Oligopolios y otras patologías urbanas

Últimamente, en este diario, se han manifestado opiniones que defienden que la legislación urbanística valenciana (LRAU) propicia la generación de oligopolios empresariales sin que, sorprendentemente, se aporten datos que justifiquen dicha tesis. Sin embargo, no se preguntan por qué las previsiones urbanizadoras del PGOU de Valencia de 1988 se encontraron bloqueadas hasta 1995. Se supone que algún sistema oligopolístico pre-LRAU lo justificaría y que, precisamente, gracias a esa ley, por primera vez en la historia del urbanismo valenciano "el urbanizable se urbaniza".

En el mismo sentido, se afirma que los pequeños y medianos empresarios son desplazados por los grandes. No obstante, parece desconocerse la obligación prevista en la LRAU (Art. 33-8) para que las actuaciones urbanizadoras se delimiten con superficies diversas al objeto de adecuarlas precisamente a la capacidad de las pymes. De hecho, la media de coste de las más de 1.000 actuaciones que se están programando asciende a 210 millones de pesetas, lo que implica que la práctica totalidad de los empresarios inmobiliarios valencianos tienen capacidad financiera para acceder a ellas y así está ocurriendo, bien de manera individual, bien en unión temporal de empresas (ver Ciudad y Territorio, nos 112 y 123, del Ministerio de Fomento).

"Los propietarios tienen derecho a abonar los costes y quedarse con todo el suelo edificable"

También se sostiene que se está produciendo una "naquerización" de la gestión, elevando a categoría general, un "destarifo desarrollista" propiciado por un ayuntamiento. Pero tampoco se expresa que la LRAU establece (Art. 17-4) que los Planes determinarán la secuencia lógica de su desarrollo, definiendo un orden básico de prioridades para la ejecución de las actuaciones previstas en el planeamiento. En consecuencia, la "naquerización" es sencillamente ilegal.

Igualmente se afirma que los eventuales oligopolios generan abusos por aplicación de sobrecostes a los propietarios. Pero tampoco se expresa que la LRAU establece que los ayuntamientos tienen la obligación legal de velar por la corrección de las condiciones de adjudicación (Art. 47-2), que los propietarios tienen el derecho a abonar en metálico los costes de producción y en consecuencia a quedarse con todo el suelo edificable (Art. 71-3) con lo cual, el urbanizador no recibe ni un metro de suelo. Además, si "no se fían del Ayuntamiento", pueden solicitar un informe a peritos independientes que contrasten la oferta económica (Art. 67-4). Por lo tanto, contrariamente a lo afirmado, es evidente que la LRAU permite garantizar los legítimos derechos de los propietarios.

También se sostiene que el sistema valenciano comporta incrementos insoportables en los precios. Sin perjuicio de compartir el rechazo al desproporcionado precio de la vivienda, parecen desconocerse los datos ofrecidos por la Sociedad de Tasación de los que se deriva que los precios medios de la vivienda nueva en la Comunidad entre 1998 y 2002, han subido un 15 % menos que la media española. Obviamente, algo habrá tenido que ver la LRAU en estos resultados.

Cualquier profesional riguroso debe apoyarse en datos constatables para defender cualquier hipótesis y, en este sentido, el único análisis sobre la aplicación de la LRAU en un municipio concreto (Valencia), está elaborado por quien suscribe y publicado en la Revista de Derecho Urbanístico Nº 193 de Mayo de 2002.

En ella se constata la inexistencia de oligopolios y, por lo tanto, se desmiente la tesis general expuesta. De hecho, si los propietarios abonan los costes en metálico y en parcelas al 50 %, el urbanizador que más suelo obtendría no alcanzaría el 2,8 % del total. Es decir, el máximo beneficiario del sistema es el ayuntamiento, que recibe, como mínimo, el 4,6 % si abona los costos en parcelas edificables y el 10 % si lo hace en metálico. Ello no empece a que puedan darse casos absolutamente reprobables derivados de una aplicación impropia de la LRAU por algunos ayuntamientos y que, obviamente y cuanto antes, deben y pueden ser corregidos con relativa facilidad por vía normativa.

Para terminar: una llamada a la prudencia, sobre todo desde posiciones progresistas. La aparición de la LRAU supuso por primera vez en la historia del urbanismo español y valenciano la quiebra del viejo monopolio de producción de ciudad que desde hace 150 años disponía el propietario mayoritario del suelo. Obviamente, esa innovación no podía ser pacífica. De ahí, la ola de reproches, unos justos y otros muchos espuriamente injustos.

Por ello, desde las justas demandas sociales, subsánense las insuficiencias y problemas como ya han hecho otras legislaciones autonómicas herederas de la valenciana, pero siempre desde el reforzamiento de la potestad pública del urbanismo, disponiendo mayores controles democráticos y optimizando la participación social para garantizar, aún más, el derecho a una ciudad socialmente cohesionada y territorialmente sostenible. Pero opciones espurias que propicien dar pasos atrás, por favor, "ni para tomar impulso".

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanística de la Universidad Politécnica de Valencia.