El Gobierno ultima la cesión de créditos hipotecarios para abaratar los préstamos de la vivienda

El Gobierno enviará en los próximos días un real decreto al Consejo de Estado que permitirá a las entidades financieras la cesión a terceros de los créditos hipotecarios que conceden a sus clientes. Con esta medida, calificada como de "máxima prioridad", los bancos podrán sacar de su balance las cantidades de estos créditos que cedan a los inversores en la forma de títulos hipotecarios. Al salir del balance, por tanto, tales cantidades no soportarán coeficientes, con lo que se abaratará considerablemente el coste para los bancos y, por ende, pará los clientes. Los, títulos hipotecarios serán además negociables en Bolsa lo que acercará su tipo de interés a los de la deuda a más largo plazo, que ahora se sitúa entre el 12% y el 13%.

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El Real Decreto que ahora se ultima modificará el reglamento de 17 de enero de 1982 (que, a su vez, desarrollaba la ley del mercado hipotecarlo de 1981). La principal innovación de este Real Decreto es que permitirá la cesión a los inversores de los préstamos hipotecarios que conceden las entidades de crédito y por lo tanto, darlos de baja en el balance de la entidad financiera. Ésta es una de las principales peticiones que la Asociación Española Hipotecaria hizo llegar a Economía a través de un estudio de los problemas del sector.En la Asociación están representados tanto los bancos como las cajas de ahorros y las sociedades de crédito hipotecario. El estudio ha sido analizado por los responsables de Economía y Hacienda, quienes han coincidido en la utilidad del mismo para servir de guía a la nueva regulación.

Para la redacción final del Real Decreto que se enviará los próximos días al Consejo de Estado, se han recogido las sugerencias tanto de las asociaciones del sector financiero como de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y del Banco de España.

Acreedor directo

La cesión de créditos se hará mediante títulos negociables en bolsa, respaldados por el inmueble hipotecado. En el hipotético case, de impago, el inversor que compre los nuevos títulos hipotecarios podrá resarcirse por su participación en el inmueble. Es decir, el inversor se convierte en acreedor directo aunque el banco corre con la administración del crédito.Tras esta medida de choque queda pendiente la creación de un mercado secundario d títulos hipotecarios para garantizar la liquidez de estos nuevos activos a largo plazo. Este punto se abordará también en el decreto aunque se precisará con más detalle en la futura ley del mercado hipotecario, que sustituirla la de 1981, y sobre la que el Gobierno ya ha iniciado los primeros trabajos. Para la elaboraci6n de esta ley, Economía va a convocar a los representantes del sector con el objetivo de alcanzar el máximo nivel de consenso.

La cesión de los crédito llevará a un considerable abaratamiento de los préstamos. Esto obedece, en primer lugar, porque tal operación resuelve el actual problema de riesgo que ahora soportan las entidades de crédito, pues han de financiar los préstamos hipotecarios, que son a largo plazo, con recursos a corto plazo y, principalmente, con depósitos.

Con la cesión, el banco o caja de ahorro conserva la administración del préstamo pero se desprende de los riesgos de tipo de interés, de liquidez y de fallido.

Medios cercanos a la asociación Española de Banca Privada (AEB) han destacado que la medida es positiva pues salvará la contradicción entre el largo plazo al que se conceden los créditos y el corto plazo al que los bancos captan los recursos. En esta línea, señalan que sería conveniente que también la operación de cesión soporte unas comisiones reducidas. Con esta medida, y según los primeros cálculos, los créditos hipotecarios se podrían abaratar más de un punto.

Fuentes de la CECA, por su parte, han asegurado que la cesión de créditos a terceros es una medida que nos acerca a otros países europeos y que abaratará el tipo de interés a los clientes. Con todo, advierten que los tipos están muy ligados a la política monetaria que las autoridades aplican en cada momento.

Negociación en Bolsa

La modificación del reglamento, por la vía del real decreto que ahora se ultima, permitirá la negociación en bolsa de los títulos hipotecarios, que tendrán el mismo plazo de amortización que el préstamo al que van ligados. El objetivo es que esta negociación, además, se realice por el sistema de anotaciones en cuenta, que estará en marcha para toda la deuda privada en bolsa el próximo ejercicio.Junto con la titulización de los préstamos hipotecarios, también se pretende relanzar las cédulas hipotecarlas corno un sistema adicional para captar recursos a corto y medio plazo pero sin la conexión directa con el inmueble hipotecado.

Estas cédulas tuvieron un fuerte desarrollo hasta 1985, año en el que desaparecieron sus ventajas fiscales, pues hasta entonces se trataba de títulos fiscalmente opacos. El objetivo de las autoridades ahora es relanzar estos títulos a corto plazo pero manteniendo su transparencia fiscal.

* Este artículo apareció en la edición impresa del martes, 23 de abril de 1991.

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