Los precios de la vivienda amortiguan su escalada, con un incremento anual que ronda el 11%

El anunciado pinchazo de la burbuja inmobiliaria sigue sin producirse. Bien al contrario, las viviendas que salen al mercado en las principales localidades andaluzas vuelven a ser más caras que hace unos meses. Pero los datos del Gobierno central y de las empresas de tasación muestran que la subida de precios, aunque considerable, ha perdido intensidad respecto a años anteriores. Las últimas estadísticas del Ministerio de Vivienda, reflejan que el incremento medio del precio en Andalucía respecto a 2005 se acerca al 11%, la subida más baja desde 1999. Sevilla y Granada son las provincias en las que más se ha enfriado el crecimiento respecto al año pasado, mientras que Córdoba es la única que mantiene tasas anuales por encima del 15%.

El precio de las viviendas, nuevas y de segunda mano, seguirá subiendo en los próximos meses. El análisis de los expertos, que también prevén aumentos en otros parámetros, como la construcción de inmuebles, el empleo y en la creación de empresas en el sector, ahuyenta los temores sobre una desaceleración en la actividad que más ha contribuido al crecimiento económico de los últimos años. Pero al mismo tiempo, esos análisis confirman que la dimensión del principal problema social, el acceso a la vivienda, tampoco deja de crecer.

El Ministerio de Vivienda publicará a finales de esta semana los datos del tercer trimestre sobre el mercado inmobiliario. Los expertos apuntan a que se confirmará entonces la moderación en la subida de precios que ya se apreció en el segundo trimestre: las cifras de junio de este año, con una subida media anual en Andalucía del 11,1% suponen el incremento más bajo desde 1999, cuando comienzan a calentarse los precios.

Con la reciente caída de los precios del petróleo, la vivienda vuelve a constituirse en el bien más inflacionista entre los que mide el Índice de Precios de Consumo (IPC). Y una subida media anual por encima del 10% es sensiblemente mayor a la que afrontan los ciudadanos del resto de países de la UE. Pero es que en 2004, el estruendo del boom inmobiliario era atronador: entonces, el precio de las viviendas que salían al mercado en Málaga eran, de media en la provincia, un 30% más alto que doce meses antes. Los incrementos en Sevilla y Cádiz rondaban el 25%, mientras que en Córdoba o Almería superaban con creces el 20%.

El brutal encarecimiento de la vivienda es más fácil de apreciar si se comparan los precios del metro cuadrado con los que estaban vigentes hace sólo diez años. Desde 1996, el precio medio en el mercado andaluz ha pasado de los 503 euros por metro cuadrado a los 1.626 (más del triple) que recogía como promedio autonómico el último balance del Ministerio de Vivienda. El incremento más acusado se ha experimentado en las dos provincias andaluces que unen a su condición de costeras (un plus en el mercado inmobiliario) un mayor dinamismo económico: el valor en el mercado de las viviendas almerienses pasó de 466 euros a 1.512 en estos diez años, mientras que en Málaga el valor medio se multiplicó por cuatro (se pasó de 512 euros a superar los 2.180), un salto sin parangón entre todas las provincias españolas.

Fue precisamente en las localidades malagueñas donde antes se notó que la subida de precios empezaba a aflojar. Según los últimos datos de la consultora Sociedad de Tasación, que analiza los precios de promociones inmobiliarias recién salidas al mercado de viviendas de tamaño medio, diez de los quince municipios andaluces más caros se encuentran en el litoral malagueño. El pódium regional de las ciudades más caras se lo disputan Marbella, Sevilla y Cádiz -el caso se la capital gaditana se explica sobre todo por la escasez de suelo disponible-. Si se escoge el criterio del Ministerio de Vivienda (muestra de todo tipo de inmuebles), el valor medio de las casas nuevas en estas tres localidades roza ya los 3.000 euros por metro cuadrado, un listón que las tres ciudades más caras de España (Barcelona, Madrid y San Sebastián) superaron hace años.

La pérdida de intensidad en el crecimiento de los precios hizo que el incremento del valor medio en Málaga pasara del 28% en 2004 al 12,5% el año pasado. Una tendencia que se confirmó este junio con un incremento anual del 10% y que se atisba ahora en el resto de las provincias. Sevilla, Granada y Huelva han pasado en un año de crecimientos por encima del 15% a una subida del 10%. Sólo Córdoba mantiene una tasa similar a la de años anteriores (18%).

Ninguna de las capitales andaluzas ha acumulado subidas por encima del 10% en los seis primeros meses del año, aunque Sevilla roza el 9%, según la Sociedad de Tasación. Eso no quita que haya otras localidades andaluzas en las que la burbuja inmobiliaria siga creciendo a un ritmo desaforado, aunque ya no se concentran exclusivamente en la costa. Junto a municipios del litoral gaditano como Sanlúcar de Barrameda (18%) o Chiclana (14%), destaca el rápido encarecimiento de la vivienda acumulado en sólo seis meses por localidades del interior como Puente Genil (15%), Andújar (14,5%) y Morón de la Frontera (20%). Y la subida de precios en la periferia de la capital sevillana se mantiene: Alcalá de Guadaira (15%) o Mairena del Aljarafe (13%) son buenos ejemplos.