los tributos que gravan esa operación (los impuestos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el de plusvalías y el IVA si se trata de vivienda nueva). Así, si un propietario quiere vender una vivienda a otro por 300.000 euros tendrá que abonar un 18% por la plusvalía generada (la diferencia entre la cantidad que pagó en su día por el inmueble y la que ingresa al desprenderse de él). A 100.000 euros de plusvalía, por ejemplo, le corresponde una factura fiscal de 18.000 euros.

Lo que hará el defraudador será parcelar esa única operación en varias ficticias, de forma que pueda eludir el pago en todas salvo en la final. Así, el propietario simulará que vende el piso a una primera sociedad falsa por 250.000 euros (y por tanto no pagará por esa ganancia), a una segunda por 275.000 y, finalmente, a la tercera (la única real) por 300.000. De esa forma, Hacienda sólo tiene constancia de la plusvalía de esa tercera operación: 25.000 euros, frente a los 100.000 reales.

Dado que los impuestos se fijan como porcentaje de esa cantidad, el pago a Hacienda es sensiblemente inferior (en este caso, 4.500 euros en lugar de 18.000).

Aunque este mecanismo pueda parecer rebuscado, se produce de manera relativamente frecuente, lo que ha llevado a Hacienda a extremar el control sobre esas operaciones. No son las únicas que merecen la atención de las autoridades.

Foco de elusión fiscal

El sector inmobiliario, que ha vivido un auge sin precedentes en los últimos 10 años, se ha convertido en un importante foco de elusión fiscal. El peso de la construcción en la economía se refleja en dos cifras clave: aporta el 17% del producto interior bruto (PIB) y el 13% del empleo.

Para intentar poner coto a las irregularidades y seguir más de cerca al sector, Hacienda está a punto de firmar un acuerdo con los intermediarios del sector inmobiliario (agrupados en la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria, miembro de la patronal CEOE) para tener una mejor idea de los precios de mercado. Las autoridades tributarias saben que en la mayoría de las ocasiones las escrituras de compraventa reflejan un precio de transmisión inferior al real.

A través de este acuerdo, la Agencia pretende afinar el conocimiento de los precios y poner bajo la lupa las operaciones que se aparten de los valores de mercado. Además, la asociación exigirá a las empresas miembro que cumplan un código ético en las operaciones inmobiliarias que gestionen.

La Agencia Tributaria ya firmó un acuerdo similar con los notarios. Estos profesionales están obligados a transmitir los documentos con un modelo único y de forma telemática, para que no se retrasen demasiado respecto del momento de la firma.

Pero quizá la iniciativa más eficaz sea la que ha emprendido la Dirección General del Catastro. Este organismo, dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, estima que sólo el 15% de las escrituras de compraventa reflejan el precio pagado por el inmueble. Para acercar a la realidad la información de la que dispone Hacienda, se está elaborando una base de datos a partir de varias fuentes: los documentos de los notarios y registradores, además de anuncios de venta de pisos, tanto en prensa como en Internet. Hacienda espera contar en 2008 con una muestra representativa de los precios reales.

Carteles de <i>se vende</i> en un edificio de viviendas del centro de Madrid.
Carteles de se vende en un edificio de viviendas del centro de Madrid.

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Sobre la firma

Lucía Abellán
La redactora jefa de Internacional de EL PAÍS ha desarrollado casi toda su carrera profesional en este diario. Comenzó en 1999 en la sección de Economía, donde se especializó en mercado laboral y fiscalidad. Entre 2012 y 2018 fue corresponsal en Bruselas y posteriormente corresponsal diplomática adscrita a la sección de España.

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