La inversión en oficinas bate récords y rebasa los 1.600 millones en Barcelona

El año pasado fue un ejercicio de euforia para la inversión inmobiliaria en edificios de oficinas, que alcanzó los 1.627 millones de euros en Barcelona, según la consultora Cushman & Wakefield. Este monto es un 46% superior al de 2005, que hasta ahora había sido el mejor año para este segmento. Las compras de grandes inmuebles y los altos niveles de superficie contratada, por encima de los 375.000 metros cuadrados por tercer año consecutivo, explican el b oom inversor. El 70% de las compras se efectuó en nuevas zonas de negocios como el 22@ o la Gran Via de L'Hospitalet.

Hasta hace apenas cuatro años parecía impensable que la inversión inmobiliaria en oficinas pudiera rebasar los 1.000 millones de euros. Lo hizo en el periodo 2003-2005, pero nunca sobrepasó los 1.118 millones. A la espera de que esta semana las grandes consultoras publiquen sus informes, todas han avanzado en señalar que las cifras del año pasado constituyen un nuevo "récord histórico".

La consultora Jones Lang LaSalle (JLL), que presenta hoy en Barcelona los resultados del ejercicio de 2006, sitúa la inversión en la capital catalana en 1.389 millones. De acuerdo con los datos que baraja esta empresa, los números de 2006 casi triplican a los del año anterior. Fuentes del sector señalan que las diferencias entre consultoras se deben a que unas incluyen algunas operaciones de suelo que otras deciden descartar. "Lo que importa es ver la tendencia, y en eso casi todas coincidimos", aseguró ayer una portavoz de JLL.

Las contrataciones del año pasado confirman la fuga de sedes y otras dependencias del centro de la ciudad hacia zonas como el 22@, la Gran Via de L'Hospitalet o el Word Trade Center de Cornellà. "Si hace quince años el 75% de la superficie se contrataba en el paseo de Gràcia o la Diagonal, ahora las nuevas áreas de negocios acaparan el 70% de las operaciones", explicó el director de Investigación en Barcelona de Cushman & Wakefield (C&W), Eusebi Carles.

Bajan las reconversiones

La huida de las empresas de la zona tradicional de negocios se debe sobre todo a la reconversión del paseo de Gràcia, que ha dejado de concentrar las sedes corporativas para convertirse en una avenida residencial y de tiendas. Entre 2002 y 2005 pasaron a ser viviendas u hoteles un total de 334.000 metros cuadrados de oficinas, y cada año se transformaban entre 60.000 y 100.000 metros cuadrados. El año pasado, sólo 41.466, correspondientes a nueve inmuebles. "Se ha reconvertido mucho y ya no queda tanto edificio. Pero, además, se ha ido recortando el diferencial entre el precio de venta de una oficina y de un piso, que era el principal motivo por el que se realizaban estas operaciones", afirmó Carles.

Según JLL, en el último trimestre las cuatro mayores compraventas se efectuaron en el 22@. Ayer mismo, Metrovacesa, la principal inmobiliaria española, anunció la compra de una parcela de 3.769 metros cuadrados en este distrito para promover un parque empresarial. La compañía, que ya disponía de más de 23.000 metros cuadrados para parques de oficinas, desembolsará 33 millones de euros para este proyecto.

La superficie total de oficinas contratada en 2006 fue de entre 385.000 y 390.000 metros cuadrados, de acuerdo con los datos de las dos consultoras. Este volumen supone un descenso del 6% respecto al anterior ejercicio, pero los analistas consideran que en realidad reflejan un mayor dinamismo del sector privado. Las administraciones se hicieron en 2005 con una cuarta parte de la superficie que se vendió o alquiló. El año pasado apenas realizaron un par de operaciones: la Diputación de Barcelona arrendó 3.000 metros cuadrados en la calle de Còrsega y el Consejo del Audiovisual de Cataluña, otros 3.000 en el parque Barcelona Media. "La contratación total no deja de ser la segunda más alta de la historia", añade Carles.

Las previsiones pasan por que los niveles de compraventas y alquileres se mantengan en 2007. De hecho, para los próximos dos años C&W prevé que se entreguen 788.917 metros cuadrados de oficinas, incluyendo la Ciudad de la Justicia. De toda esta superficie, 451.000 metros cuadrados (el 57%) ya está comprometida.

La mayoría, nacionales

Los proyectos inmobiliarios en marcha y el alza de los alquileres, consideran los expertos, seguirán alentando la inversión, a pesar de que la rentabilidad en las zonas principales ha caído hasta un 4,25%. "Este año la inversión podría haber sido mayor si hubiera más rotación y más edificios disponibles", asegura Carles.

Las estrategias patrimonialistas de inmobiliarias, sobre todo las cotizadas, y grupos inversores, en especial privados, impiden que los edificios cambien de manos con facilidad. Ello también explica que muchas de las operaciones sean llave en mano. "Se produce mucha venta anticipada. El promotor se hace con un solar y antes de que la superficie esté ocupada ya lo ha vendido a un inversor. En la mayoría de las ocasiones, sin garantía de renta, es decir, sin que se le asegure la ocupación del inmueble. Los altos niveles de contratación lo favorecen", agrega Carles.

Otra tendencia que se afianza es el dominio de las promotoras y los inversores españoles frente a los grupos internacionales en el segmento de oficinas, puesto que éstos últimos buscan sobre todo centros comerciales, mucho más rentables. Según C&W, el 36% de los compradores fueron empresas con sede en Cataluña; el 44%, firmas de otras comunidades autónomas, y el 20% restante, compañías extranjeras.