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Entrevista:MANUEL JOVE CAPELLÁN | PRESIDENTE DE FADESA

"Seguiremos creciendo, con o sin 'boom' inmobiliario"

El fundador de la inmobiliaria gallega está convencido del éxito de la salida a Bolsa

Manuel Jove Capellán, coruñés de 62 años, fundó Fadesa en 1980. Ahora, la inmobiliaria se prepara para salir a Bolsa. La compañía gallega ha crecido casi a la misma velocidad con la que su presidente, carpintero de oficio, es capaz de hacer un mueble (lo puede tener listo en una tarde). Entre 1998 y 2003, la cifra de negocio casi se ha multiplicado por seis, hasta 525 millones de euros. "Nos hemos disciplinado como empresa y hacerlo nos ha dado futuro", explica Jove en la primera entrevista que concede en dos años.

Fadesa, especializada en la promoción de primera y segunda residencia y una actividad patrimonial centrada en hoteles y campos de golf ligados a la actividad residencial,

"No se descarta nada absolutamente, ni fusiones ni compras. Estudiaremos todo lo que sea ventajoso para la empresa"

"Cuando más creció Fadesa fue en los años de mayores dificultades en el mercado. No veo burbuja, y uno no tiene miedo de lo que no ve"

"Calculamos que la banda de precios fijada para la OPV tiene un descuento de entre un 15% y un 20%. La acción tendrá recorrido"

"Nuestro negocio primordial es y será la promoción de vivienda. Intentaremos ser fuertes en aquellas cosas que sabemos hacer"

colocará un 33% del capital (ampliable otro 3,3% por las entidades colocadoras) en la primera oferta pública de venta (OPV) del mercado español desde junio de 2002. La fecha elegida para comenzar a cotizar es el 30 de abril. Los inversores ya pueden solicitar títulos a un precio entre 11 y 12,60 euros. Con esta operación, la compañía ingresará hasta 510 millones.

Tras la OPV, la familia Jove seguirá controlando la inmobiliaria (54%), mientras que el resto de socios se mantendrá en el capital: Morgan Stanley (2,5%), el empresario Modesto Rodríguez (3,5%), Caja España (3,3%) y Antirver (2,8%), sociedad participada al 50% por Josefa Ortega y José María Castellanos, accionistas de Inditex.

Pregunta. Fadesa es la primera compañía española que sale a Bolsa en dos años, ¿le causa cierta inquietud romper la racha?

Respuesta. El empresario es riesgo. La Bolsa está ahora en un buen momento. Es un riesgo, pero comedido. Los bancos de negocios ven el estreno con mucho entusiasmo. Estamos convencidos de que se van a cumplir los objetivos. Ése es nuestro pronóstico. Hay tres tramos: minoristas (que se reserva un 40% del importe de la oferta), institucional español (17,5%) e institucional extranjero (42,5%). Creo que se cubrirá sin problemas.

P. ¿Está satisfecho con la banda de precios que se ha fijado?

R. Sí, siempre quise que el precio fuera ajustado, pero por la parte baja de la horquilla. Es apetecible y esperamos que atraiga a los inversores.

P. ¿Y a qué tipo de inversores espera atraer: agresivos, conservadores...?

R. A todo tipo de público que busque acciones con recorrido. El accionista se va a encontrar con un valor de gran crecimiento, sin duda. La acción está muy por debajo de su valor; calculamos que tiene un descuento de entre un 15% y 20% en comparación con las empresas del sector. No quiero hablar de cantidades, pero estoy convencido de que la acción subirá fácilmente. Con eso contamos. Además, está el compromiso firme de que el 25% del beneficio neto [85 millones en 2003, un 54% más que el año anterior] se destinará a dividendos. Los accionistas podrán cobrarlos en metálico o en acciones de Fadesa, a través de una ampliación de capital. Yo personalmente me comprometo a reinvertirlos en la empresa durante los tres próximos ejercicios. Confío en la empresa. Nuestras ventas se han incrementado a un ritmo anual superior al 100% en los últimos cinco años.

P. ¿Pero cómo se garantizará el beneficio a partir de ahora?

R. Los dos próximos ejercicios, 2004 y 2005, los tenemos prácticamente garantizados. Y también parte de 2006. Lo único que nos queda es construir las viviendas que hemos vendido. Nosotros anotamos los beneficios cuando escrituramos la vivienda, no cuando la vendemos. Tenemos 1.211 millones de euros de compromisos de venta. Sólo hay que acabar las viviendas. Y contamos con doblar las ventas en tres o cuatro años. Ese objetivo no es ninguna barbaridad. Además, tenemos una cartera de suelo edificable que supera los 11 millones de metros cuadrados, 21.000 viviendas en desarrollo y 60.000 en cartera.

P. Fadesa se estrenará con un valor bursátil inicial entre 1.225 y 1.403 millones, por detrás de Metrovacesa, Urbis y Colonial. ¿Ocupará el lugar que le corresponde en el

ranking del sector?

R. Si no lo ocupase ahora, estoy seguro de que lo ocupará en un futuro. Lo que es seguro es que estaremos entre las cinco primeras. Con el tiempo, ya dirá la Bolsa dónde debemos estar. Es el inversor el que nos debe valorar con nuestro hacer diario.

P. ¿Dónde le gustaría estar?

R. En el número uno, sin ninguna duda. Trabajaremos y lucharemos para conseguirlo, para estar ahí lo antes posible. Ésa es la obligación del empresario: tratar siempre de superarse. Pero si no llegamos al número uno, no pasa absolutamente nada. El caso es que lo hagamos bien. También nos marcamos estar en el Ibex. Ésa es nuestra ilusión.

P. ¿Cuál es el principal objetivo de la salida a Bolsa?

R. La compañía ha crecido en tamaño y creemos que debe ser mucho más pública. Desde hace dos años tenemos nuevos socios, y hemos visto que tener socios es bueno. Nos hemos disciplinado como empresa, y hemos visto que hacerlo nos ha dado prestigio y futuro.

P. Una vez en Bolsa, ¿cree que será más fácil comprar otras empresas? ¿Es ése otro de los objetivos de la salida?

R. Creo que las compañías debemos seguir creciendo. Siempre digo que depende de la novia y de la dote, de las circunstancias. Desde luego, estamos abiertos a estudiar posibles adquisiciones de empresas, si son interesantes para nosotros, claro. Tenemos una cuota del 1% en el mercado nacional. Eso es una barbaridad. Este mercado está muy fragmentado. Las inmobiliarias deben seguir creciendo. No se descarta nada absolutamente, ni fusiones ni compras. Veremos todo y estudiaremos todo lo que sea ventajoso para la empresa.

P. El nombre de Fadesa ya ha surgido en operaciones de concentración llevadas a cabo en el sector en los últimos años. La última, en medio de una oferta de compra hostil lanzada por el grupo italiano Caltagirone para arrebatar a la inmobiliaria Bami el control de Metrovacesa...

R. La única oferta que presentamos [a mediados de 2000] fue una oferta competidora por Zabálburu, que perdimos, porque alguien [Bami, hoy fusionada con Metrovacesa] pagó más. Lo demás fueron rumores. Con eso no quiero desmentir que estuviéramos o no. Analizamos todas las oportunidades, pero la única firme fue la de Zabálburu.

P. En el caso de una fusión, ¿estarían dispuestos a unirse a una constructora, como han hecho Sacyr y Vallehermoso?

R. No lo vemos. Las fusiones serían con empresas del mismo sector, inmobiliarias.

P. ¿Y qué empresas tiene como referente en ese sector?

R. No tengo una idea fija de empresa modelo.

P. El crecimiento extraordinario de las ventas de los últimos cinco años coincide con el actual boom inmobiliario. ¿Qué le diría al inversor que puede pensar que a Fadesa sólo le ha ido bien por ese boom?

R. Siempre se ha hablado de booms en este sector. Pero hay que tener en cuenta que cuando más creció esta empresa fue en los años de mayores dificultades en el mercado, a comienzos de la década de los noventa, y crecimos haciendo viviendas de protección oficial. Fuimos los que más viviendas de este tipo hicimos. Además, el boom inmobiliario ha sido para todas las empresas, pero unas hemos crecido más que otras. Hemos trabajado mucho y seguiremos creciendo, con o sin boom inmobiliario.

P. ¿Y qué pasará si se reduce el nivel de demanda de pisos?

R. Creo que el número de viviendas que se está haciendo en España puede bajar, y además sería aconsejable que bajase. Me parece una barbaridad que se construyan entre 550.000 y 600.000 viviendas anuales. No sería nada perjudicial para Fadesa que bajase el número de primeras viviendas a 350.000 o 400.000. Lo que nosotros tenemos que hacer es trabajar para hacernos con una mayor parte del sector. Ahora estamos vendiendo en 54 localidades y tenemos que estar en 60, 70, 80, en todas aquellas en las que nos permita el mercado estar. Por otro lado, el crecimiento de la vivienda en la costa sigue creciendo y lo hará mucho más. Ahí es donde las inmobiliarias tenemos que seguir creciendo de una forma importante, aunque baje la primera vivienda, que no creo que baje, de momento...

P. ¿Y cuándo bajará?

R. Creo que el precio seguirá subiendo, aunque no tanto como en estos últimos años.

P. Entonces, ¿no tiene miedo a la temida burbuja?

R. Es que no la veo, no veo burbuja. Y uno no tiene miedo de cosas que no ve.

P. El PSOE está determinado a aumentar el número de viviendas protegidas. ¿Qué le parece su plan de choque?

R. Si se potencia la VPO, benditas sean las medidas que lo consigan. Hay que apoyar este tipo de viviendas.

P. Cada vez más, las inmobiliarias diversifican su negocio -más alquiler, por ejemplo- para tener ingresos recurrentes. El 97% de los ingresos de Fadesa todavía procede de la promoción. ¿Seguirán esta tendencia?

R. Fadesa va a crecer sin ninguna duda en patrimonio. Ahora mismo, entre los hoteles que inauguramos este año y los que tenemos en construcción y en proyecto, suman ya 19 establecimientos, es decir, unas 7.500 camas. Este año abriremos de cuatro a seis hoteles. Y seguiremos creciendo. Otro objetivo estratégico es el desarrollo de 22 campos de golf. Con el tiempo, sin duda alguna, será un activo importante. Supondrá mayor porcentaje de beneficios que ahora.

P. ¿Se centrarán en los grandes complejos turísticos?

R. Intentaremos ser fuertes en aquellas cosas que sabemos hacer. En el caso de los hoteles, vamos de la mano de una cadena, Barceló, que entra en capital, con un 16,5%, y en gestión. Nosotros sabemos construirlos, ellos saben gestionarlos. Pero nuestro negocio primordial es la promoción de vivienda. En realidad, tanto los hoteles como el golf van unidos a grandes desarrollos urbanísticos. El porcentaje de ingresos procedentes de la vivienda siempre será superior.

P. ¿Cómo afectarán los atentados terroristas del 11 de marzo al turismo de costa?

R. La costa española ha estado totalmente abarrotada en la Semana Santa pasada. No creo que el efecto del 11-M sea motivo de preocupación. Los ciudadanos de la Unión Europea están deseando venir a nuestras costas. Las ventas de apartamentos turísticos están creciendo. Nosotros estamos potenciando este negocio muchísimo. Estamos abriendo oficinas comerciales en Reino Unido, Alemania, Irlanda. Calculamos que, en dos años, nuestras ventas en el sector del turismo supondrán más del 25%.

P. En la actualidad, Fadesa también está presente en Portugal y Marruecos. ¿Cuál será su estrategia en el exterior?

R. En esos países estamos muy a gusto, y con gran éxito. Si vemos una oportunidad de negocio en otros países, iremos sin ningún tipo de complejo. Ahora mismo no hay ninguna decisión tomada al respecto, pero se están estudiando posibilidades.

P. Fadesa se fundó hace más de 20 años como una empresa pequeña y de carácter familiar. ¿Cómo ha cambiado?

R. Las empresas, cuando son pequeñas, son un poco más manejables. Después, cuando uno se va haciendo mayor, se van haciendo un poco más pesadas. Pero el sistema ha sido desde el principio el mismo. Se trata de un modelo integrado: el 80% de nuestro suelo lo gestionamos nosotros, y nosotros construimos, comercializamos y vendemos (incluida la posventa) de forma directa. Creo que somos la única inmobiliaria, entre las grandes del sector, que lo hace todo. Ahora la gestión está profesionalizada.

P. Tras la OPV, usted seguirá teniendo el control. ¿Mantendrá siempre esta política?

R. Hoy por hoy, sí. Creo que es bueno para la compañía y para el inversor. ¿En el futuro? No tengo una bola de cristal...

P. ¿Se siente cómodo con los actuales socios?

R. Sí, y ellos también. Todos permanecerán en el capital.

P. ¿El control de una empresa por parte de una familia no puede limitar en ocasiones su expansión?

R. El empresario que es propietario gestionará la empresa; por lo menos, igual que el profesional que no es propietario. Creo que ser mayoritario no es malo para el rendimiento de la compañía. No jugaré en contra de mis intereses y los del inversor, porque me juego mi dinero.

P. La OPV le reportará importantes ingresos. ¿Ha pensado en diversificar su patrimonio?

R. La verdad es que, ahora mismo, no tengo nada pensado. Pero algo habrá que hacer, posiblemente en otros sectores, como inversor privado.

P. ¿Habrá ampliaciones de capital en caso de que Fadesa necesitara captar recursos?

R. Si se necesitaran recursos, qué duda cabe que habría ampliación de capital, pero de momento la empresa está sobrada en términos de cash flow. La deuda está a un nivel bajo y, además, es subrogable a los compradores de la vivienda. La empresa no tiene ahora mismo necesidades de financiación. Si lo necesitase, estudiaríamos si ir a una ampliación de capital o solicitar un préstamo.

P. Fadesa ya intentó salir a Bolsa en 1999. ¿Ahora no hay marcha atrás posible?

R. En aquella ocasión, la Bolsa cayó tanto en los últimos cinco días y el castigo al descuento fue tan impresionante, que tuvimos que dejarlo. Esta vez será definitivo, salvo que ocurran cosas que no están a nuestro alcance. Ahora es el momento adecuado.

El 'golazo' promocional del Deportivo

El responsable de Crédit Suisse First Boston encargado de presentar Fadesa a los analistas en Londres cambió la corbata por una camiseta del Deportivo de A Coruña. Los buenos resultados que está cosechando el equipo de fútbol en la Liga de Campeones -acaba de clasificarse para las semifinales tras eliminar al Milan de la competición- se han convertido en un inesperado filón de publicidad para la inmobiliaria gallega, que patrocina al conjunto gallego, justo en el inicio de la carrera promocional de la OPV entre los inversores internacionales.

"¿Qué si ayuda? ¡Claro que ayuda!", explica Manuel Jove Capellán durante la entrevista. "Al Depor lo conocen en todo el mundo. Fadesa no sabían lo que era, si era una empresa de electrodomésticos o de leche, pero sí que sabían del Deportivo y que lleva el nombre de Fadesa en sus camisetas. Ahora empiezan a saber también que Fadesa es una inmobiliaria y esto es importante", añade Jove que confiesa que va muy poco al fútbol, aunque su empresa dispone de un palco en Riazor. "Disfruto mucho cuando gana el Deportivo. Por dos cuestiones, porque es el equipo de mi tierra y porque lleva nuestro nombre, y últimament nos está dando grandes satisfacciones", cuenta. Fadesa firmó hace tres años un primer contrato con el Deportivo por dos años y un segundo por otros cinco, es decir, hasta 2008. El importe no se ha hecho público, aunque existen cláusulas para que, en caso de que el Depor gane la Liga española, por ejemplo, aumenten los ingresos procedentes de su patrocinador.

La publicidad extra que supone la victoria en Europa del Depor contruibuirá a atraer la atención de los inversores extranjeros. "La impresión que nos llega de los bancos de negocios es que existe en el mercado mucha intención de estudiarnos. Tenemos citas importantes estos días", explica el fundador de Fadesa. En los próximos días y hasta la salida a Bolsa, fijada para el 30 de abril, los responsables de la inmobiliaria tienen previstas citas con inversores en Reino Unido, Holanda, Estados Unidos, Alemania y Francia, además de España. "Esperamos encontrar una buena respuesta del inversor extranjero", asegura Jove.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 18 de abril de 2004

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