Fuera gastos

Si usted tiene un crédito hipotecario a tipo fijo y no le convence, es hora de que vaya al banco y lo convierta en variable y, de paso, renueve a la baja el tipo de interés. El Banco de España ha reducido en 2,25 puntos el precio oficial del dinero desde principios de año y lo ha situado en el 6,75%. Esta caída de los tipos debe trasladarse a los créditos de los particulares y para ello el Gobierno "intenta ayudar con la reducción de los gastos que se generan a la hora de cambiar una hipoteca".El acuerdo al que han llegado el Gobierno con bancos, cajas, notarios y registradores de la propiedad, a instancias del Ministerio de Economía, abarata los costes notariales y de registro de la operación, tanto si decide renovar un crédito en el mismo banco como si quiere cambiar de entidad. Las hipotecas de nueva creación quedan exentas de estas modificaciones.

Si le quedan por devolver 10 millones de pesetas y decide renegociar ese crédito en la misma entidad (hecho conocido como novación) en lugar que tener que pagar 24.000 pesetas de notario y registrador, le va a salir por 14.000 pesetas, según los datos facilitados por el colectivo notarial.

Si por el contrario, se decide a cambiar de entidad para ese misma cantidad de 10 millones que le queda por devolver a la entidad los gastos notariales y de registro pasan de 56.000 pesetas a 33.000 pesetas. Si aún le quedan por devolver 20 millones los gas tos que antes eran de 66.000 pesetas pasan a 38.000. Si es tan afortunado que tan sólo le restan por devolver cinco millones, debe abonar 26.000 pesetas en lugar de las 42.000 de antes.

La reducción de los gastos de los notarios para renovar o subrogar hipotecas, junto con el tope que se ha puesto en la comisión de cancelación anticipada de hasta el 2,5% de la deuda pendiente en los fijos (hasta ahora en una horquilla entre el 0% y el 4%) pretende reactivar el mercado hipotecario, según fuentes de Economía y de la Asociación Española de Banca (AEB), quienes admiten que puede conseguirlo.

La comisión para cancelar un préstamo hipotecario a interés variable no varía y sigue en el 1% de la deuda por cancelar tal y como fijo la Ley de Subrogación de 1994. Según señalan fuentes de la organización de Consumidores y Usuarios, la banca está aplicando a comisión de cancelación para los hipotecarios fijos cercana al 4% como media "aunque cada entidad siempre mantiene una oferta variada en base a la calidad crediticia del cliente".

El saldo de créditos hipotecarios vivos en la actualidad es de 19,7 billones de pesetas. De esa cantidad, 10,4 billones de pesetas pertenecen a las cajas de ahorros, 7,7 billones de pesetas los han suscrito los bancos y el resto se lo reparten las cooperativas de crédito (900.000 millones de pesetas) y las entidades de financiación. La media de un crédito hipotecario es de ocho millones de pesetas y el sector estima que existen 2,5 millones de españoles con créditos hipotecarios. El año pasado se suscribieron 437.000 hipotecas.

Del total de la cartera crediticia, en torno al 55% de los créditos se han suscrito a tipo de interés variable y el resto son fijos, según estimaciones del sector, ya que esta información no figura en las estadísticas oficiales. En los tres años últimos años, con los tipos claramente a la baja, la gran mayoría de los clientes (casi el 90%) han solicitado sus préstamos a interés variable para poder beneficiarse de esa rebaja y tan sólo un 10% se han inclinado por los fijos.

Buena parte de la cartera de tipos fijos son aquellos que están concedidos hace varios años (la vida medio de una hipoteca supera los 12 años). Muchos titulares de préstamos fijos los pasaron a variables en el año 1994, aprovechando la Ley de Subrogación que promovió Izquierda Unida y que fue aprobada por unanimidad de los grupos parlamentarios.

Hay que recordar que aparte del menor tipo de interés la comisión de cancelación anticipada se fijó en el 1%. Por término medio, en el caso de vivienda urbana el préstamos hipotecario asciende a 9,4 millones de pesetas en el caso de los bancos y a 7,9 millones en el caso de las cajas.

El acuerdo al que han llegado Gobierno, sector financiero y notarios, tendrá una repercusión importante en las entidades especializadas en este producto como el Banco Hipotecario, integrado en Argentaria. Las cajas de ahorros también son muy activas en el mercado hipotecario.