Las cifras del mercado hipotecario se vuelven a disparar

Son los últimos datos oficiales. Al cierre del pasado mes de septiembre, el saldo del crédito hipotecario gestionado sumaba 693.550 millones de euros, 142.348 millones más que un año atrás. En octubre, la cifra alcanzó un total de 705.287 millones, 144.601 millones más que 12 meses antes. En términos porcentuales, en ambos periodos, el crédito hipotecario creció a una tasa interanual del 25,8%, incluso por encima de lo que venía siendo habitual en 2005. De enero a octubre pasado, las entidades acumularon nuevas hipotecas por valor de 122.852 millones de euros, más que en todo 2004 (114.566 millones).

Aún a falta de conocerse los datos correspondientes a noviembre y diciembre, los responsables de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) anticipan que "el año 2005 será más expansivo del ciclo, con una tasa de crecimiento interanual del crédito hipotecario gestionado por encima del 25%. Los todavía bajos tipos de interés (a pesar del repunte sufrido durante el último trimestre) han permitido absorber, en buena parte, el importante crecimiento de los precios de la vivienda que durante el tercer trimestre del año se situaba en torno al 13%".

Los todavía bajos tipos de interés han permitido absorber el aumento del precio de la vivienda: en torno al 13% en el tercer trimestre

Con vistas al ejercicio de 2006, prácticamente la totalidad de expertos coincide en que los tipos de interés seguirán una senda alcista que podría llevar a colocar el Euríbor a 12 meses (véase gráfico), en torno al 3,25%. Si se tiene en cuenta que también se espera que el precio de la vivienda siga subiendo en los próximos meses (aunque con menor intensidad), el resultado será, según la AHE que "el umbral de acceso a la vivienda media, en términos de cuota de amortización, se incrementará aproximadamente en un 20%, lo que representa alrededor de los 100 euros mensuales".

Aunque, en principio podría parecer que esta cifra es lo suficientemente significativa como para expulsar del mercado de la vivienda (y, por tanto del crédito hipotecario) a una significativa parte de la población que bien desea acceder por primera vez o bien renovarla, los técnicos siguen manteniendo que en 2006 "el volumen de préstamos hipotecarios crecerá entre el 18% y el 20%, porque se seguirán alargando sus plazos de vida para reducir cuotas y así dar una salida a los colectivos con más dificultades financieras, porque se desarrollarán nuevos productos cada vez más especializados y competitivos y en muchos casos asegurados contra el alza de tipos, porque los inmigrantes se convertirán en fuertes demandantes de crédito, porque en los próximos meses realmente se firmarán muchas hipotecas correspondientes a vivienda iniciadas en 2004 y 2005 que, aún en construcción, están totalmente vendidas...". Desde su punto de vista, estas perspectivas de crecimiento hipotecario no se cumplirían sólo si se produjera una fuerte recesión de la actividad inmobiliaria, un empeoramiento brusco de la situación económica y muy especialmente una elevación llamativa de los niveles de desempleo.

Este optimismo sobre el futuro hipotecario entre los expertos no sólo se evidencia respecto al volumen de crédito sino también respecto a la morosidad que, a su juicio, no crecerá de forma significativa pese al nuevo marco monetario. La clave -dicen- está en que se mantengan los niveles actuales de ocupación y que los tipos de interés se sitúen por debajo de la inflación. Según un reciente informe de Genworth Financial, si los tipos de interés subieran al 3,75%, la inflación se colocara en el 3,7%, la tasa de desempleo se situara en el 9,8% desde el 9,3% actual, si la vivienda no se encareciera y el crecimiento económico se estancara en el 3%, tan sólo hay riesgo de pérdida sobre un 0,06% de la cartera hipotecaria total y del 0,68% de los créditos que superan el límite del 80% del valor de tasación.

De nuevo es el Banco de España, en este caso concreto, su propio gobernador, Jaime Caruana, quien no comparte esta visión. En su artículo, Política monetaria, estabilidad financiera y precio de los activos, advierte a las entidades financieras y a las familias de los problemas que, a su juicio, pueden llegar y señala que bancos y cajas deben llevar a cabo una mejor gestión de los nuevos riesgos que asumen para tratar de crear colchones que absorban los problemas en los tiempos difíciles que, a su entender, llegarán. "Cuánto más tiempo se mantenga una elevada tasa de inflación inmobiliaria, mayor será el riesgo de que se produzca una desordenada y brusca corrección en el futuro".