Hipotecas a precio de saldo

El índice euribor, principal referencia para fijar el tipo de los préstamos hipotecarios a interés variable, está en mínimos históricos. Tras la decisión del BCE de recortar el precio del dinero en medio punto, su cotización se acerca al 2%. La tentación para el particular de ampliar el importe de su hipoteca es alta -su coste es más bajo que nunca- pero los expertos advierten de que hay que mantener la prudencia y que a medio plazo los tipos pueden volver a subir.

Los titulares de hipotecas pueden suscribir desde hace unos días un seguro que les cubra del riesgo de variación de los tipos de interés

Nunca las hipotecas han estado tan baratas. El euribor marcó en mayo un mínimo histórico del 2,25% y en junio se acerca al 2%. Una situación que invita a los titulares de hipotecas a ampliar sus créditos, pero que comporta al tiempo un grave riesgo para quien así proceda. Aunque no a corto plazo, los tipos de interés pueden subir y con ellos las letras hipotecarias.

El Banco de España lleva meses dejando clara su preocupación por el nivel de endeudamiento de los hogares españoles, que supera el 80% de la renta disponible de los hogares. El Gobierno, haciéndose eco de esta preocupación, aprobó hace unos días un real decreto ley, en el que se obliga a bancos y cajas de ahorros a informar a sus clientes hipotecarios de tipo variable de la posibilidad de suscribir un contrato de cobertura (un tipo de seguro) que cubra el riesgo de variación de tipos de interés.

Un seguro voluntario

Los particulares podrán decidir qué nivel de euribor están dispuestos a asumir para cada importe concreto y durante un plazo preestablecido. Si la referencia hipotecaria utilizada sobrepasase este nivel, sería la entidad la que abonara la diferencia de importe en cada cuota mensual. En ningún caso será obligatorio para los particulares suscribir un contrato de este tipo.

El precio de este seguro varía en función del importe de la hipoteca, de su plazo y del límite máximo que se imponga al euribor. A juicio de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), el precio de una cobertura (cap, en la terminología financiera) para una hipoteca media de 200.000 euros a 15 años es del 3% del importe financiado para un tope del euribor en el 5%; del 1,5% para un tope del 6%, y del 1% para un tope del 7%.

En cualquier caso, la mejor forma de prevenir un posible cambio de tendencia en los tipos de interés hipotecarios es que los particulares, antes de suscribir un crédito para adquisición de vivienda, tengan claro su capacidad real de pago mensual, ahora y en el futuro.

Una vez determinada esta cantidad -600, 700, 800 euros al mes-, los particulares tienen dos opciones, ambas con sus ventajas e inconvenientes. Elegir una u otra dependerá básicamente del precio de la vivienda que se desee adquirir. La primera de estas posibilidades es endeudarse durante el menor tiempo posible. Por ejemplo, a un plazo de 15 años. La segunda, alargar el plazo hasta el máximo permitido por el banco o la caja de ahorros. Por ejemplo, a 35 años.

Decidir endeudarse a un plazo de 15 años tiene como principal inconveniente que la financiación que se recibirá (a cambio de pagar esa letra determinada) puede bien no resultar suficiente, bien no permitir adquirir la vivienda que se desea. Las ventajas de elegir esta opción son de dos tipos. La primera es que los gastos que, por formalización de hipoteca, habrá que asumir serán los más bajos. La segunda, que, el préstamo costará menos dinero. En definitiva, al banco o caja de ahorros se le pagará menos.

Decidir endeudarse a un plazo de 35 años tiene como ventaja más evidente que la financiación que se recibirá puede permitir, al contar con el dinero preciso, adquirir la vivienda que se desea. Los inconvenientes de elegir esta opción son dos: aumentan los gastos de formalización de hipoteca y se eleva considerablemente el coste del préstamo, que puede llegar a representar más del 50% del importe inicial de la hipoteca.

En cualquier caso, hoy por hoy, la oferta hipotecaria española es amplísima. Las entidades ofrecen créditos para adquisición de vivienda de todo tipo: a tipo de interés variable o fijo, mixtos, que financian el 100% del valor de adquisición, de tipo revolving (permiten disponer del saldo amortizado del préstamo para otras finalidades distintas a la propia compra de la vivienda), otras en las que sólo se pagan intereses en sus primeros años de vida, con seguro incorporado (de amortización o de paro), a la construcción de la propia vivienda, para profesionales o autónomos... Es complicado, por tanto, definir cual es la "mejor hipoteca", dado que unas se adaptan mejor que otras a las circunstancias y necesidades de cada particular.

A pesar de ello, y teniendo en cuenta que más del 90% de las hipotecas que se firman en España se suscriben a tipo variable y financian el 80% del valor de tasación de la vivienda (oferta más tradicional y común), sí que se puede hablar, en este segmento, de las "hipotecas más baratas" del mercado.

Desde hace ya unos años, Internet da los mejores precios, no sólo en los intereses iniciales (muchas entidades marcan sus tipos de interés desde el primer momento en relación al euribor), entre el 2,75% y hasta el 4,75%, sino en las revisiones posteriores. Los diferenciales que se aplican, que se suman, al euribor oscilan entre un mínimo de 0,4 puntos y un máximo del 0,85%, según que las entidades amplíen más o menos el importe de los créditos.

De salida, tan sólo Barclays y Bankinter ofrecen, a través de sus oficinas, condiciones similares (euribor más 0,45 puntos desde el primer momento en el primer caso y entre 0,35 puntos y 0,75 puntos, según la vinculación del cliente, en el segundo).