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El Banco de España avisa del riesgo de un "ajuste brusco" en la vivienda

La sobrevaloración de precios llega al 20%, mientras el suelo se encareció un 10% en 2002

El Banco de España ha vuelto a entrar de lleno en el problema de la vivienda y ha lanzado una seria advertencia de nuevo: existe el riesgo de un "ajuste brusco" en el mercado inmobiliario si no se frenan los precios, que calcula sobrevalorados entre un 8% y un 20%. El organismo indica, en su último boletín económico, que los precios reales de los pisos se han duplicado en los últimos 25 años, sin que se aprecien todavía signos claros de moderación. Sin embargo, el suelo, señalado como principal responsable de la escalada de precios, se encareció menos el año pasado: un 10,6%.

¿Hay burbuja inmobiliaria? El Banco de España no la menciona en su informe de septiembre, pero sí alerta de las "potenciales implicaciones" que la evolución del precio de la vivienda tendrá en "la estabilidad macroeconómica y financiera de la economía española", ya que constituye "el principal activo de las familias". De inmediato lanza una señal de alarma: cabría esperar una reconducción, "previsiblemente gradual", de los precios, pero cuanto más tiempo tarden en echar el freno, "mayor será el riesgo de que el ajuste necesario termine produciéndose de una manera más brusca de lo deseable". Y nada indica que esa moderación esté a la vuelta de la esquina.

El boom inmobiliario se inició a final de 1997. Cada año desde entonces se han construido más de 500.000 viviendas, un récord. Pese a todo, la mayor oferta no se ha notado en los precios que, al contrario, se han disparado un 78% hasta 2002. El último dato del Ministerio de Fomento, a cierre del segundo trimestre, indica que la subida fue del 17,5% en los últimos 12 meses, pese a la desaceleración económica.

El Banco de España señala, no obstante, que los principales indicadores que sustentan la demanda (PIB, empleo y tipos de interés) "siguen avanzando a tasas positivas en nuestro país". Además, destaca que el consumo privado en el tercer trimestre mantuvo el ritmo de crecimiento del trimestre anterior, cuando el consumo de los hogares registró una ligera aceleración del 3,2%.

Un factor clave ha sido la bajada de tipos, que ha facilitado el acceso a las hipotecas, pero el alza de precios ha sido tal que ha eclipsado buena parte de ese efecto positivo y el préstamo para la compra de casa supone casi la mitad del salario medio bruto. Aun así, el crédito hipotecario gestionado por las entidades financieras ascendió hasta julio a 349.953 millones de euros, con una subida interanual del 23,1%. El Banco de España ya ha advertido en varias ocasiones del peligro que entraña el alto endeudamiento de las familias españolas. Según una encuesta sobre préstamos bancarios que se incluye en el mismo boletín económico, las entidades financieras españolas esperan un descenso de la demanda de préstamos hipotecarios en el tercer trimestre, tras muchos trimestres de fuerte crecimiento, y auguran que las condiciones de los créditos se endurecerán.

El origen de la actual escalada de precios de los pisos se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobilario que terminó en 1991 con "una excesiva corrección". Como consecuencia, el Banco de España habla de "la existencia de una cierta infravaloración de este activo en la segunda mitad de la década de los noventa". Pero esta infravaloración "ha resultado más que compensada por los fuertes crecimientos acumulados hacia el final de la década", de forma que en 2002 los precios estaban sobrevalorados "entre un 8% y un 20%".

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Como principal culpable de las alzas de precios siempre se ha señalado al suelo. En tres años, su precio casi se ha duplicado (sólo en 1999 se disparó un 120%). Pero en 2002 se moderó: el metro cuadrado se encareció un 10,6%. Esta desaceleración refleja que las expectativas de revalorización del precio de venta de las viviendas eran menores el año pasado. La realidad ha demostrado que no ha sido así: la vivienda subió el año pasado casi otro 17%. Los expertos coinciden en que en 2002 la llamada burbuja se infló aún más por la entrada masiva de inversores que huían de las caídas en la Bolsa. Según el BBVA, las expectativas no fundamentadas de revalorización llegaron a suponer ese año un 50% del alza de precios.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Viernes, 3 de octubre de 2003