Un mercado muy excluyente
Sólo el 5,7% de las viviendas que se construyen en Andalucía es de promoción oficial
La disparatada evolución del precio de las viviendas ha situado al mercado inmobiliario en la paradoja de hacerlo inaccesible para una buena parte de la demanda. Una casa donde residir es ante todo un bien necesario para los hogares, pero la frenética producción del sector de la construcción parece escapar a esta exigencia. La ley clásica según la cual los precios vienen determinados por el justo equilibrio entre la oferta y la demanda, no se cumple aquí.
Hay una coincidencia generalizada entre los analistas a considerar que con el ritmo de construcción de los últimos años, la demanda debería estar más que satisfecha. Sin embargo hay quien, como el presidente de los constructores de Málaga, Juan López Cohard, estima que un 60% de la población no puede tener acceso por su nivel de renta al mercado de viviendas libres.
La llegada de nuevos inversores que buscan en el ladrillo una rentabilidad que no encuentran en los valores bursátiles, y el auge del turismo residencial, con un fuerte peso en la franja litoral, son algunos de los factores que han distorsionado el mercado, y resultan ahora mucho más determinantes en la oferta que las necesidades del ciudadano medio.
Si se consideran los precios medios que la vivienda libre ha alcanzado en las ciudades andaluzas y las condiciones del mercado financiero, las cuotas mensuales de amortización de un préstamo hipotecario oscilan en una franja de entre 600 y 700 euros, más de la mitad que el salario medio, que el Instituto de Estadística de Andalucía (IEA) estima en 1.245 euros, cuando las recomendaciones son que este capítulo no supere el 33% del presupuesto familiar.
Los constructores han dejado de lado las viviendas de promoción oficial, porque las libres les brindan grandes expectativas de beneficio, y los pocos proyectos que se han acometido en los últimos años obedecen exclusivamente a iniciativas de las instituciones públicas, aunque claramente insuficientes. Las listas de demandantes de viviendas de los dos principales ayuntamientos andaluces, Málaga y Sevilla, suman más de 32.000 personas. De las 65.078 viviendas en construcción que los colegios de arquitectos andaluces tenían visadas en el primer semestre del año, apenas el 5,7% de ellas son de promoción oficial.
Las miradas se vuelven contra la política de suelo de los ayuntamientos. A ella atribuyen los constructores y la Administración autonómica la principal causa de que la vivienda quede fuera del nivel de costos admisible de quien busca su primera residencia, especialmente de los jóvenes y las familias con bajo poder adquisitivo.
Según los constructores, la repercusión que la adquisición del suelo tiene en el precio final de la vivienda ha pasado en 20 años del 18% al 40%, pero además se quejan de un fuerte incremento de las tasas municipales que gravan la actividad y de la lentitud de los procesos de planeamiento. Esgrimen también que no han salido tan favorecidos con la reducción del 15% al 10% en el suelo que deben ceder a los ayuntamientos por cada promoción porque éstos les exigen la entrega ya urbanizados.
Los promotores sostienen que las Viviendas de Promoción Oficial (VPO) sólo les volverán a resultar interesantes si se suben sus precios de venta y si los ayuntamientos les abaratan los suelos donde construirlas.
Y para la Junta, las medidas liberalizadoras del suelo del Gopierno del PP han tenido un efecto muy pernicioso y son la causa del brusco frenazo a la promoción de viviendas públicas desde 1996. En 1995 se promovieron en Andalucía 23.357 casas de VPO, cifra que comenzó una carrera descendente hasta quedar en 10.810 en el año 2000, aunque el año pasado volvió a subir hasta 17.450.
El Plan Nacional de la Vivienda otorga a Andalucía 7.010 unidades anuales hasta el 2005, cupo 'claramente insuficiente' para la Junta, que cifra las necesidades reales al menos en el doble y trata de aprovechar los excedentes de otras comunidades que no cumplan su asignación para calificar más viviendas de VPO, lo que permitió el repunte de 2001 y que este año ya se hayan calificado más de 14.000.
La función social del suelo
La Consejería de Obras Públicas y Urbanismo sostiene que todas las ciudades andaluzas disponen de suelo urbanizable suficiente para satisfacer las necesidades de vivienda y hacerlo a precios asequibles. Pero lamenta la práctica de los ayuntamientos de dilatar el tiempo que transcurre desde que programa los usos hasta que los ejecuta, lo que abre un espacio para la especulación en el que las parcelas cambian en varias ocasiones de propietario con el consiguiente encarecimiento de los precios que luego repercutirán en las viviendas.
Además, en muchas ocasiones los ayuntamientos venden el suelo que obtienen por la cesión ogligatoria de los promotores, cuando según el PSOE los suelos públicos deben tener una función social y se deberían destinar para viviendas públicas, permitiendo además que los usos queden distribuidos de forma más equilibrada y no configurar ciudades clasistas, con barrios de un sólo perfil social.
El concejal de Urbanismo de Málaga, Manuel Ramos (PP), admite la insuficiencia de las políticas realizadas hasta ahora en la promoción de viviendas públicas y que 'es necesario un esfuerzo para buscar suelos donde desarrollar viviendas asequibles y de calidad, especialmente para los jóvenes', e incluso aboga por reducir las tasas sobre construcción.
El problema es dónde, y si este segmento de población está abocado a vivir en la periferia de la periferia, porque, como el mismo Ramos reconoce, el planeamiento de los suelos más estimables de la ciudad está ya comprometido. Y eso no sólo ocurre en Málaga.
'El bienestar no tiene que ver con la ubicación, porque se puede construir con calidad y procurar unos buenos sistemas de transporte que hagan atractiva la periferia', argumenta el edil malagueño.
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