La construcción de la ciudad y la especulación inmobiliaria en Sevilla

La especulación no es ilegal. Cuando es moderada la sociedad la tolera y solamente si rebasa ciertos límites merece su rechazo y hasta llega a calificarla de inmoral.

Determinar el límite a partir del cual una operación financiera deja de ser moderada y adquiere el matiz de inmoral depende de numerosos factores: cantidades (acaparamiento), circunstancias (históricas, sociales, financieras), actores (agentes sociales) y otros componentes del mercado (alta demanda, escasa oferta). De su carácter legal se encargan las leyes, en cambio de la connotación moral, sin intermediarios, se encarga la sociedad. El control legal tiene su cauce y el control ético uno distinto pero que puede desembocar en el primero.

Hasta la ley franquista reconoció la existencia de comportamientos urbanísticos abusivos

Estamos ante una operación especulativa inmobiliaria por acaparamiento de suelo

En cuanto a la especulación inmobiliaria, la historia está plagada de ejemplos. Se llegó a decir que en realidad era la ley del crecimiento urbano o, dicho de otro modo, que la historia del crecimiento físico de las ciudades modernas no era sino la materialización del proceso de especulación del suelo.

En Sevilla, la especulación ha estado presente con frecuencia y comodidad. Basta revisar lo que hizo la Inmobiliaria Los Remedios entre 1920 y 1986. No dejó un solo espacio libre porque obtuvo autorización para construir hasta en los parques. La Inmobiliaria tampoco dejó equipamientos públicos y por último, las casas de tres plantas del proyecto original aprobado, llegó a reemplazarlas por edificios de hasta quince plantas, quintuplicando así la edificabilidad. Esta desmedida especulación fue legal pero perjudicó a la ciudad; benefició estrictamente a la inmobiliaria. En una exposición organizada por el Colegio de Arquitectos en 1972 fue calificada de escandalosa pero no de inmoral. Eran otros tiempos.

Hasta las últimas décadas del siglo XX, pese a que existían suficientes instrumentos técnicos y legales para controlar la especulación en Los Remedios e impedirla en la costa mediterránea, no ponerlos en práctica fue una grave dejación administrativa y política.

De ahí que en los años setenta, alguna razón tuvieron los sociólogos e investigadores urbanos para enunciar los fundamentos del movimiento vecinal basándose en que el espacio urbano es un bien producido por la sociedad y por lo tanto, ésta tiene derecho a la ciudad, es decir, a los beneficios generados por el suelo urbano. Equivalió a proclamar el derecho al control social de la especulación urbana y a su condena ética. Hasta en el prólogo de la última Ley del Suelo del régimen de Franco (1975) se llegó a reconocer la existencia de comportamientos urbanísticos abusivos, dignos de ser controlados por las Leyes.

Esta consideración se tomó en cuenta en la Constitución de 1978: "Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho -a la vivienda-, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación" (artículo 47). Con lo cual, imposibilitar la especulación es un imperativo constitucional para todas las instancias de gobierno.

El precio final de la vivienda depende de la suma de los costes del suelo y de la edificación propiamente dicha; sin embargo, su participación porcentual varía: durante los años setenta (régimen franquista), el coste del suelo llegaba al 25% del precio final de la vivienda; ahora (régimen democrático) alcanza más del 60%.

El Partido Popular explica que tal situación se produce por la escasez de suelo urbanizable. Falso. La verdadera razón, al menos en Sevilla, la ha enunciado el Presidente de la Asociación de Técnicos Urbanistas de Andalucía: "Existe un verdadero oligopolio, el terreno disponible está actualmente en pocas manos y además tarda en urbanizarse y salir al mercado", es decir, hay acaparamiento o sea, la especulación inmobiliaria se mueve cómodamente sin controles ni obstáculos en la ciudad.

La Ley del Suelo de 1990 y su texto refundido de 1992 fue la primera adaptación a la Constitución. Decía que el Estado se reservaba la posibilidad de anular los derechos económicos si no se urbanizaba el suelo en los tiempos establecidos en el Plan Urbanístico.

La Ley reformada no tuvo suerte; se plantearon varios recursos de inconstitucionalidad a raíz de lo cual en 1997 (BOE del 25 de abril) el T.C. declaró inconstitucionales un gran número de preceptos por haber sido dictados por el Estado sin tener competencia legislativa para ello.

Precisamente en ese año, Isidoro Beneroso y José Manuel López Benjumea, entonces militantes socialistas, en representación de las Cajas de Ahorro sevillanas compraron al Ministerio de Defensa 356,8 hectáreas de suelo rústico inundable por ocho mil millones de pesetas -48 millones de euros-, redondeando, incluidos los derechos de reversión de los antiguos propietarios. Coincidencialmente esta área precisamente equivale a la superficie mínima de parques, jardines y espacios libres públicos que por Ley debe tener Sevilla. La máxima sería el doble.

Cinco años después, en noviembre del 2002, las cajas vendieron a ocho grandes inmobiliarias (Osuna, Prasa, Grupo Portillo, Sando Alarcón, San José, Level e Idisa), el suelo adquirido en trece mil millones de pesetas -78 millones de Euros- obteniendo así mil millones de utilidad por año, sin haber invertido nada.

Un solo año más tarde, en marzo de 2003, los propietarios de los suelos de la dehesa de Tablada agrupados en la Asociación Tablada-Híspalis, cuyo presidente es Juan Miguel Guerrero Morales, calculan que el Ayuntamiento de Sevilla debería abonarles treinta y cinco mil millones -210 millones de euros- si quiere recuperar las 356,8 hectáreas. ¿Es el precio que debe pagar la ciudad por la renuncia de Soledad Becerril, alcaldesa del Partido Popular, y Alejandro Rojas Marcos, teniente alcalde, del Partido Andalucista, a los derechos preferenciales para adquirir en 1996, los terrenos del aeródromo de Tablada al Ministerio de Defensa?

La compra y los traspasos de los terrenos de Tablada son legales, pero es imposible negar que estamos frente a los inicios de una anunciada operación de especulación inmobiliaria por acaparamiento del suelo, que si no se la corta inmediatamente, hipotecará el futuro de Sevilla. De "operación especulativa de alto riesgo" la califico la prensa, citando al Banco de España.

Como es lógico, el Consorcio Tablada-Híspalis, paralelamente a la revisión del Plan de Sevilla, está buscando argumentos para seguir adelante con su propósito en vista de lo cual, primero ha contratado como su asesor técnico a Carlos López Cantos, colaborador de la Oficina del Plan de Sevilla; segundo, cada una de las empresas que conforman el Consorcio contrató la redacción de un proyecto con usos lucrativos en el parque metropolitano público aprobado en el Avance del Plan; tercero, se ha ofrecido unilateralmente a negociar con el Ayuntamiento de Sevilla sobre el uso futuro de los terrenos de su propiedad; cuarto ha diseñado una campaña de prensa en defensa de sus intereses en la que están participando los profesionales contratados por el Consorcio y otros amigos suyos. Por último, ha obtenido las simpatías tanto del gerente de la Asociación Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obras (GAESCO) y del presidente del Colegio de Arquitectos que se ha pronunciado sin consultar previamente a los colegiados.

Las opiniones de los propietarios, de los constructores y del presidente del Colegio de Arquitectos son coincidentes. GAESCO "aconseja que además de parque se incluyan viviendas". El presidente del Colegio de Arquitectos por su parte, ha planteado "para Tablada una zona urbanizada en el área no inundable y un parque equipado en la zona inundable menos rural". ¿Quién podrá dilucidar qué significa "menos rural"?

En diciembre de 2002, los siete propietarios de Tablada presentaron sendos proyectos en un ámbito de 700 hectáreas (250 más que la superficie de propiedad del Consorcio) para "colonizar" el parque de Tablada, es decir, para construir en él entre 15.000 y 20.000 viviendas.

¿Puede Sevilla darse el lujo de perder la última oportunidad de tener en Tablada un verdadero Parque Metropolitano como ha previsto el Avance del Plan?, ¿van a permitir los poderes públicos que empiece una nueva y prolongada especulación inmobiliaria en Tablada?

Los actuales propietarios del suelo proponen construir en él 2,5 millones de metros cuadrados de techo sin indicar plazos ni hacer referencia alguna a un estudio de demanda, tampoco aluden a las previsiones del Avance del Plan ni dicen nada acerca de los tipos de vivienda ni a la estimación de su precio final. Pretenden así, como hizo la Inmobiliaria Los Remedios en otros tiempos, poner a su servicio toda la ciudad. No al contrario.

Para los próximos diez años, la Oficina Técnica del Plan contempla un crecimiento urbano limitado a la construcción de un total de 41.292 viviendas que se ubicarán en áreas periféricas pero con vocación de convertirse en las nuevas zonas centrales de Sevilla En el horizonte del año 2016, el Avance del Plan calcula una demanda total de 50.000 viviendas.

¿De qué manera el Consorcio Tablada-Híspalis relaciona su hipotética oferta de 20.000 viviendas con aquella del Plan? Pero aunque el Consorcio estuviese en condiciones de responder a la pregunta, antes resulta oportuno hacer una puntualización:

El cliente del Plan General de Ordenación Urbana es la sociedad. A través de su Ayuntamiento la sociedad contrata la elaboración de un proyecto para construir su ciudad, no para hacer una urbanización. Ciudad sin cultura, sin ágora, sin foro, sin calle, sin plaza, sin espacio público, es simple urbanización. La Sevilla eterna no es un producto empresarial, es una construcción social, cultural.

Y hay una razón fundamental más que no se ha dicho: el suelo es un recurso natural agotable y no renovable. La urbanización lo esteriliza para siempre. La sostenibilidad no es sino la responsabilidad que tenemos frente a nuestros descendientes para no agotar los recursos naturales; es decir, tenemos el deber de proteger el (medio) ambiente; debemos asumir esa responsabilidad social. El mundo de hoy requiere de más ética que de economía, de una "ética de la inteligencia" como sugiere José Antonio Marina. He aquí otra razón para defender el Parque de Tablada.

Si hubiésemos sido capaces de controlar la voraz "desordenación" urbanística en el Aljarafe , quizá no se habría hecho indispensable el Parque Metropolitano de Tablada.

Al iniciar el siglo XXI, por una parte, no debemos permitir que los poderes públicos mantengan similar actitud ante la especulación anunciada en el futuro Parque Metropolitano de Tablada y, segundo, no es lógico que sigamos aceptando la condición de simples espectadores en lugar de ciudadanos protagonistas de la construcción de la ciudad, la residencia de la sociedad, la casa de todos, nuestra Sevilla.

Los actuales propietarios del suelo, el

consorcio Tablada-Híspalis, integrado

por ocho grandes inmobiliarias, pretenden,

como hizo la Inmobiliaria Los Remedios en

otros tiempos, poner a su servicio toda la

ciudad de Sevilla. No al contrario

Jorge Benavides Solís es profesor titular de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla. Autor, entre otros libros, de Sevilla, los Remedios, una impronta urbana del siglo XX (en imprenta).