La presión urbanística se deslocaliza

Tras años de profusa intensidad constructora en el litoral valenciano, varias promotoras inmobiliarias valencianas han empezado a proyectar actuaciones urbanísticas fuera de su ámbito inmediato y, en algunos casos, lejos de España. Es la situación del Grupo Marina d'Or, que acaba de presentar un proyecto de 6.300 viviendas de protección oficial para Marruecos, donde también baraja otros proyectos, y que ha abierto oficina en Pekín para explorar la posibilidad de hacer una "gran ciudad de vacaciones" similar a la de Oropesa.

Esta senda ha sido seguida también por otras empresas, que han visto una oportunidad para ensanchar sus horizontes en los tratamientos fiscales favorables que ofrece Marruecos, con proyectos como el de la nueva ciudad de Tamesna que se va a levantar cerca de Rabat, o la de Tamansourt, junto a Marraquech. También la empresa de gestión de conocimiento CMC, a través del arquitecto brasileño Jaime Lerner, prepara algunas intervenciones en Brasil.

Los promotores inmobiliarios valoran el fenómeno como que el sector está maduro

Para Benjamín Muñoz, secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia, este fenómeno responde a que "el sector está maduro, ha sabido gestionar adecuadamente su know how y la experiencia de desarrollar su actividad en regiones prácticamente similares a la nuestra hace 30 años". "Es la respuesta a las inquietudes del empresario promotor y a un planteamiento de negocio cada vez más condicionado por la diversificación y la externalización", apunta, y señala las oportunidades que ofrecen Marruecos o las repúblicas bálticas a medio plazo.

Frente a esa interpretación, el sociólogo especialista en urbanismo José Miguel Iribas, considera que hay varios factores que sustentan este cambio. Para empezar, detecta el efecto de un elemento cultural creciente de oposición social a que se siga utilizando suelo de alta calidad "porque hay un proceso de colmatación que en algunos puntos es intolerable". "El crecimiento urbanístico tiene límites y si es extensivo tiene más, porque además es incapaz de internalizar sus costes medioambientales, económicos y dotacionales", explica. Desde su punto de vista, el modelo "suburbial" que se ha desarrollado en los últimos años, como no genera ciudad, no genera servicios y presiona sobre la ciudad que tiene servicios, por lo que las contradicciones del sistema son más flagrantes y ya provocan el rechazo de los ayuntamientos sobre los que recae.

En segundo lugar, Iribas aduce que en este proceso es determinante el precio del suelo, que en la Comunidad Valenciana "ya es disparatado". "El gran negocio urbanístico ya está mucho más en manos de los propietarios del suelo que en la de los promotores inmobiliarios", relata. De acuerdo con su análisis, para que la promoción inmobiliaria sea "un gran negocio" necesita acumular, y eso choca con la disposición de suelo de calidad. Además, existen interiores que ya se configuran como "mucho más interesantes" que el valenciano, como en Castilla-La Mancha, cerca de importantes ejes de comunicación y próximos a una gran ciudad como Madrid, que en los últimos cinco años ha aumentado 800.000 habitantes (los mismos que tiene Valencia).

Y en tercer lugar, el sociólogo resalta el factor político y legislativo. La nueva Ley Urbanística Valenciana ha restringido las actuaciones y los requisitos se han endurecido. Los propios promotores reconocen que "la ley se ha vuelto más puntillosa" e Iribas sostiene que con la nueva normativa "ya no es fácil hacer procesos acumulativos".

El ex decano del Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana Fabián Llisterri coincide en el diagnóstico: "Aquí está ya todo muy saturado. En precios, en posibilidades de negocio y legislativamente". Llisterri constata que los precios de la promoción en la costa "empiezan a bajar" y que los apartamentos "cuestan de vender", y además "se acusa el desgaste de estar todos los días en los periódicos" con proyectos cuestionados por los colectivos cívicos. "Los ayuntamientos ya tienen contestación interna por los planes urbanísticos y eso está produciendo que la consideración de los proyectos sea otra", razona.

Ante este panorama que ha empezado a ralentizar el ritmo de las actuaciones, las promotoras valencianas se han fijado en nuevos escenarios turísticos que se sostengan sobre las cuatro patas clásicas: seguridad jurídica, seguridad política, seguridad ciudadana y seguridad económica. Iribas considera que escenarios alternativos a España que cumplan con esos requisitos sólo se pueden encontrar en parte de Brasil, en algunas zonas del Caribe y otras del Magreb, como Marruecos. Entre estos, Llisterri considera que Marruecos es por ahora el destino más importante para la promoción.