El precio de los terrenos se ha disparado

"El precio del suelo se ha disparado". Esta acusación , lanzada desde los más distintos ámbitos ciudadanos, institucionales, o políticos, en muchos casos representantes de intereses contrapuestos, señala al gran demonio que abatir. Las razones esgrimidas para demonizar el alza acelerada y, al parecer, incontenible del precio del suelo son obligadamente distintas, y su clarificación debería ser un primer ejercicio necesario para comprender las causas y consecuencias de, este proceso y diseñar las medidas para atajarlo o al menos domesticarlo.Excusando, dado el alcance de este artículo, la necesaria clasificación tanto de los procesos de formación del precio del suelo como sus consecuencias económicas y sociales, podemos afirmar, con una cierta voluntad de polemizar, que el progresivo y abusivo incremento del precio del suelo es en sí perverso, al menos en un triple sentido.

Desde una ética socialista, porque toda apropiación de rentas parasitarias es inmoral, y el precio del suelo, formado en el mercado, tiene un alto componente de renta parasitaria.

Desde la defensa de una política económica progresista, porque dicho: proceso detrae recursos necesarios para financiar actividades productivas, transformadoras reales, en términos cuantitativos y cualitativos, del territorio. Además, el alza indiscriminada. del precio del suelo se: traslada como un input muy :significativo en el alza de la inflación.

Desde una opción política comprometida en la consecución de una sociedad más justa e igualitaria, el alza desproporcionada del precio del suelo, dada su fijación en determinadas zonas, refuerza la desigualdad económica con la segregación espacial de determinadas capas sociales, llegando e impedir que determinados productos inmobiliarios, obligadamente tasados por razón de los mandatos constitucionales, cuales puedan ser las viviendas sociales o los equipamientos, puedan producirse en el lugar y en el tiempo adecuados.

Ante este grave problema, las Administraciones públicas son requeridas, desde todos los sectores, para que actúen con energía y urgencia para atajar este proceso perverso.

Especulación

Los poderes públicos, cualquiera sea su rango o carácter, no pueden renunciar a una intervención decidida en el mercado del suelo. Intervención decidida pero compleja que debe articularse sobre tres pies: una política fiscal que ataque duramente las rentas parasitarias y la retención especulativa de suelo apto para edificar; una recuperación de, la cultura de la planificación urbana y territorial capaz de garantizar no sólo la racionalidad de un modelo especial sino una función redistributiva de los beneficios generados por el desarrollo urbano, y una política agresiva de suelo público capaz de operar en el mercado e incidir en los procesos de formación de precios.

Descartada una socialización generalizada del suelo, por inviable y, lo afirmo, desaconsejable, la intervención pública no podrá, como un glorioso san Jorge, hincar la lanza justiciera en el costado del dragón, pero si podrá paliar los efectos más perniciosos de eso, no con demasiado rigor, llamado especulación del suelo, y que, no nos engañemos, es consustancial del sistema capitalista. Al menos una acción decidida de los poderes políticos en este sentido concitaría una renovada confianza y apoyo de las clases más afectadas por el proceso descrito, que son las más desfavorecidas, e incluso (¿soy optimista?) de los empresarios civilizados y modernos.

Quisiera centrarme en la política de intervención a través del suelo público, por ser este aspecto el más identificable con las actuaciones de los Gobiernos regionales y locales y ser objeto de expectativa y polémica, desde el Campo de las Naciones a Tres Cantos.

Aplaudiendo que estos últimos años, mejor meses, se haya pasado de la declamación a la acción, identificable con operaciones concretas y reflejadas en los presupuestos, conviene establecer los límites y condiciones de esta línea de gobierno a fin de acotar la capacidad de incidencia real en el mercado y, prevenir contra posibles adulteraciones en su desarrollo.

En cuanto a, su capacidad de incidencia en el mercado, visto éste globalmente, será obligadamente limitada. No obstante, ligada a una política fiscal, estatal y municipal, discriminadamente agresiva y redistributiva, y a una selección de las localizaciones estratégicas en una planificación urbana y territorial, la irrupción en el mercado inmobiliario de los operadores públicos de suelo tendrá efectos muy positivos, clarificando el proceso de formación de precios y garantizando la salvaguardia en los lugares adecuados de aquellas actividades socialmente necesarias cuyo precio final es fijado políticamente y que de no estar protegidas acabaran siendo expulsadas a la más pura y marginal periferia en razón del axioma del liberalismo duro, que afirma que el mejor uso de un determinado suelo lo garantiza aquella actividad que más paga por él.

En cuanto al riesgo de adulteraciones en que una política depresiva de suelo público pueda incurrir, prefiero, más que predicar un decálogo de pecados, definir cuáles deban ser en nu opinión algunas de las funciones que debe cumplir.

a) Garantizar, como instrumento de una política de plan, que los usos imas débilésmo son desplazados en el espacio y en el tiempo por los mas agresivos, y, como consecuencia de lo anterior, asegurar que aquellos productos tasados políticamente, mandatados constitucionalmente e irrenuncíables en una cultura socialista, están respaldados por la existencia de un suelo adecuado en el espacio é igualmente tasado.

b) Orientar, en el marco de una política territorial que apuesta por el reequilibrio y la eficiencia espacial, la localiza ción preferente, en lugares es tructurantes, de actividades innovadoras y recualificadoras, usando el suelo público como garantía para su ejecución y, si fuese necesario, como mecanismo de subvención indirecta.

c) Introducir transparencia en los mecanismos de formación del precio del suelo, publicitando los mecanismos de adjudicación, rompiendo así una de las características más consustanciales y malignas de este mercado, cual es su esencial opacidad. Los buenos mercaderes y el fisco lo agradecerán.

d) Romper las tendencias monopolistas en la detención del suelo, que hoy constituye un innegable objetivo de los grandes grupos inmobiliarios y financieros, y cuya sola consecución puede justificar el pago de precios exuberantes y desproporcionados, con tal de controlar en pocas manos los sectores claves y más agresivos del desarrollo urbano, como son el terciario, bien sean oficinas, centros comerciales, más o menos maquillados con aditamentos tales como palacios de convenciones, parques, etcétera.

e) Controlar de forma real el suelo público a lo largo de todo el proceso de transformación en producto edificado, evitando su traslado, por grandes paquetes, a intermediarios privados, invocando una mayor eficacia empresarial o debido a una pereza administrativa.

En todo caso, no pueden transferirse los beneficios debidos a un gran esfuerzo público a grupos empresariales privados, sino, por el contrario, asegurar su adjudicación al operador real, es decir, al que transforma el suelo vacante en producto edificado, con unas funciones y condiciones garantes del bien colectivo.

f) Coadyuvar, en una política de plan y a través del ejercicio de la expropiación sanción, a la lucha Contra las retenciones especulativás del suelo calificado y al cumplimiento de los objetivos fijados por el planeamiento.

g) Rescatar para el sector público aquellas plusvalías generadas por la propia Adminis,tración, tanto por la acción planificadora como por la ejecución de grandes infraestructuras, salvaguardados los legítimos beneficios de los operadores privados. Captación de plusvalías que debe tener una función redistributiva, complementaria de una política fiscal, y no debe caer bajo la óptica de un afán simplemente recaudatorio. Captación de plusvalías que debe quedar ponderada por el principio del justo precio y no de los máximos ingresos, para evitar transformarse en un aliado de los fenómenos especulativos, que impulsan al alza injusta del precio del suelo, contra lo que en definitiva se debeluchar.