El mapa de los apartamentos turísticos en la Región Metropolitana de Santiago de Chile

En los últimos años, las principales capitales mundiales han visto un crecimiento significativo en el turismo, especialmente en formas que desafían las pautas tradicionales. Los visitantes ya no se limitan a estancias cortas en zonas turísticas convencionales; muchos se quedan por periodos más largos, lo que difumina la línea entre ser turista y residente temporal. Esta tendencia se refleja en la presencia cada vez más común de apartamentos de alquiler de corta o media estancia en distintos barrios de la capital chilena. Y Santiago de Chile, pese a no ser un polo de atracción como Buenos Aires o la Ciudad de México, no escapa a esta tendencia. Sin embargo, aunque este fenómeno se observa en toda la ciudad, no afecta por igual a todas las áreas.

Los datos geolocalizados de Airbnb, plataforma líder en este tipo de alquileres, permiten identificar dónde se concentra la mayor densidad de estos alojamientos una vez han sido recogidos por el proyecto InsideAirbnb, que los ofrece para descarga a la comunidad. Lo hacen para el conjunto de la Región Metropolitana. En ella, los datos indican que a finales de junio había más de 13.000 opciones indexadas, entre viviendas completas y habitaciones privadas. De estas, un 19% aparecen explícitamente como no disponibles o tienen límites de precio (1% más caro) o de noches (30 en adelante) que permite considerarlas como inactivas. Al aplicar estos filtros, quedan 10.418 ofertas activas.

Si utilizamos los datos del Censo de 2017 para dividir las viviendas por distritos censales —unidades territoriales homologables y estandarizadas para fines estadísticos—podemos calcular la proporción de alojamientos activos por cada 100 viviendas en cada distrito, excluyendo los distritos más exteriores tratarse de áreas mucho más dispersas y por tanto de difícil interpretación espacial. Este análisis revela claramente las zonas de la Región con una mayor presencia relativa de estos alojamientos.

Al ordenar los datos por cantidad total de alojamientos, se evidencia la concentración en ciertos puntos. Por ejemplo, el distrito de Huelén acumula un total de 710 plazas para 7.500 viviendas, resultando en una elevada ratio. No obstante, al ordenar por cantidad absoluta de alojamientos, San Isidro le anda cerca en plazas absolutas (628) pese a tener una ratio mucho más baja, producto de la mayor concentración de viviendas en este distrito. Esta variación entre dato absoluto y relativo permite entender mejor cómo se articulan las percepciones de la ciudadanía de cada uno de estos puntos en torno a la presencia de alojamientos de corta duración.

Pero también importa el tipo: al fin y al cabo, la noción de “alojamiento” engloba diversas categorías, desde viviendas completas de distintos tamaños hasta habitaciones privadas en apartamentos compartidos. En Santiago se concentran la mayoría, pero Providencia o Las Condes concentran una cantidad sustancial de habitaciones, mientras que Lo Barnechea, zona de baja densidad y casas grandes, tiene una gran cantidad de viviendas que alojan a 5 o más personas.

Esta diversidad también se refleja en los precios promedio, que varían según el tipo de alojamiento y su ubicación. Por ejemplo, en el distrito de Farellones hay un precio medio de 200.000 a más de 300.000 pesos por noche en viviendas. Valores comparables con hoteles de alto nivel. Pero incluso por debajo de este grado se observan cantidades muy significativas, siendo bastante frecuente precios medios por noche de 75.000 pesos en adelante.

Estos precios elevados constituyen un incentivo para los propietarios, generando ingresos adicionales y posiblemente pueden señalar también la posibilidad de beneficios a los comercios locales. Pero estos datos también sugieren, por supuesto, el potencial impacto negativo en el mercado de alquiler a largo plazo para los arrendatarios. El atractivo comparado de plataformas como Airbnb puede reducir oferta tradicional, incrementando sus precios. Además de los posibles problemas que puede traer una alta concentración de alojamientos de corta duración en materia de ruidos, accidentes u otras molestias. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria que Chile promulgó en abril de 2022 tiene precisamente en cuenta esta posibilidad y ofrece así la posibilidad a la copropiedad de no permitir el uso de sus alojamientos para fines turísticos. En otras palabras: cumpliendo unos mínimos legales, sería decisión de la comunidad ee vecinos si el beneficio de permitir arriendo de corto tiempo supera a los costes. Queda para siguientes años ver si el desarrollo de esta por ahora joven norma modifica el mapa que dibujan las cifras a día de hoy.

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