El primer 'boom' inmobiliario del siglo XIX

Hoy se cumplen 115 años de la aprobación de la ley fundacional del Banco Hipotecario de España. El proyecto de gestación de esta entidad -claramente inspirado en el Crédit Foncier de Francia, existente desde 1852- arrancó, durante la década de los sesenta, de la voluntad de dos personajes claves: el marqués de Salamanca y el ministro de Hacienda. Pedro Salaverría. El primero, aristócrata impulsor de iniciativas con elevadas necesidades de financiación -ferrocarriles y construcción del barrio que lleva su nombre, entre otros-, conocía la experiencia del Crédit Foncier, gracias a sus estrechos contactos con banqueros franceses; el segundo, ante la grave carencia en España de recursos financieros suficientes a un coste adecuado -especialmente en las áreas rurales, donde se hallaba en pleno auge la puesta en explotación de los bienes desamortizados-, aceptó la idea de dotar al incipiente sistema crediticio español de una entidad capaz de financiar proyectos a largo plazo y a bajos tipos de interés.La época de gestación y creación del Banco Hipotecario de España corresponde, además, al momento histórico de auge de la burguesía industrial como clase social protagonista y, en consecuencia, de aceleración de los procesos de urbanización en todos los países occidentales. El tercer cuarto del siglo XIX es la época del primer boom inmobiliario de carácter generalizado y, por tanto, de desarrollo de: instituciones financieras especializadas que aportan los recursos necesarios para la construcción de viviendas.

Desde 1861 se disponía en España de un marco legislativo adecuado para el desarrollo de un, sistema de crédito a largo plazo apoyado en la garantía hipotecaria. En aquel año se promulgó la ley Hipotecaria -cuyo texto, con algunas adaptaciones posteriores, sigue vigente hoy-, la cual significó una profunda revisión del régimen de los derechos reales sobre inmuebles, en especial por lo que se refiere a la seguridad de su tráfico, abandonando fórmulas medievales de gravámenes y colocándose en la línea de los modernos sistemas de registro público. Para explotar estas posibilidades se echaba en falta la existencia de instituciones que ejercieran en gran escala el crédito hipotecario. Sin embargo, sendos proyectos de creación de un Banco de Crédito Territorial de España, presentados a las Cortes en 1864 y 1868, fracasaron sucesivamente.

La revolución de 1868

El régimen político surgido de la revolución de 1868 supuso un cambio radical en cuanto a las ideas económicas imperantes: se pasó del proteccionismo que había caracterizado las décadas anteriores -en cuyo clima se había gestado la creación de un Banco de Crédito Territorial, objeto de una relación privilegiada con el Estado- a un abierto librecambismo, que se materializó, entre otras cosas, en la ley de 1869 por la que se liberalizaba la creación de todo tipo de entidades de crédito, incluso de crédito hipotecario. Para estas últimas, un decreto-ley de 5 de febrero de 1869 predispuso, con el patrón de los bancos hipotecarios europeos, una regulación que permitía la emisión de cédulas hipotecarias y les proporcionaba un procedimiento ejecutivo privilegiado para la recuperación de sus préstamos, regulación que podría aplicarse a cualquier institución de crédito hipotecario que se crease, y que anticipaba una fórmula a la que luego responderían el Banco Hipotecario (en la ley de 1872), las compañías de crédito territorial previstas en el Código de Comercio de 1885 y las actuales sociedades de crédito hipotecario de la Ley 2/1981. El BHE ha seguido manteniendo incluso el procedimiento de ejecución hipotecaria privilegiado, mientras que las restantes instituciones financieras siguen los procedimientos comunes en esta materia.

En este contexto, puede sorprender que, muy pocos años más tarde, se retome con fuerza y se lleve a término la creación de un Banco Hipotecario, básicamente inspirado en los frustrados proyectos ya comentados. Una de las principales razones de esta aparente contradicción fue la imperiosa necesidad, por parte del Estado español, de captar recursos a bajo coste: el Banco de París y de los Países Bajos ofreció financiación a tipos preferentes, a cambio de su participación. en el capital del Banco Hipotecario Español. La defensa del proyecto de creación del BHE se centró, sin embargo, en la necesidad de luchar contra la usura dominante -eran corrientes tipos de interés del 30%- y en la urgencia de proveer recursos para la transformación de las áreas rurales y para la industria naciente. Así, el proyecto de ley fundacional de esta entidad avanzó rápidamente, integrado en una norma de alcance más amplio sobre la deuda del Estado, y fue objeto de un apasionado debate en el Congreso de los Diputados. En este foro se discutió, con argumentos rigurosos, sobre la conveniencia de crear una entidad especial en el contexto de un sistema crediticio liberalizado, así como la oportunidad de acuerdos financieros con entidades extranjeras.

El debate se zanjó, en uno de sus aspectos, al añadir las Cortes al proyecto del Gobierno (enfocado a una concesión con monopolio) una disposición por la que se extendía la normativa de la ley a "cualesquiera otros establecimientos de crédito territorial que se formen".

Monopolio de cédulas

Una vez aprobada la ley, en diciembre de 1872, el Banco Hipotecario se constituyó efectivamente en abril de 1873, siendo los socios fundadores el Banco de París y de los Países Bajos, el Crédit Foncier de Francia, la "Sociedad general para favorecer el desarrollo del comercio y de la industria en Francia", el Banco de Castilla y otros banqueros franceses y españoles. Por su ley fundacional, se facultaba al banco para la concesión de préstamos hipotecarios a particulares y a empresas y de préstamos al Estado, así como la posibilidad de financiar, mediante la emisión de cédulas hipotecarias, billetes hipotecarios y otras obligaciones. A pesar de ser el capital social enteramente privado, el nombramiento del gobernador y de los subgobernadores correspondía al Gobierno, régimen que todavía mantiene en el vecino país el Crédit, Foncier de Francia.

En 1875, el Banco Hipotecario consiguió el monopolio de emisión de cédulas hipotecarias, principal fórmula de refinanciación de sus préstamos hipotecarios. Las cédulas hipotecarias del BHE, cotizadas en las bolsas de Madrid y París, tuvieron buena acogida desde el principio, y gracias a la sostenida tendencia a la baja de sus tipos de interés nominales -descendieron desde el 7% al 4% durante el último cuarto de siglo-, se dispuso de financiación a, largo plazo -hasta 50 años- y a costes decrecientes.

Los principales clientes del BHE durante los primeros decenios de su existencia fueron los grandes terratenientes, necesitados de refinanciación para las obras de mejora de sus fincas. Como anécdota, es de destacar que el primer cliente fue el propio marqués de Salamanca, ya embarcado en el ambicioso proyecto de dotar a Madrid de un ensanche residencial. En 1876, el BHE adquirió como sede el palacio del Prado de Recoletos de Madrid, propiedad del citado marqués.

Por lo que se refiere a la importancia de la actividad del BHE hasta 1900, su cartera de créditos hipotecarios al final del siglo ascendía a 90 millones de pesetas (los 1.000 millones sólo se alcanzaron en 1919, y los 2.000 millones, en 1947).

Durante el período 1873-1900, el banco hizo 5.000 préstamos por un importe total de 191 millones de pesetas, de ellos, 82,5 millones sobre 7.830 fincas rústicas, y 108,5 millones, sobre 4.282 fincas urbanas. La inmensa mayoría de estos préstamos se contrataron a 50 años, se concedieron siempre con garantía de fincas en explotación, sin establecer un destino conocido en lo que a inversión de los fondos prestados se refiere. De hecho, los préstamos destinados a fines de inversión fueron, sobre todo, aquellos en los que la garantía correspondió a fincas rústicas.

son, respectivamente, presidente, director general y subdirectora general del BHE.