Hipotecas interminables a precios más altos

Tipos de interés y precios de la vivienda al alza: un cocktail difícil de digerir para quienes, muy especialmente los jóvenes, desean adquirir su primera casa. Para suavizar esta mezcla -lograr que las letras mensuales aprieten pero no ahogen- las entidades lanzan las ya conocidas como hipotecas interminables: sus plazos se amplían hasta los 40 e incluso 50 años. En este boom de los créditos sin fecha de caducidad, el Banco de España está preocupado por que los riesgos son altos, sobre todo ahora que el Euríbor, principal referencia hipotecaria, cotiza ya por encima del 2,85%, por lo que, de mantenerse esta tendencia, a partir de abril, se pagarán unas cuotas mensuales 60, 70 e incluso 80 euros más caras.

El Euríbor puede subir al 3,25% en 2006, lo que se reflejará en un encarecimiento de las hipotecas a partir del segundo trimestre

Las entidades financieras españolas han relajado los criterios de aprobación de nuevos préstamos para adquisición de viviendas

El Banco de España dejaba claro en su último informe sobre Estabilidad Financiera (diciembre de 2005) su inquietud (por el riesgo que asumen tanto las entidades como los particulares que los suscriben) por la aparición de "algunos desarrollos preocupantes en el mercado de productos bancarios, ligados al mercado hipotecario. Productos con garantía hipotecaria a plazo muy largo, con posibilidad de ajustar el plazo de amortización de forma flexible, o incluso con largo periodos de carencia y la posibilidad de aplazar el pago de una parte significativa del principal del préstamo hasta el vencimiento de la operación".

El Banco de España se refería claramente a las hipotecas más de moda de los últimos tiempos -plazos que se dibujan interminables, con la posibilidad de pagar sólo intereses durante uno, dos, tres o incluso diez años y con la opción incluso de aplazar la devolución de una parte significativa del principal del préstamo hasta el vencimiento de la operación- dirigidas muy especialmente al colectivo de jóvenes.

Cincuenta años pagando

La máxima autoridad monetaria reconocía su preocupación incluso antes de que al mercado llegara de la mano de Bilbao Bizkaia Kutxa, Caja de Ahorros de Bilbao y Vizcaya (BBK), una hipoteca con una duración de hasta 50 años -hay quien cree que no se tardará mucho en ver hipotecas heredables con plazos prácticamente ilimitados- y de que el tipo de interés de referencia de la mayor parte de los créditos hipotecarios, el Euríbor a 12 meses, se colocase por encima del 2,85%, tal y como sucede en la actualidad, lo que hace presagiar que las letras mensuales hipotecarias se dispararán no sólo antes de lo esperado, sino también con mayor fuerza.

Efectivamente, el Euríbor cerró 2005 en el 2,78%, su nivel más alto desde diciembre de 2002 (2,87%). En estos primeros días de enero, su precio ha llegado incluso al 2,86%, lo que, según los expertos, no hace sino confirmar la tendencia al alza de este indicador para los próximos meses.

De hacerse realidad estas previsiones (un alza paulatina del Euríbor hasta el 3,25% al cierre de 2006), el importe de las letras mensuales subirá de forma significativa a partir del segundo trimestre del año. ¿La razón? Cada año, los titulares de una hipoteca variable revisan su precio. Éste se fija en función del Euríbor en más de un 95% de los casos. El Euríbor de abril de 2005 (referencia que habitualmente emplearon las entidades para la renegociación de préstamos en junio, pues, normalmente, existe un margen de dos meses entre la publicación definitiva de la referencia y su aplicación) fue del 2,265%.

Si en abril de este año fuera del 3%, por cada 10.000 euros de crédito a un plazo de 25 años se pagarían casi cuatro euros más, lo que para una hipoteca media de unos 150.000 euros (más de 180.000 en la Comunidad de Madrid) encarecería la cuota mensual en unos 58,6 euros (más de 70 euros adicionales en Madrid). Quienes en 2005 renegociaron su hipoteca tomando como referencia el Euríbor de junio (2,103%) serán los que, previsiblemente, más verán subir sus cuotas: más de cinco euros por cada 10.000 euros, cerca de 80 euros para un crédito de 150.000 euros y en más de 95 euros en otro de 180.000 euros. No es de extrañar, según los técnicos, que estas cifras empiecen a dibujarse ya como un nuevo motivo de preocupación para el Banco de España, que reiteradamente advierte de los elevados niveles de endeudamiento de los hogares españoles que hacen que una mayoría tenga una nula capacidad de ahorro.

Alargar los plazos de una hipoteca es, sin duda, una solución a corto plazo para afrontar esta previsible alza en las cuotas. Para quienes ya son titulares de un crédito (a través de una novación, que conlleva algunos gastos) y para quienes estén estudiando serlo en los próximos tiempos. Por cada 10.000 euros, al 3,5% (Euríbor de diciembre de 2005 más el diferencial medio de 0,75 puntos que aplican las entidades), se pagan, si el plazo de la hipoteca es de 25 años, 50,06 euros al mes; bajan a 44,9 euros si es de 30 años, y llegan a los 38,74 euros y 35,32 euros si éste se alarga hasta los 40 años o incluso los 50 años.

El riesgo de ampliar el plazo -el motivo de preocupación del Banco de España- radica, según reconocen los expertos, en que muchas veces esta posibilidad no se utiliza para recortar el impacto que el pago de las letras tiene en los ingresos mensuales (reducir lo que el abono de la hipoteca se come de las rentas que se obtienen), sino directamente en ampliar el importe global del préstamo para adquisición de vivienda, con lo que se mantiene el mismo nivel de endeudamiento relativo con el agravante de que se establece durante un periodo mucho más largo de tiempo.

Si alargar los plazos de forma llamativa inquieta a la máxima autoridad monetaria no lo hace en menor medida la actual tendencia a incorporar amplios periodos de carencia en las hipotecas.

Ha comenzado a ser prácticamente habitual ofertar créditos (de nuevo, especialmente para jóvenes) en los que en el primero, segundo, tercero... y hasta el año décimo no se amortiza capital: sólo se pagan intereses sobre el capital prestado. La carencia es realmente "un buen gancho". Por cada 10.000 euros de crédito (al 3,75%, por ejemplo) se pagarían a 30 años unas cuotas mensuales de 46,31 euros, si éstas se abonaran siguiendo el método tradicional de intereses más amortización. Si durante tres años sólo se pagaran intereses, su cuota (suponiendo que los tipos no variaran) por esos mismos 10.000 euros sería de 31,25 euros. Estas cifras, aplicadas a un préstamo de 150.000 euros, suponen una diferencia de más de 225 euros al mes, lo que suele desembocar -dicen los técnicos- en caer en la tentación de pedir a la entidad financiera más dinero prestado. En lugar de 150.000 euros, solicitar, por ejemplo, 220.000 euros, con el resultado inicial de pagar una cuota similar.

El Banco de España tiene, por si el desarrollo de las hipotecas a muy largo plazo no fuera suficiente, una preocupación adicional. Según su última Encuesta sobre Préstamos Bancarios (en la que participan los 10 bancos y cajas de ahorros españoles más importantes), "en relación con los préstamos a los hogares para adquisición de viviendas, las entidades españolas en su conjunto han relajado los criterios de aprobación de nuevas operaciones".

Bancos y cajas han reconocido haber suavizado sus exigencias como consecuencia de la mayor competencia y de las mejores expectativas económicas en general. Todo ello en un contexto en el que los tipos de interés efectivos negativos (los establecidos por debajo del nivel de inflación), que, a juicio de los expertos, tanto han impulsado la contratación de nuevas hipotecas por parte de los particulares, están a punto de dejar de ser una realidad.

El resultado ha sido que el crédito hipotecario gestionado por las entidades financieras españolas alcanzase los 705.287 millones de euros en octubre de 2005, un 25,8% más que en el mismo periodo de 2004, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Es la primera vez que este indicador supera la barrera de los 700.000 millones. Y todo ello, en un entorno en el que el Ejecutivo aprobará una nueva reforma en el impuesto sobre la renta que podría contemplar alguna reducción de los límites actuales de desgravación por financiación ajena en la compra de vivienda.