Ligera preocupación

Los agentes económicos están alerta. Los mercados hipotecarios norteamericano y europeo presentan hoy síntomas de inquietud. Un análisis más detallado de la situación permite encontrar similitudes y diferencias entre ambos modelos.

El nivel de endeudamiento de las familias, medido sobre la renta disponible, ha alcanzado niveles máximos, situándose en EE UU en un alarmante 120% y en España por encima del 90%, impulsado en ambos casos por la vertiginosa expansión de la financiación a la vivienda.

Sin embargo, la sensibilidad a movimientos en los tipos de interés es distinta en uno y otro caso. En EE UU, la mayor parte de los préstamos son a largo plazo y tipo de interés fijo, y en Europa la alternativa de tipos fijos apenas tiene mercado (no es el caso del Reino Unido, pero sí el de España). Estas estructuras de préstamos afectan de forma muy distinta al pago de la deuda, medido por el importe de la cuota del préstamo sobre la renta disponible, que supone un 13% en media para el conjunto de las familias norteamericanas (un nivel muy similar al español). En los préstamos a tipo fijo, la cuota queda protegida ante subidas de tipos; en los préstamos a tipo variable, no.

Por otro lado, la Fed estima que tres cuartas partes de los préstamos vivos se otorgaron con un importe sobre el valor de mercado del activo del 80%. Hoy esta ratio está en torno al 45%, lo que amplía el margen para que el precio de la vivienda pudiera caer antes de que surja un impacto sobre el valor de las garantías.

Ante este panorama, las autoridades españoles han movido ficha. Primero fue el Banco de España, animando a las entidades de crédito a la concesión de préstamos a tipo fijo; ahora es el Gobierno el que anuncia medidas que eliminen obstáculos a la libre oferta de productos hipotecarios.

En definitiva, una subida de tipos, escenario retrasado y suavizado por el contexto actual al menos a este lado del Atlántico, podría tener un mayor impacto sobre las cuentas financieras de las familias europeas que sobre las norteamericanas, si bien éste sería moderado.

Esteban Sánchez y Sergio Esteban pertenecen a Grupo Analistas.