La situación de la vivienda

A los problemas de vivienda que este país arrastra desde los años cincuenta hay que añadir, hoy, la profunda crisis que atraviesa el sector de la construcción. Tanto por la gravedad del problema social como por ser este sector un factor esencial de la recuperación económica, sería plausible la intervención del Estado para conjugar soluciones a los dos problemas. Sin embargo, los planes oficiales, al otorgar el papel principal a la iniciativa privada, han dado como resultado o viviendas a precios inasequibles a la demanda o ausencia de construcciones cuando la inversión no era rentable.Desde 1975, los cuatro ministros de Vivienda han venido asegurando la puesta en marcha de diferentes planes. El primero de ellos, nacido del decreto de Viviendas Sociales del equipo Lozano, fue mantenido por su sucesor, Garrigues, a base de continuas medidas de apoyo a los promotores, a pesar de lo cual no alcanzó el 10% de las previsiones. El segundo, desarrollado por Sancho Rof, a partir del decreto de Viviendas de Protección Oficial de su antecesor, ha sido asumido por el actual titular con un triunfalismo que no corresponde a la realidad. Por último, completa el triste panorama oficial el retraso de la ley de Protección Pública a la Vivienda, dictaminada el 31 de octubre de 1978 y cuya discusión en las Cortes aún no ha comenzado.

Menos optimistas resultan las declaraciones de promotores y constructores que, aunque coinciden con el ministro en la valoración de crisis del sector y en que su solución reside en la construcción de miles de viviendas, se inquietan al señalar que «el plan de viviendas no está funcionando y el programa de inversiones públicas se retrasa».

Las declaraciones de unos y otros enmascaran, a nuestro juicio, dos razones que impiden el cumplimiento de los últimos planes de viviendas: la ausencia de una gran demanda y los precios, inasequibles para los más necesitados, de la demanda existente. Destacaremos cuatro hechos fundamentales en este sentido:

a) La gran demanda durante el desarrollismo, nacida de unas condiciones de alojamiento peores que las actuales y de una fortísima emigración campo-ciudad, no es, ni mucho menos, la actual. Aunque para las familias con menores ingresos no hayan variado las condiciones, no hay duda de que se ha producido ya el alojamiento masivo en las grandes ciudades, la emigración campo-ciudad se ha detenido y las necesidades del crecimiento vegetativo son reducidas.

b) Una gran franja de la demanda de aquellos años obtenía importantes recursos del trasvase de rentas del campo a la ciudad, de la emigración fuera del país y del pluriempleo o las horas extras: estas posibilidades han desaparecido en la actualidad.

c) La demanda se ha reducido también por el distanciamiento entre precios de vivienda y salarios, por el endurecimiento de las condiciones de financiación y la inexistencia de viviendas de promoción pública de alquileres.

d) Por último, la promoción pública de viviendas ha descendido en más del 50%, pasando de las casi 30.000 viviendas de promoción directa en 1963, a 27.000, en 1972, y a 13.000, en 1979.

Ante esta situación, el sector inmobiliario se ha dirigido a un mercado seguro: la vivienda libre de lujo (alojamiento suntuario, como signo de prestigio y como inversión) y la vivienda libre o protegida de semilujo, para capas acomodadas, a las que se ofrece un nuevo modelo de consumo basado en un hábitat residencial, con campos de deportes y club social. En tercer lugar, se encuentran las viviendas más modestas, por su localización y calidad, que no se vendieron en su día y permanecen en existencia.

Mínima infraestructura empresarial

Las empresas importantes del sector de la construcción afrontan la situación de crisis en dos sentidos: ante la baja inversión pública y privada, se lanzan a la conquista del mercado en países subdesarrollados, con el progresivo abandono del nacional; y, presionados por la necesidad de mantener una organización adaptable a los cambios de coyuntura, reducen al mínimo su infraestructura empresarial, limitándose a subcontratas, alquileres de maquinaria, etcétera, con la sobre explotación de la mano de obra no cualificada, al abrigo de la legislación del paro obrero. Ambos factores inciden en un encarecimiento inflacionista del producto.

Para los sectores financieros es requisito indispensable contar con una tasa de beneficio segura, lo que, en este momento de crisis, viene determinado por las siguientes líneas crediticias: elevación de los tipos de interés para contrarrestar la inflación, reducción de los préstamos (cuantía, plazos de amortización) para hacer frente a una baja rotación de capital y exigencia de mayores garantías al descender la solvencia de la demanda.

La pérdida de la capacidad adquisitiva de la demanda se traduce, en el momento presente, en la imposibilidad de ahorro, en las menores garantías para acceder a un préstamo y en la necesidad de dedicar un mayor porcentaje del salario a la vivienda. A esto hay que añadir los efectos del paro, que, en Madrid, ha pasado del 5,3%, en 1976, al 13,3 %, en 1980, con la previsión del 14,3% en 1981. Esta situación se agrava en los casos de quienes acceden por primera vez a una vivienda, es decir, la población que hasta ahora no consiguió solucionar su alojamiento, y los jóvenes.

Para ilustrar la evidencia de lo expuesto, tomamos como ejemplo la evolución del precio de una vivienda de noventa metros cuadrados construidos, en Madrid, entre los años 1976 y 1981:

Para constatar el endurecimiento de las condiciones de acceso a una vivienda en un caso concreto (perfectamente generalizable a otros sectores laborales), señalaremos que un oficial del metal, cuyos ingresos han aumentado en un 50% en el mismo período, tenía que dedicar en 1976 un 37% de su salario a la mensualidad de una vivienda protegida o el 7,5% a una de promoción directa. Estos porcentajes alcanzan hoy el 64% y el 20%, respectivamente. Con relación a la entrada, en las de promoción pública (en 1976), suponía 8,3 mensualidades del salario y 21,6 en 1981; en cambio, para los mismos años, en las de promoción directa representaba 1,4 y 2,7, respectivamente.

El resultado es, como señalábamos al principio, la incapacidad económica de gran parte de la demanda para hacer frente a las condiciones de los planes oficiales de vivienda (1). El problema ha sido detectado ya por promotores y financieros, con la aparición de las primeras exigencias de estos sectores, que presionan para reafirmar la tendencia de los últimos años y consolidar y extender el mercado que hoy tienen. Los primeros plantean la necesidad de hacer unas previsiones más optimistas (2,5, millones de viviendas para 1985, que inflan descaradamente las posibilidades reales), de reducir los impuestos al sector y la subsidiación de la vivienda libre. Por su parte, la Confederación de Cajas de Ahorros, sólo ha cumplido el 50% de sus compromisos de financiación (con la negativa de algunas de las entidades más importantes), al tiempo que reclaman el aumento de los precios de, venta y la posibilidad de financiar en ese cupo viviendas libres (EL PAIS, 8-5 1981).