El parqué recalifica a las inmobiliarias

Las inmobiliarias españolas están protagonizando la mayor parte de las salidas a Bolsa, buena parte de las ampliaciones de capital y una de las mayores pugnas -la guerra de OPA entre Joaquín Rivero y la familia Sanahuja en Metrovacesa- por el control de una sociedad cotizada. Los todavía buenos resultados actuales de su sector y las buenas valoraciones del mercado de renta variable junto al convencimiento de la proximidad de un cambio de escenario en su actividad, con un incremento en los tipos de interés y una desaceleración en los precios y en la demanda de viviendas, les ha impulsado a recurrir a la Bolsa para recabar financiación para diversificar sus productos y mercados.

Las empresas buscan en la Bolsa para afrontar un aumento en los tipos de interés y la desaceleración del mercado doméstico

Renta Corporación y Parquesol se han estrenado recientemente en el parqué, la valenciana Astroc lo hará el próximo miércoles, y Riofisa y Realia han anunciado que comenzarán a cotizar en breve. Marina D'Or, entre tanto, sigue deshojando con ayuda de bancos de inversión la margarita de su incorporación o no al mercado de renta variable. La mayor parte de las salidas a Bolsa en España en 2006 las están protagonizando grupos inmobiliarios y también corresponden a compañías de este sector buena parte de las operaciones de compras, fusiones y ampliaciones de capital, dentro y fuera del mercado doméstico.

El baile afecta a todo tipo de compañías, desde las pequeñas y medianas a los grandes grupos. Entre las primeras, AISA, que cotiza en el segundo mercado en la Bolsa de Barcelona y que el miércoles inició una ampliación de capital por valor de 206 millones de euros ("para adquirir suelo finalista y consolidarnos como una de las diez primeras inmobiliarias españolas", según su presidente, Genís Marfa), e Inmocaral, que acumula una revalorización de más de un 135% desde enero tras la designación de Luis Portillo como presidente y al calor de una posible incorporación de sus activos inmobiliarios a la sociedad y de una ampliación de capital.

Buenos resultados

Entre los grandes, Metrovacesa, la mayor inmobiliaria de Europa, está inmersa estos días en una guerra de OPA por su control entre su actual presidente y fundador, Joaquín Rivero, y sus mayores accionistas, la familia Sanahuja. Y otras grandes, como Realia, Grupo Lar y Renta Corporación, han adquirido en los últimos meses sociedades inmobiliarias en Francia.

En Bolsa, pese a las caídas registradas esta semana en los mercados, las revalorizaciones de las grandes son tentadoras para quienes todavía no han decidido su entrada en el parqué. A 15 de mayo, por poner una referencia temporal, las acciones de Metrovacesa registraban una revalorización anual del 92,46%; las de Fadesa, del 55,11%; las de Colonial, del 33,91%; las de Testa, del 67,8%, y las de Urbis, del 48,71%. Los resultados y beneficios de las inmobiliarias cotizadas en el primer trimestre de este año (véase el cuadro adjunto) han estado, en general, en consonancia con los precios de compraventa de sus títulos.

También lo han estado las divisiones inmobiliarias de los grandes grupos constructores y de servicios. Así, la promotora inmobiliaria Vallehermoso (Grupo Sacyr) ha registrado una cifra de negocios de 304,4 millones de euros en ese periodo, un 14,3% más que en 2005, y un beneficio neto de 44,5 millones, un 41,5% más que en el primer trimestre del pasado año. Acciona Inmobiliaria, la división de patrimonio y promoción del grupo de la familia Entrecanales, ha contabilizado en el primer trimestre una cifra de negocios de 99 millones, un 26,1% más que en 2005, y un beneficio antes de impuestos de 19 millones, un 17,8% más que el pasado ejercicio. Y la división inmobiliaria de Ferrovial alcanzó 225,9 millones de euros de ventas en el primer trimestre, un 39,1% más que 2005, y un beneficio neto de 11,6 millones, un 43,6% más que el registrado en igual trimestre del año anterior.

A pesar de estas cifras, no son pocos los consultores, analistas e incluso algunos empresarios que vaticinan una disminución significativa del mercado inmobiliario doméstico en unos meses. "Nosotros damos por hecha la ralentización del mercado porque es muy difícil que en España sigan construyéndose más casas que Reino Unido, Francia y Alemania juntos", ha afirmado esta semana Enrique Bañuelos, el presidente de la inmobiliaria Astroc, en la presentación de la oferta pública de venta (OPV) de la compañía valenciana en la Bolsa de Madrid.

Otros no opinan lo mismo, como el presidente del Observatorio de la Vivienda, Antonio Garrigues ("si hay una burbuja inmobiliaria en España, es muy sólida y estable"), pero en cualquier caso el riesgo a una caída del mercado es uno de los factores que, a juicio de los expertos, impulsa hoy el desembarco de las inmobiliarias en Bolsa.

Acudir a los mercados de renta variable, señalan los expertos, ha sido la alternativa elegida por algunas inmobiliarias para afrontar la inevitable subida de los tipos de interés, que va a encarecer las hipotecas (el Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de estos préstamos en España, subió en abril hasta el 3,221%, con lo que se sitúa en el nivel más alto desde septiembre de 2002 y supone la séptima subida mensual consecutiva) y la financiación en general de estas sociedades; la moderación en los incrementos del precio de la vivienda que, aunque lentamente, ya se está produciendo en el mercado doméstico; y el previsible cambio de ciclo en construcción.

Otra razón fundamental en las salidas a Bolsa que se están produciendo entre las inmobiliarias es, según distintos analistas, el deseo de sus propietarios -familias, banca y firmas de capital riesgo- de aprovechar las altas valoraciones del mercado bursátil para poner precio a sus activos, tras el fuerte crecimiento en tamaño que han registrado en los últimos años (la capitalización bursátil de estas compañías está por encima de su valor en libros, lo cual añade un valor suplementario en forma de prima por los activos inmobiliarios que poseen). Cotizar en el mercado les facilita obtener liquidez por la entrada de nuevos socios y hacer caja con sus participaciones o aumentar la retribución vía dividendos al dinero invertido en estas sociedades.

Algunos expertos señalan también que las inmobiliarias buscan con su salida a Bolsa una cierta imagen pública de transparencia en sus cuentas y de profesionalidad que les ayude a mejorar la percepción que de ellas tienen los clientes, que las sitúe en mejor posición relativa cuando concurran a concursos públicos, y que les facilite además una participación en futuros movimientos de consolidación corporativa que van a seguir produciéndose en un sector todavía muy atomizado. "El sector va a pasar por una etapa de concentración. Las diez primeras promotoras alcanzarán una cuota de mercado de entre el 12% y el 15% en cuatro años, mientras que ahora no alcanza el 7%", advertía hace unos meses un informe ("Tendencias 04") de CB Richard Ellis.

Financiar la diversificación

La diversificación internacional y de actividades, adoptada por buena parte de las inmobiliarias medianas y por todas las grandes para afrontar el cambio de ciclo y asegurar su viabilidad futura, convierte a la Bolsa en un instrumento precioso para acceder a los recursos necesarios para financiar estos y otros procesos.

El informe de Richard Ellis señalaba que a corto plazo: "Las condiciones de financiación bancaria serán más restrictivas para las empresas medianas y pequeñas. Será conveniente aumentar su capitalización y tener una política de transparencia informativa y una valoración externa de activos y de compañías más generalizada. Muchas compañías han acudido a la financiación con préstamos sindicados flexibles y coberturas de tipos".