Hong Kong, Tokio y Seúl encabezan las pérdidas que vuelven a sufrir los mercados asiáticos

La inestabilidad se mantiene en los mercados asiáticos. En la raíz del extremo nerviosismo de la Bolsa de Hong Kong que, nuevamente, perdió ayer un 3,7%, se encuentra un interrogante. ¿Podría un fuerte descenso de los precios inmobiliarios hundir el conjunto de la economía? Preocupada por un efecto dominó en el sistema bancario, la agencia de calificación Moody's ha reducida la valoración de los bancos de Hong Kong. El mercado de valores de Tokio, el segundo del mundo, tampoco consolidó las ganancias del día anterior y cayó un 2,9%. Corea del Sur, que sufre presiones para devaluar, perdió un 4,26%.

Si los precios de la vivienda caen en la antigua colonia británica -se alarman los más inquietos- debilitarán a los bancos, que conceden el 47% de los créditos a los promotores inmobiliarios locales y a los préstamos para la vivienda, a partes iguales.Peor aún, sostienen los alarmados. El nivel real de deuda de los promotores locales se ha reducido mediante trucos contables. Las deudas no siempre incluyen los bonos convertibles anotados fuera del balance de los promotores y el capital en acciones se hincha mediante "reservas para revaluación", donde se apunta la diferencia entre el coste de construcción de los inmuebles y su valor de mercado, obtenido tras años de especulación inmobiliaria.

Si esta última se hunde, el capital en acciones caerá en igual proporción y elevará hasta niveles desconocidos el célebre coeficiente de endeudamiento, que cubre el peso de la deuda en relación con la riqueza real de la sociedad.

Pese a ser un poco técnico, el debate es fundamental. ¿Descansa Hong Kong sobre un castillo de arena? Hasta ahora, la dinámica de Hong Kong se apoyaba en dos elementos: dinero barato, con un coste inferior a la inflación, y unos activos inmobiliarios mantenidos a unos precios prohibitivos por un Gobierno que, dueño de la oferta de suelo, ponía orden en la escasez.

La crisis financiera que acaba de abatirse sobre el territorio ha modificado notablemente la ecuación. Para defender al dólar local, los tipos de interés a seis meses, con los cuales se refinancian los promotores locales, están por encima del 11%, el doble de la media que alcanzaron en 1996. Y los precios inmobiliarios, hoy los más elevados del mundo, podrían caer entre un 15% y un 30% en los 12 próximos meses.

Sin embargo, lo que sobre el papel parece evidente -basándose en numerosas experiencias recientes en el sureste de Asia- no es forzosamente cierto en Hong Kong. La ex colonia británica no es Bangkok. Su mercado inmobiliario tiene una escasez crónica. Faltan más de 50.000 viviendas al año para responder al crecimiento de la población. En cuanto a lasoficinas, está cerca del equilibrio, con una tasa de oficinas vacías del 8%.

Además, los promotores locales figuran entre los menos endeudados del mundo. "La deuda media, bonos convertibles incluidos, de los nueve primeros grupos inmobiliarios de Hong Kong, que constituyen la parte esencial del mercado, es del 17% de sus recursos propios", explica Michael Green, analista inmobiliario de Salomon Brothers.

"Ligera corrección"

Green añade que "aunque se retire el capital en acciones, imputando un descenso de los precios del 30% a su reserva para revaluación, se llegará, por lo bajo, a una tasa de endeudamiento del 20%". Dicho claramente, aunque las cargas en concepto de intereses de los promotores inmobiliarios se duplicaran, seguirían siendo extremadamente bajos respecto a sus ingresos.Incluso ese recorte del 30% en los precios sería sólo una "ligera corrección". No hay que olvidar que la vivienda se ha encarecido un 61% en los 12 últimos meses y el precio de las oficinas un 50% en 18 meses.

Si en Hong Kong la gran interrogante es el impacto en el sector financiero de una posible crisis inmobiliaria, en Japón la principal incertidumbre es el impacto de la crisis del sureste asiático en la economía nacional. Ayer el índice Nikkei, que agrupa a los 225 valores más líquidos de la Bolsa de Tokio, perdió 492,2 puntos (2,92%) y se quedó en 16.364,94, informa Ángeles Espinosa desde Tokio.

A diferencia de lo que sucede en Estados Unidos, los analistas consideran que la economía japonesa no tiene en estos momentos capacidad para absorber el revés financiero del sureste asiático. No hay que olvidar que en tomo al 40% de las exportaciones japonesas se dirigen a esa región.

Seúl fue otra de las plazas asiáticas más perjudicadas por el nerviosismo. El principal índice de su Bolsa perdió un 4,26%, afectado por la debilidad de la moneda local, el won, que soporta fuertes presiones para devaluarse también frente al dólar.