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El año de las 800.000 nuevas viviendas

La construcción bate su sexto récord consecutivo mientras se multiplican los signos de alarma

La vivienda sigue siendo el motor de la economía española. Pese a todas las previsiones que apuntaban a una ralentización, 2005 volverá a ser un año récord en construcción de nuevos pisos, casi 800.000. Ni los altos precios ni el exceso de demanda han conseguido frenar el extraordinario ritmo constructor, insólito en cualquier otro país desarrollado. Para 2006 los expertos vuelven a pronosticar una inflexión debido a la subida de tipos de interés, la menor entrada de inmigrantes y la disminución de la inversión extranjera. No obstante, los expertos apuntan a que un parón brusco en la construcción de viviendas tendría efectos muy perniciosos para la economía.

Nunca hasta ahora se habían construido tantos pisos, ni durante tanto tiempo. El número de viviendas proyectadas este año marcará su sexto récord consecutivo: 800.000 casas, de las que cerca del 90% son nuevas, según la estadística de visados de los arquitectos. Tantos pisos como Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

Todo apunta a que las subidas de tipos de interés, que encarecen las hipotecas, la menor entrada de inmigrantes y el descenso de la inversión extranjera en inmuebles contribuirán a frenar el ritmo a partir de 2006, aunque por el momento no han tenido ningún efecto. Si se produce esta disminución, será moderada, pronostican varios expertos, mientras otros ya no se atreven a hacer previsiones..

Si los tipos suben al 3%, pagar una hipoteca de 150.000 euros costará 60 euros más al mes

El BBVA calcula que el número de casas iniciadas caerá un 5% el próximo ejercicio

"Lo que ocurre en España no se ha visto en ningún país. Nos hemos vuelto locos"

Y es que los economistas (y los responsables políticos) se han equivocado una y otra vez, desde hace tres años, en sus previsiones inmobiliarias. La moderación del boom constructor tenía que haber llegado en 2002, pero los pisos no han echado el freno, ni en ritmo de construcción ni en subida de precios. "Lo que está ocurriendo en España no se ha visto en ningún otro país en el mundo. Nos hemos vuelto locos", dice el economista y arquitecto Ricardo Vergés.

"Esto es insostenible", advierte. "La deuda familiar supera los 600.000 millones de euros y eso significa que, en números redondos, no hemos pagado casi nada de lo que hemos construido; sólo los intereses", explica Vergés, que admite que es incapaz de predecir cuánto se construirá en 2006.

La escalada de precios -en España (un subida del 150% desde 1997), EE UU, Reino Unido, Francia- y el boom constructor dieron un impulso a la economía mundial tras el estallido de la burbuja tecnológica en 2000. ¿Pero qué pasará si el boom inmobiliario también llega a explotar?

Pocos se atreven a decirlo en público, pero existe una fuerte inquietud sobre la evolución del mercado inmobiliario en instituciones como el Banco de España y en el propio Gobierno. No es para menos. La vivienda es el principal sostén de la economía. La dependencia alcanza todos los ámbitos imaginables. Gracias a las hipotecas que, por ahora, pagan religiosamente las familias (su deuda supone un 130% de su renta), los bancos y las cajas de ahorro se aseguran un negocio a largo plazo, mientras que constructoras e inmobiliarias han podido duplicar su tamaño en dos años, financiar su expansión internacional y acometer compras multimillonarias.

También son el principal sustento financiero de los ayuntamientos, con instrumentos que van desde el impuesto de bienes inmuebles, que se ha disparado en los últimos años, como los planes de recalificación de terrenos. Para Hacienda también es buen negocio: los ingresos por IVA, el impuesto de sucesiones, entre otros, han aumentado la recaudación. Por su parte, la Seguridad Social se beneficia de la creación de empleo en el sector, con nuevos cotizantes.

La actividad constructora es frenética. El número de viviendas visadas creció un 9,4% en el segundo trimestre del año respecto a idéntico periodo de 2004, lo que eleva a 803.246 el número de pisos visados en los últimos 12 meses (sólo un 8% son viviendas protegidas), según el informe del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos. Y todo indica que este fuerte ritmo siguió en el tercer trimestre. Otra estadística útil es la de los visados de dirección de obra de los arquitectos técnicos (véase gráfico). Según esta fuente estadística, el año pasado se visaron 739.000 viviendas, un 93% nuevas (el resto son rehabilitaciones y ampliaciones). Entre enero y septiembre pasado la cifra acumulada fue de 584.754 pisos. El mercado se encuentra en su sexto récord anual consecutivo, al calor de una demanda que ha encontrado hipotecas baratas, al menos hasta ahora. Hasta 2000, la media habitual era que se construyeran 350.000 pisos al año. Pero en 2000 el número se disparó hasta las 594.820 viviendas construidas, casi lo mismo que en 2001 y 2002. En 2003, se registraron 690.206 pisos y 739.658 durante el año pasado.

Las grandes ciudades y la costa absorben casi todas las nuevas casas. Mientras, el mercado del alquiler apenas representa un 7% del parque frente al 10% de hace cinco años y el 30% de la media europea.

¿Hasta cuando puede seguir este ritmo? "La iniciación de viviendas ha alcanzado un máximo histórico y todo indica que se habrán iniciado 750.000 pisos en 2005 [datos basados en la estadística de los arquitectos técnicos], pero periodos de venta de las promociones más dilatados pudieran ralentizar la iniciación de nuevos proyectos", afirma el servicio de estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmobiliaria. Esta entidad calcula que el número de viviendas iniciadas caerá un 5% en 2006, destinadas a cubrir la demanda derivada de factores demográficos (nuevos hogares e inmigración) y segundas residencias.

La reciente subida de tipos de interés en la zona euro (del 2% al el 2,25%), el primer incremento en cinco años, y las futuras que se avecinan pueden suponer un punto de inflexión en este mercado. La subida es asumible, pero inquieta a quien está endeudado. A esta preocupación se suma la del Banco de España ante hipotecas demasiado largas (hasta 40 años). La última subida de tipos supondrá para un crédito medio de 150.000 euros a 30 años poco más de 33 euros al mes. Pero, si los tipos suben al 3%, sumarán ya cerca de 60 euros.

La consultora Roan está convencida de que la demanda se mantendrá fuerte pese a la subida de los tipos. Para Roan, el equilibrio de construcción de pisos se sitúa en una cifra en torno a 400.000 viviendas, que calcula que se alcanzará en dos años."Si se produce una subida fuerte de tipos afectará a la demanda; si no, creo que el ritmo se mantendrá como ahora más o menos; quizás hay una pequeña bajada", explica el economista y estadístico Julio Rodríguez. Este experto destaca, sin embargo, que el número de tasaciones de viviendas cayó un 4% entre enero y septiembre pasado, un indicador que puede adelantar una moderación.

Rodríguez explica que los inversores y los compradores de segunda residencia, sobre todo en la costa, son los que están manteniendo la demanda, ya que los inversores compran entre 150.000 y 200.000 pisos al año. La menor entrada de inmigrantes también debería contribuir a relajar la construcción..

Menos optimista, Ricardo Vergés recuerda que muchos ciudadanos que han comprado piso en los últimos años ya viven con el agua al cuello. El pago de la casa llega a absorber el 50% de los ingresos familiares brutos. Un nivel muy sensible para hacer frente a una subida del préstamo o una previsible crisis económica. "Esta situación es peligrosísima", advierte. "Las burbujas en general no estallan, sino que se van desinflando a pinchazos, y eso pasa cuando una familia no puede pagar la letra", explica, "y cuando muchas familias no pueden pagarla llega el desastre".

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 11 de diciembre de 2005