El cimiento financiero del 'boom' inmobiliario

El boom inmobiliario del último cuatrienio ha tenido su reflejo en los mercados financieros, donde se han disparado las emisiones de cédulas y bonos de titulización. Es la otra cara de la subida de la vivienda, que ha obligado a bancos y cajas de ahorro a buscar financiación para los créditos hipotecarios y que coloca al mercado español de este tipo de activos entre los grandes de Europa.

Es la otra cara del boom inmobiliario de los últimos años. A febrero de este ejercicio el volumen total del crédito hipotecario ascendía a 445.352 millones de euros, con un crecimiento del 20% respecto al mismo mes de 2003.

Estos activos ligados al mercado inmobiliario son atractivos porque ofrecen más ganancia que la deuda y cuentan con máxima solvencia

El encarecimiento de la vivienda y, pese a ello, el aumento de las compraventas ha necesitado de una ingente cantidad de financiación. ¿De dónde ha salido tanto dinero para la compra de viviendas? Bancos y cajas de ahorro son los principales financiadores de este boom, pero ellos también han tenido que recurrir a los mercados a buscar ese dinero.

En esta pirámide de la financiación inmobiliaria, el crédito hipotecario bancario tiene su contrapartida, bien en los tradicionales depósitos que los clientes colocan en las entidades financieras o bien mediante la emisión de títulos (cédulas hipotecarias o bonos de titulización). El presidente de la Asociación Española de Banca, José Luis Leal, reconocía tras la asamblea de la patronal que el escaso crecimiento de los depósitos, frente al fuerte aumento del crédito hipotecario había llevado a los bancos a buscar financiación en los mercados financieros, mediante cédulas y bonos.

Crecimientos exagerados

El boom inmobiliario y la demanda de crédito han sido tan exagerados que el mercado por excelencia de renta fija en España (mercado AIAF) se codea ahora con los grandes de Europa y ocupa una segunda posición en ese tipo de activos que las entidades financieras utilizan para financiar la vivienda, sólo por detrás de Alemania. Además, este tipo de activos representan el 56% de todas las emisiones (pagarés, bonos, preferentes...) lanzados en España

Las cifras y los porcentajes de crecimiento son concluyentes. El volumen de emisiones de cédulas hipotecarias sumaba en abril del pasado año 30.611 millones de euros y esta semana la cifra ascendía a 51.312 millones. Muy lejos quedan los 22.051 millones de cierre de 2002. Se ha producido un crecimiento en estos 16 meses superior al 200%.

En los bonos de titulización también se produce este despegue. La titulización consiste en convertir los créditos en bonos. Por este proceso, las entidades financieras sacan de sus balances los créditos y los transforman en bonos. Los intereses y el capital que pagan los solicitantes del crédito servirán para atender a la rentabilidad del bono y, por supuesto, para devolver al inversor el capital prestado. Pues bien, en abril de 2003 el importe de bonos de titulización alcanzaba los 45.032 millones de euros, y en el mismo mes de este año la cifra ya asciende a 75.725 millones. Nuevamente, su comparación con el cierre de 2002 resulta mucho más llamativa ya que en esas fechas el saldo vivo de este tipo de bonos era de 36.810 millones.

Sumando las cédulas y los bonos de titulización, en el mercado AIAF se contabiliza un volumen de cerca de 130.000 millones de euros. Si el crédito alcanza los 445.000 millones, supone que más de una cuarta parte de los créditos se están financiando en los mercados financieros.

Para los bancos y las cajas de ahorro que dan créditos gracias a la financiación que obtienen del mercado, la utilización de estos activos (cédulas y bonos de titulización) tiene sus ventajas e inconvenientes. Con los bonos de titulización consiguen sacar de su balance una partida sobre la que ya no tienen que provisionar y, por tanto, es un ahorro. Pero, a diferencia de la utilización de depósitos bancarios con los que alimentar los créditos hipotecarios, las cédulas obligan a las entidades financieras a dar una rentabilidad comprometida durante un periodo de tiempo, mientras que con los depósitos existe más flexibilidad, ya que al cliente se le pueden variar las condiciones.

Los depósitos tienen una vida mucha más corta que las emisiones de cédulas y, por tanto, es más fácil ajustarse a las condiciones de mercado. En definitiva, la financiación vía mercado resulta más cara a las entidades financieras que la que consiguen con sus tradicionales depósitos bancarios.

Inversión sólida

Estas cédulas y bonos de titulización que están respaldando los créditos que ofrecen las entidades financieras, se negocian en el mercado y ofrecen sus rentabilidades. Son, pues, un activo financiero en el que invertir. Julio Alcántara, director general del mercado AIAF explica alguna de sus características. En primer lugar, destaca que este tipo de emisiones están calificadas, normalmente con triple A, que supone la máxima calificación crediticia, es decir, son títulos de toda solvencia en los que el inversor recibirá los intereses prometidos y finalmente recibirá el capital prestado.

Eso sí, existen diferencias claras entre cédulas y bonos de titulización, desde la perspectiva del inversor. Las cédulas se emiten con un tipo de interés fijo que se suele cobrar semestralmente. Un tipo que rige durante toda la vida de la emisión y además, se conoce de antemano la amortización de la cédula hipotecaria. Al tener el tipo de interés fijo pueden sufrir apreciaciones o depreciaciones en el precio de la cédula.

El caso de los bonos de titulización es distinto. Su tipo es variable y se suele revisar semestralmente. Además, el plazo de amortización no suele ser tan exacto y es posible que se produzca de forma anticipada. Al ajustarse el tipo de interés al de mercado -toman normalmente como referencia el Euríbor- las posibles variaciones en los precios se ajustan y, por tanto, no tienen riesgo de depreciación del bono.