Hipotecas, usuarios y tipos de interés

La sociedad entera desea el traslado al público de la bajada de los tipos de interés aplicados a los fondos prestables. Este deseo se ha manifestado unánime y públicamente por parlamentarios, administraciones y organizaciones patronales y sindicales.Para los préstamos personales, de persistir las nuevas condiciones del mercado, a medida que se vayan renovando las operaciones activas y pasivas de las entidades financieras, éstas se reflejarán en una sensible y paulatina bajada de tipos de interés. Sin embargo, existen causas técnicas que dificultan una efectiva bajada del tipo de interés en un mercado de fondos prestables tan significativo como el de las operaciones financieras con garantías reales inmobiliarias, es decir, el mercado de los préstamos y créditos hipotecarios.

Habitualmente estas operaciones, dada la complejidad y el coste de su formalización, suelen recoger financiaciones a muy largo plazo, que son poco sensibles a las variaciones de las condiciones de interés de los mercados. Al ser igual de compleja y costosa cualquier modificación de los contratos pactados con esta garantía, se dificulta acercar sus pactos a las condiciones de mercado. Así pues, siendo el origen de la. distorsión la complejidad formal y, el coste de estas operaciones, alterando éstas podremos eliminar las causas que generan resistencias para adecuar los tipos de los préstamos hipotecarios al mercado.

Para facilitar la formalización de los préstamos hipotecarios es preciso, en primer término, habilitar a más fedatarios competentes para ello. En nuestro ordenamiento, la competencia para otorgar garantías hipotecarias inmobiliarias está reservada exclusivamente a los notarios, existiendo otra categoría de fedatarios, los corredores de comercio colegiados (curiosamente fedatarios especialistas en el tráfico mercantil), bajo cuya autoridad se impide formalizar garantías reales inmobiliarias. Otorgando a éstos tal facultad, existirá más competencia y, como ya se sabe, más competencia equivale a servicios más ágiles y mejores precios.

Se arguye contra esta posibilidad que la intervención del corredor disminuiría la seguridad en la contratación. Nada más lejano a la realidad: los defensores de esta tesis olvidan que ante los corredores de comercio se otorgan habitualmente operaciones financieras con garantía hipotecaria naval, y estas hipotecas, por la complejidad financiera particular del sector naval y por el elevado valor unitario de cada bien hipotecado, son extraordinariamente importantes.

No se ha podido evidenciar que por la intervención del corredor de comercio en estos casos se haya perdido eficacia o seguridad jurídica alguna. Es más, todo lo contrario: La intervención de un fedatario especialista en el tráfico mercantil ha hecho estos contratos más eficaces y perfectos.

En segundo lugar, para abaratar la formalización de los préstamos hipotecarios se debe actuar sobre la partida más importante que incide en su coste. Esta no es otra que el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, concepto de acto jurídico documentado, que por constitución y cancelación de una operación grava la misma con un impuesto del 1% del importe del límite garantizado con la hipoteca. Esta partida supone de promedio dos terceras partes del coste de formalización de los préstamos hipotecarios.

Facilitada y abaratada la formalización de los préstamos hipotecarios desaparecerán las causas que hacen a este mercado especialmente resistente a las modificaciones de las condiciones de interés en el mercado.

No obstante, en estos momentos existen posibilidades que permiten alterar rápida y económicamente las condiciones de interés en un préstamo, siempre que no se sustituya al acreedor. Una póliza intervenida por corredor de comercio colegiado, que sólo altere las condiciones primitivas de interés de un préstamo hipotecario puede conjugar seguridad jurídica, rapidez y economía, y ello por no ser tales alteraciones sustanciales o principales a los efectos de constituir novación propia en los términos fijados en los artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil -piénsese que el interés no es un elemento esencial del préstamo conforme a los artículos 314 y ss. del Código de Comercio-.

Esta doctrina ha sido expresadamente sentada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 6 de febrero de 1928, según la cual: "La novación... extintiva... no existe en el caso presente... (referido) a cláusulas accidentales que sólo le alteraban, en su caso, en cuanto al plazo e intereses, lo cual nunca puede constituir la novación de la obligación principal que siempre queda subsistente en su esencia y en todas las demás esipulaciones no modificadas...".

Así, el contrato de modificación de tipo de interés puede mantener, para los supuestos de incumplimiento del deudor, y con carácter penalizador, todas y cada una de las obligaciones asumidas en el préstamo hipotecario que consten inscritas en el Registro de la Propiedad, no siendo, por tanto, necesaria la alteración de la inscripción. De esta manera el coste de transformación de las condiciones de interés en un préstamo hipotecario, sin sustituir al acreedor, descenderá notablemente, y no se producirá el hecho imponible que justifica el impuesto de transmisiones patrimoniales (primera copia de escritura pública que contenga hecho evaluable y susceptible de inscripción). Este sistema de modificación de las condiciones económicas de los préstamos hipotecarios no generaría más gastos para el usuario que los derivados del arancel del corredor de comercio. Una rebaja tan sustancial en los costes no financieros bien justifica estudiar las posibilidades de esta actuación.

Finalmente, y al margen de lo expuesto, cabe examinar el caso de Ia subrogación forzosa del acreedor, pues en el Congreso de Diputados se está planteando reformar o reinterpretar el artículo 1.211 del Código Civil. Dicho artículo establece la posibilidad de que el deudor se subrogue sin consentimiento del acreedor cuando para resolver el contraro haya tomado prestado el dinero por escritura pública en la que conste su finalidad y expresado en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada. La cuestion no es fácil, pero resultará esencial en orden a corregir las resistencias a las modificaciones en el mercado hipotecario.

El origen del artículo citado no es otro que el de tratar de resolver una situación similar a la actual que se produjo en la Francia del siglo XVI. Ante una bajada general de los tipos de interés, y ante la negativa de los prestamistas a resolver contratos ciertamente beneficiosos para ellos, (no olvidemos que en el préstamo el plazo se pacta en beneficio de ambas partes), se optó por introducir la citada norma en beneficio de los deudores de clases populares. La norma fue recogida en el Código Napoleónico y por esta vía ingresó en nuesto Derecho Positivo. Se trata, pues, tan solo, de revitalizarla y adaptarla a un supuesto idéntico que se produce en nuestros tiempos.

De todos los problemas que genera la redefinición del artículo 1.211 del Código Civil destaca, indudablemente, el de la cuantificación del crédito en cuya titularidad debe sustituirse forzosamente al primitivo acreedor. ¿Quién determinará el importe que recibirá éste por la cuantificación de su derecho?, ¿él mismo?, ¿el nuevo acreedor?, ¿el deudor?; ¿los tres de común acuerdo? Ninguna de las opciones enunciadas solventa el problema. Por cualquiera de estos caminos tendríamos un artículo 1.211 tan inoperante y decorativo como el actual. Los contratos con garantía hipotecaria que hoy se pactan distan mucho del concepto que sobre el préstamo tiene nuestro arcaico Código Civil, y las posibilidades de cumplimientos alternativos y de incumplimientos puntuales son inmensas, no siento tarea fácil determinar con exactitud la cuantía de la deuda. Afortunadamente existe un fedatario especializado en esta tarea: El corredor de comercio colegiado.

En nuestro Ordenamiento positivo existe un sistema que permite iniciar una actuación jurídica determinando la cuantía que se pretende exigir. Éste se recoge en el artículo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, permitiendo en ciertos casos iniciar un procedimiento ejecutivo, cuando se certifique la congruencia de la cantidad exigida con la que se deduce de la contabilidad bancaria y del contrato formalizado con carácter público. La única posibilidad para que la reforma del artículo 1.211 prospere será definir un sistema similar al del procedimiento ejecutivo. Pues bien: Sólo hay uno que de garantía y eficacia al deudor y a ambos acreedores en un supuesto de sustitución forzosa, garantizando los derechos de todos los implicados; éste no es otro que establecer la necesaria intervención de un corredor de comercio colegiado para determinar la deuda viva en el momento en que se pretenda la subrogación forzosa del préstamo o crédito.

Debería, al propio tiempo, simplificarse y agilizarse el sistema de formalización y cancelación de las garantías hipotecarias sobre bienes inmuebles, posibilitando que pudieran convertirse en documento público, y no necesariamente en escritura pública, con lo que se obviaría que, en base a la exigencia legal de este documento público concreto, queden excluidos los fedatarios mercantiles de la posibilidad de intervenir en la constitución de las citadas garantías en contra del principio de libre competencia. Exclusión que se comprende todavía menos habida cuenta de que son los corredores de comercio quienes mejor pueden asesorar a los consumidores y usuarios en los aspectos económicos-financieros de los préstamos mercantiles.

Enrique de la Torre Saavedra es presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Corredores de Comercio.