Seguridad en París y riesgo en Varsovia

Las inmobiliarias españolas afrontan dos opciones muy diferentes, en cuanto a rentabilidad, riesgo y tipo de producto, en la internacionalización de sus negocios. La estrategia interna asumida por cada grupo, sea una mayor diversificación o una mayor especialización de actividades, inclina también el fiel de la balanza hacia una u otra opción. Quienes apuestan por dar un mayor peso en su facturación y en sus beneficios a la actividad patrimonial, y por tanto a los ingresos recurrentes que les aportan los alquileres, se inclinan en general, como han hecho Colonial y Metrovacesa, por países de Europa Central. Francia, Reino Unido, Alemania o Bélgica son, además, mercados maduros y muy seguros para el inversor.

El régimen fiscal francés permite mejorar en casi un 1% la rentabilidad obtenida en España por el alquiler de inmuebles

La otra opción, países de Europa del Este y otras áreas extraeuropeas, ofrece rentabilidades mucho más jugosas a las inmobiliarias, especialmente en las actividades puras de promoción, pero el riesgo también es mucho mayor y son numerosas las dificultades jurídicas, registrales y financieras con las que se encuentra el empresario extranjero en estos países.

Fiscalidad y dividendos

Las razones aducidas por Metrovacesa, que con su adquisición de la francesa Gecina ha protagonizado la mayor operación inmobiliaria europea, reflejan en general las ventajas de la primera de las alternativas citadas para los grupos españoles. La inmobiliaria francesa respondía al objetivo perseguido y publicitado semanas antes por el presidente de la española, Joaquín Rivero: compañía de alquileres inmobiliarios, de tamaño considerable, que cotizase en Bolsa y que estuviese radicada en Francia, Bélgica u Holanda. No eran exigencias gratuitas. El régimen fiscal en esos países para este tipo de compañías mejora en casi un punto porcentual la rentabilidad obtenida por esa misma actividad, el alquiler de inmuebles, en España.

En Francia, en concreto, el régimen fiscal SIIC permite a las inmobiliarias con las características citadas la exención de impuestos sobre dividendos siempre que destinen a los mismos el 85% de su beneficio.

Gecina le ha supuesto además a Metrovacesa reducir su exposición al mercado doméstico, por un lado, y "adquirir una presencia significativa en el atractivo mercado francés" (opera en París, un mercado de oficinas e inmuebles cinco veces más grande que el madrileño, bastante rentable y con mucha liquidez), y fijar una plataforma de crecimiento con una cartera de calidad. Pero además le permite a Metrovacesa incrementar su exposición a los activos de alquiler, que han elevado su participación en el total de sus activos desde el 59,5% al 83,5% (la actividad de promoción, en consecuencia, ha reducido su participación del 40,5% al 16,5% en el total de activos).

Juan José Brugera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial, ha explicado en un artículo de la revista Tendencias, de CB Richard Ellis, la adquisición de Société Foncière Lyonnaise (SFL). "¿Y por qué SFL? Muy sencillo, porque no existía ni existe en el mercado francés un mejor complemento para la estrategia de Colonial. Así, gracias a esa adquisición, Colonial ha reforzado las dos líneas básicas de su negocio patrimonialista: el alquiler de oficinas y la presencia en los centros de negocio de los mercados más importantes".

La compra de la francesa en junio de 2004 le ha permitido a Colonial cerrar el pasado ejercicio con un resultado récord, al alcanzar un beneficio atribuido de 118,7 millones de euros, un 37% más que en 2003. La cifra de negocio se situó en 755,7 millones, con un aumento del 88%. La aportación de SFL, contabilizada a partir del 1 de julio de 2004, contribuyó a elevar sus ingresos por alquiler y venta de activos. Brugera, a la vista de estos resultados, no dudó en anunciar que su grupo está dispuesto a realizar nuevas adquisiciones con criterios semejantes a los que rigieron la compra de SFL.

Algo distinto es el caso de Fadesa en su desembarco francés. La cuarta inmobiliaria española se hizo en mayo con el 70% del capital de la empresa francesa Financière Rive Gauche, además de una opción de compra por el resto del capital a ejercer en un plazo de tres años. Financière Rive Gauche, constituida en 1991, desarrolla su actividad en los mercados de Lyón (sureste), París y la región de Rhône Alpes (este de Francia). En la actualidad tiene multitud de proyectos en curso, entre los que destaca una promoción en París, con una inversión de 30 millones de euros.

La compañía controlada por la familia Jove ha optado, por tanto, al contrario que Metrovacesa y Colonial, por una inmobiliria dedicada a la promoción, no a los alquileres, y en cualquier caso, de un tamaño mucho menor que los de Gecina o SFL. En total, la compra le ha costado a Fadesa unos 200 millones (entre la adquisición propiamente dicha y las inversiones posteriores que se propone hacer), una cifra modesta en comparación con los desembolsos hechos por Colonial (759 millones) y Metrovacesa (3.800 pagados) en su desembarco en Francia.

Los planes de la familia Jove son trasladar, a través de la inmobiliaria francesa, su modelo de negocio, " ajustándolo a sus peculiaridades, aportando su capacidad financiera y su saber hacer en el mercado inmobiliario europeo". Su entrada en Francia se produce después de que haya iniciado operaciones en Hungría, Polonia, Portugal, Marruecos y México.

Banco de pruebas en Portugal

No son las únicas en poner un pie junto al Sena. Renta Corporación contaba a finales de mayo con 10 edificios en París, en los que había invertido 115 millones, al tiempo que cerraba su primera compra en Londres. Son las dos capitales preferidas por los inversores nacionales del sector, que también buscan negocio en Berlín.

Restaura cuenta también con más de mil viviendas en París y busca incrmentar su presencia en este país.

Ha sido Portugal, sin embargo, el banco de pruebas de las inmobiliarias españolas. Por allí han pasado y continúan todas las grandes y muchas medianas y pequeñas, sobre todo en actividades de promoción, centros comerciales y complejos de ocio y vacaciones.