"Mejora el negocio de oficinas y pierde empuje la vivienda"

"Hay grandes oportunidades para las inmobiliarias españolas en el mercado francés", asegura Benoît du Passage, consejero delegado de Jones Lang LaSalle European Board y presidente-director general de Jones Lang LaSalle Francia, que gestionó hace unos meses la adquisición del grupo francés SFL por la española Colonial. Du Passage, que conoce bien el inmobiliario nacional porque durante los años noventa dirigió las actividades de su compañía en España, cree que el mercado de la vivienda se ha frenando un poco en su crecimiento de los últimos años porque hay una cierta sensación, "entre comillas", de incertidumbre. Apunta también que en los últimos meses se ha producido una cierta inflexión en la caída de los precios de alquiler de oficinas en las zonas céntricas y un fenómeno nuevo: la sustitución del protagonismo tradicional de los fondos de inversión internacionales por sociedades familiares españolas de inversión en el mercado de propiedad de oficinas.

"Jones Lang LaSalle alcanzó en 2003 una facturación de 950 millones de dólares en todo el mundo y de 17,4 millones de euros en España"

"Han bajado los alquileres de las oficinas, pero no sus precios de venta. Inversores españoles han sustituido en este mercado a fondos extranjeros"

"No somos comparables. Tenemos una capacidad de cruzar fronteras, a nivel geográfico y de actividades, que no existe en otras compañías"

Pregunta. Jones Lang LaSalle no es una inmobiliaria al uso, tampoco una consultora especializada o un banco de inversión. ¿Realmente qué es?

Respuesta. Tiene razón, no somos ninguna de esas cosas y al tiempo somos un poco de cada una de ellas. Básicamente tenemos tres tipos de actividades. Una de mercado, lo que se llama aquí agencia inmobiliaria, que es la base de todo porque es el oxígeno que se pone en el fuego permanentemente. Es decir, es información que sale al y del mercado y que beneficia a toda la compañía. También a nuestras actividades de inversión. En paralelo, tenemos departamentos de asesoramiento y hacemos todo tipo de estudios, desde los relativos a una operación simple a proyectos completos de la A a la Z. Y además, contamos con distintos departamentos que trabajan en la gestión de fincas, centros comerciales, grandes edificios de oficinas, hoteles... Es decir, que hacemos un poco de todo.

P. ¿Y en inversión?

R. Tenemos unas filiales, LaSalle Investment Management, que están separadas del grupo para evitar conflicto de intereses y que hacen inversión directa. Compiten con los grandes fondos de inversión internacionales.

Y nuestro departamento de capital market, que compite también, sin ninguna duda, con la banca de inversión. Especialmente en el Reino Unido, pero también en otros mercados. La compra de Société Foncière Lyonnais (SFL) por Inmobiliaria Colonial es una operación propia de banca de inversión que realizamos junto a Goldman Sachs. La diferencia con esas instituciones es que somos un grupo muy especializado en el negocio inmobiliario.

P. En definitiva, un grupo sui géneris en su sector.

R. No me gusta hablar de la competencia, pero en efecto creo que no somos comparables con nadie. Tenemos una capacidad de cruzar fronteras, a nivel geográfico y a nivel de actividades, que no existe en otras compañías. Y además funcionamos como una misma y única empresa en todo el mundo. El 80% o el 85% de la cifra de negocios de los grandes de nuestro sector se concentra en EE UU, mientras que en nuestro caso el reparto es más equilibrado entre zonas geográficas (un 40% en todo el área americana, un 40% en Europa y un 20% en Asia-Pacífico) y entre los distintos negocios.

Jones Lang LaSalle está organizada como una gran compañía de servicios de asesoramiento y nuestra competencia opera más más bien como las grandes agencias inmobiliarias.

P. ¿Son mercados diferentes?

R. Los americanos son muy buenos en lo suyo y nosotros en lo nuestro. Por ello la filosofía con la que nos fusionamos, en 1999, LaSalle Partners y Jones Lang Wootton, y la que aplicamos a nuestra estrategia de crecimiento es importar en Europa y Asia lo que hacen muy bien los americanos y nosotros regular, los servicios a usuarios inmobiliarios, y por contra, exportar a EE UU todos nuestros negocios con los inversores, como por ejemplo la intermediación especializada, donde tenemos mucha experiencia y somos muy buenos. Hay un campo enorme en EE UU, donde hay grandes fondos de inversión que compran mucho y donde Jones Lang LaSalle está aún poco presente.

Aquí tenemos que mejorar la gestión de los usuarios en sus instalaciones. Las empresas empiezan a subcontratar, en especial las de EE UU, y si somos capaces de dar bien este servicio a esos clientes, que son los más exigentes, en Europa, seremos tambien capaces de dar este nuevo servicio a nuestros mejores clientes europeos.

P. ¿Cuál es la facturación de su grupo?

R. En el mundo, donde operamos en 36 países de los cinco continentes, en 2003 facturamos 950 millones de dólares, con un ebitda

[ingresos antes de impuestos, intereses y amortizaciones] de 99 millones. En España, nuestra facturación el año pasado fue de 17,4 millones de euros. De esta cifra de negocios, 1,2 millones de euros correspondió a hoteles; 6,4 millones, a inversión; 4,7 millones, a agencia; 3,3 millones, a gestión de inmuebles, y 1,8 millones, a valoraciones y consultoría.

P. ¿Qué representa el negocio típicamente inmobiliario en la facturación

de Jones Lang LaSalle?

R. En torno a un 18%, 20%, pero el porcentaje es mayor en algunos países como Suecia o Rusia. Aunque tampoco son los mismos volúmenes de negocio. En mercados consolidados, como España, estamos controlando un tercio del mercado de capital market. Desde hace cuatro o cinco años hemos intervenido en una de cada tres grandes operaciones que se han realizado en el segmento inmobiliario empresarial. En agencia inmobiliaria nos movemos en el caso español en torno a un 25%, más o menos, dependiendo del año.

P. ¿Podría precisar algo más sobre sus actividades?

R. Le voy a dar algunos ejemplos recientes e ilustrativos. En el área de agencia, por ejemplo, el traslado de la sede de Microsoft Ibérica al parque empresarial La Finca, de Pozuelo de Alarcón (Madrid). En asesoramiento estratégico, el realizado para el desarrollo de la nueva sede social central de Telefónica, unos 200.000 metros cuadrados de parque empresarial, en el polígono madrileño de Las Tablas. Y en operaciones de inversión, hemos hecho recientemente la venta del edificio de la Audiencia Provincial de Madrid. Son ejemplos de los distintos tipos de actuación que hacemos en el mercado secundario español.

P. Por cierto, ¿cómo está el mercado español?

R. ¿Cuál de ellos? Hay submercados muy distintos. Está el de la vivienda, que tiene vida propia...

P. Pues empecemos por la vivienda.

R. Este mercado ha experimentado crecimientos brutales en los últimos años, del orden del 15% y del 20%, pero ahora está tendiendo a desacelerarse, aunque sigue habiendo una demanda muy potente. Quizá haya más miedo, entre comillas, al futuro. A que suban los tipos, a que vayan a salir más viviendas subvencionadas al mercado..., y de ahí que se esté frenando un poco la demanda.

P. En cualquier caso, este mercado supone sólo una parte pequeña en su facturación.

R. ¿En el residencial? Sí, porque es un negocio en el que hemos entrado hace poquito, hará unos cuatro años. Es un negocio, además, que tarda mucho en despegar. Desde que tú vendes un suelo hasta que ese suelo está terminado pueden pasar esos cuatro o cinco años que le decía. En residencial es cierto que se vende antes de estar construido, incluso; pero desde que empiezas un proyecto hasta que cobras cuando se ha escriturado pueden pasar cuatro años. Quiero decir que ya estamos en velocidad de crucero en residencial, pero llevamos relativamente poco tiempo. De todas maneras, no es el mercado típico de nuestra empresa en el mundo.

P. ¿Y el mercado de oficinas?

R. Aquí distinguiría entre los mercados de renta, de alquiler, y los mercados patrimoniales y de inversión. El mercado de renta en Madrid ha estado bajando durante los tres últimos años. Desde el tercer trimestre de 2001, en que se dieron los precios máximos, éstos han bajado más de un 40%; pero este tercer trimestre de 2004 ya hemos marcado un punto de inflexión en la caída de precios máximos. Entendemos que este mercado se ha estabilizado ya en sus precios máximos y confiamos en que pronto comenzarán estos precios, siempre hablo de los máximos, a subir. Sin embargo, hay otro mercado, el de zonas periféricas, donde hay mucha desocupación de oficinas, donde la crisis no ha terminado. En el distrito de negocios hay un 4,5% de desocupación, y en las periferias lejanas, las coronas Tres Cantos, las Rozas, San Fernando y San Sebastián de los Reyes, si hablamos de Madrid, un 30% de vacantes. Ese mercado aún va a seguir fluctuando en base de precios mínimos durante unos años. Con lo cual hay un mercado de oficinas a dos velocidades. Algo que es una novedad en Madrid, un mercado subiendo en las zonas mejores y en caída libre, digamos, en otras, pero que se da desde hace tiempo en plazas como París.

P. ¿Y en compraventa?

R. En valores de compraventa, sin embargo, se han mantenido mucho los precios de las oficinas. Ha habido durante todos estos años de caída de precios de renta mucho dinero para comprar producto por parte de invesores y de fondos de inversión que a la postre ha acabado aceptando menores tasas de retorno. Además, se ha producido un fenómeno interesante y es que el último año el 80% o más de las operaciones de inversión en el mercado de alquiler de Madrid las han hecho españoles, fundamentalmente inmobiliarias familiares, como Pontegadea, de la familia Ortega, propietaria de Inditex, y sociedades patrimoniales familiares. Han copado el mercado porque son grupos mucho más ágiles que los fondos tradicionales, toman decisiones muy rápido y conocen bien el mercado porque están aquí. De modo que han acabado desplazando a los compradores tradicionales, u oficinas para alquiler en España, que han sido en los últimos años los grandes fondos de inversión alemanes y americanos. Y lo han hecho manteniendo los precios, pero aceptando unas rentabilidades más bajas.

P. Hablemos de los centros comerciales.

R. El negocio de centros comerciales, que es relativamente nuevo en España, hasta 1996 en que se vendió La Vaguada no existía como tal mercado, se ha comportado también de una forma diferente en función de su oferta y demanda. Ha habido mucha demanda por parte de inversores institucionales, pero dirigida fundamentalmente a los centros de mayor calidad y más diversificados. Los precios de alquiler se han mantenido en los últimos años mucho más estables que los de las oficinas.

En Jones Lang LaSalle gestionamos más de un millón de metros cuadrados de superficie alquilable, en números redondos, tanto en oficinas (650.000 metros) como en centros comerciales (350.000 metros) en toda España.

P. ¿Y el sector inmobiliario industrial?

R. El mercado industrial, como sabe, tiene rentabilidades más altas que otros mercados inmobiliarios y es un buen destino para diversificar las inversiones en el sector. También teóricamente puede tener más riesgo, en cuanto que es más fácil crear suelo industrial que crear suelo terciario. Pero en general, es un activo muy bueno para inversores que desean rentabilidades altas y productos de calidad a largo plazo.

P. ¿Y en los hoteles?

R. Entre enero de 2001 y junio de 2004, Jones Lang LaSalle Hotels ha intervenido en el 52% de las operaciones de compra-venta de más de 10 millones de euros registradas en España. En este subsector no participamos en la gestión porque entendemos que es mucho más especializada que la de los centros comerciales.