FCC replica el modelo Realia

FCC y Caja Madrid ultiman estos días la creación de Alborada, una sociedad conjunta a la que van a ceder sus respectivos negocios de infraestructuras y concesiones, y la próxima salida a Bolsa de Realia, la inmobiliaria cuya propiedad comparten desde su constitución hace seis años. Ambas operaciones, que culminarán tras el verano, responden a una misma estrategia de crear valor, crecer, sacar la compañía al parqué y preservar para FCC la dirección y el control de las empresas a través de una sociedad instrumental.

Alborada quiere invertir este año 1.020 millones en la adquisición de una concesionaria y otros 880 millones en 2008 en la compra de una autopista

FCC se ha puesto las pilas tras la salida de los socios franceses y tras el anuncio que hizo, hace quince meses, de un giro radical en su estrategia. Este mes, su filial Cementos Portland Valderrivas (CPV) ha cerrado la compra de un 51% del capital de su competidora Uniland por 1.092 millones de euros, lo que la convierte en la primera compañía nacional en su actividad, tras haber concluido con éxito en febrero una OPA sobre la navarra Cementos de Lemona, con un desembolso de unos 250 millones. Otras divisiones de FCC han adquirido también en el primer semestre dos empresas, la checa de gestión de aguas SmVak y la austriaca del sector de medio ambiente ASA, por un total de 472 millones. Realia acaba de lanzar una OPA por el 26,91% del capital social de la inmobiliaria francesa SIIC de París, para completar su control sobre la misma, por un importe de 157,7 millones. Y según fuentes de la matriz, antes de agosto harán pública la compra de un importante grupo de construcción en un país de Europa del Este.

Un elevado volumen de inversión que, según asegurarán este viernes a los accionistas, en la junta general de FCC, el presidente Marcelino Oreja y el consejero delegado Rafael Montes, no pone en peligro la consecución de los objetivos que anunciaron hace 14 meses: duplicar en tres años las ventas hasta situarlas entre 10.000 y 12.000 millones; incrementar la presencia internacional para que aporte más del 35% de la facturación, y duplicar el resultado bruto de explotación o Ebitda.

Al margen de la cuantía de las inversiones, el anunciado giro radical en la estrategia de FCC se está haciendo, como se ha dicho alguna vez de los experimentos, con gaseosa. Utilizando fórmulas, socios y actividades ya contrastadas. Así, sus mayores inversiones en los últimos tiempos han ido a consolidar la hegemonía de Cementos Portland, pero el grupo que controla Esther Koplowitz siempre ha considerado el cemento una actividad estratégica. Una decisión atípica entre las constructoras, pero explicable si se tiene en cuenta que el cemento aporta mayor porcentaje que la construcción al resultado neto de explotación (véase cuadros adjuntos).

FCC recurre también para los nuevos proyectos a aliados con los que existe de antemano una experiencia de convivencia satisfactoria, como es el caso de Caja Madrid, con el que el grupo constructor lleva desde 2000 compartiendo al 50% los destinos de Realia.

845 millones en concesiones

Buena prueba es la incorporación del presidente de la citada caja, Miguel Blesa, al consejo de administración de FCC y la elección del mismo socio y de la misma fórmula, integración de los activos respectivos, para crear una sociedad que explote sus infraestructuras y concesiones. Esta sociedad, que inicialmente se ha bautizado con el nombre de Alborada, nacerá con un valor de 845 millones de euros, de los cuales 541 serán aportación de activos (338 millones de FCC y 203 millones de Caja Madrid). La caja, para compensar el desequilibrio entre los activos cedidos, desembolsará adicionalmente en metálico 135 millones, aplicables a nuevas inversiones, y los dos promotores buscan ahora un tercer socio, que en ningún caso será constructor, que asuma un 20% del capital de Alborada (una aportación adicional al proyecto de unos 169 millones). El perfil que se baraja para el nuevo socio es un fondo de capital riesgo o un banco de inversión con experiencia en gestión de infraestructuras.

Dentro de las hipótesis de negocio con que trabajan FCC y Caja Madrid, los documentos fijan 2011 para la salida a Bolsa de Alborada, con una valoración requerida de 3.400 millones (las plusvalías generadas no han sido consideradas en el Plan de Negocio).

En cuanto a las hipótesis de expansión que recogen sus documentos de trabajo figura este año la adquisición de una compañía de este sector, con una valoración de 1.020 millones de euros (408 millones de fondos propios y un apalancamiento de entre el 40% y el 60%); la adquisición en 2008 de una autopista en etapa madura, con una valoración de 880 millones de euros (350 millones de fondos propios y apalancamiento de entre un 40% y un 60%), y la obtención de aquí a 2012 de nuevas adjudicaciones anuales de infraestructuras con una inversión de unos 880 millones cada una.

La constitución formal de esta nueva sociedad va a coincidir con la salida a Bolsa de Realia, prevista para después del verano. Se plantean que salga a cotizar cerca del 40% de su capital y previamente van a reordenar su accionariado para que la constructora conserve su control. Estudian crear un holding conjunto de corte similar a la instrumental B-1998, en la que Esther Koplowitz tiene mayoría y que es la sociedad que le asegura también el control de FCC.