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Un informe revela la desmesurada creación de suelo residencial

La Comunidad de Madrid exagera un poco cuando propugna la construcción de medio millón de nuevas viviendas en la región de aquí al año 2017. Tal conclusión se extrae de un informe elaborado por el Departamento de Estudios Económicos y Monetarios de Argentaria para evaluar el auge del mercado inmobiliario en Madrid. El director general de Planificación Urbanística, Pedro Ortiz, estableció que debían edificarse 35.000 nuevos pisos al año entre el 1997 y el 2007. Argentaria lo deja en 26.000.

El estudio de Argentaria rebaja en un 25% las proyecciones elaboradas desde el Gobierno de Alberto Ruiz-Gallardón, y apuntaladas por el equipo de José María Álvarez del Manzano, que aprobó un Plan General, sólo para Madrid, que calificaba suelo hasta el límite del municipio para más de 300.000 pisos. El informe bancario, basado en datos del Instituto Demográfico y en estimaciones propias, es el primer trabajo documentado que pone en duda las elevadas expectativas urbanísticas que preconiza, desde el primer día, el PP. El documento bancario habla de la necesidad de 26.200 nuevas construcciones al año hasta el 2005, y advierte de que, a partir de ese momento, "las necesidades de viviendas disminuirán rápidamente".A ello hay que añadir que el mercado ya se encuentra sobredimensionado en la actualidad, a juicio de Argentaria. Concreta su informe: "La producción está siendo muy elevada y, desde 1994, supera notablemente la demanda neta estimada a largo plazo".

Esta visión de las necesidades inmobiliarias contrasta en gran medida con la apuesta de la Comunidad de Madrid por un crecimiento con el acelerador pisado a fondo. El Plan de Estrategia Territorial diseñado el año pasado por Pedro Ortiz, director general de Planificación, hablaba de elevar en una cuarta parte las viviendas madrileñas: de los dos millones de pisos actuales habría que pasar a 2,5 millones en ese horizonte del 2017. Ortiz le apuntó a su consejero de Obras Públicas, Luis Eduardo Cortés, que el ritmo de crecimiento había de ser de 35.000 viviendas anuales durante los próximos diez años. A continuación, en una segunda fase más reposada, se edificarían las 150.000 restantes en los diez años siguientes.

45.000 pisos en 1997

Transcurrido un año de aquel documento, las primeras cifras reales conocidas hablan de un incremento aún más impetuoso del mercado inmobiliario. Durante 1997 se proyectaron en la Comunidad de Madrid 37.682 pisos de precio libre y otros 7.477 con algún tipo de protección oficial. Ello arroja un total de 45.159 casas para un ejercicio de actividad enfebrecida en el sector de la construcción.Ortiz admite que el mercado "se está recalentando", pero no cree que haya motivos para preocuparse. "Ha sucedido que el precio del dinero se encuentra a niveles muy bajos, de modo que cualquier banco puede prestarle 17 millones de pesetas a una familia que sea capaz de ahorrar 100.000 pesetas al mes", razonó. El director general pronosticó que la bajada de precios en el mercado inmobiliario "se producirá en una segunda fase, cuando el promotor ya no pueda vender sobre los planos, sino ocho meses o un año después de finalizar su obra".

Pese a la controversia, el ideólogo regional en materia de desarrollo urbanístico mantiene la vigencia de esas 500.000 viviendas para los próximos veinte años, un crecimiento mayor al de los últimos cuatro siglos. Y basa sus cuentas no tanto en el crecimiento demográfico como en la variación en el modelo de sociedad. "La clave se encuentra en la reducción del tamaño medio de la familia. Un hogar de cinco miembros se transforma en otro de tres, porque los dos hijos restantes se han ido a vivir por su cuenta", vaticina. Y resume: "De esta manera, no sólo se multiplica el número de viviendas, sino que además los madrileños tienden a vivir mejor, porque disponen de más superficie".

La media actual se encuentra en 20 metros cuadrados de vivienda por madrileño. La administración regional aspira -"porque es legítimo", enfatiza Ortiz- a elevar ese listón hasta los 25 metros cuadrados. No parece disparatado: ese índice se sitúa en la actualidad en 30 metros cuadrados en Italia, 34 en Francia, 37 en Alemania, 43 en Dinamarca, 45 en Suecia, 48 en Noruega, 50 en Estados Unidos y 51 en Canadá. En el otro lado de la balanza, los japoneses sólo disponen de siete metros cuadrados por barba, y aún viven más apretados en China (seis) y en Rusia (cinco).

La tesis de Argentaria contradice radicalmente esta versión. El banco advierte de que la inmensa mayoría de nuevos compradores de vivienda se sitúa entre los 25 y los 35 años, y recuerda que esta franja de población "desciende drásticamente a partir del 2005". Hasta ese momento se generarán 26.200 nuevas viviendas al año, y de ahí en adelante la demanda será mucho menor. De hecho, el informe bancario calcula que la población en la Comunidad no pasará de 5.570.000 personas en el 2015, sólo 481.000 más que los contabilizados en el padrón de 1996. A razón de 2,5 habitantes por piso, las necesidades no llegarían a las 200.000 viviendas.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Miércoles, 14 de octubre de 1998

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