El mapa de los apartamentos turísticos en la Ciudad de México

En los últimos años, la Ciudad de México ha experimentado algo parecido a una explosión de un turismo que desborda los tiempos y los espacios que hasta ahora eran habituales. Estancias más largas, algunas hasta el punto de desdibujar la frontera entre visitar y vivir. Localizadas, además, en lugares no necesariamente adyacentes a las atracciones turísticas habituales. De suerte que raro es el grupo de amigos, familia o trabajo en la capital que no ha comentado la presencia de apartamentos con inquilinos de corta o media estancia en sus vecindarios. Pero, aunque el fenómeno es común a varias partes de la ciudad, no se distribuye igual para todas, ni mucho menos. Un análisis de los datos geolocalizados de los alojamientos disponibles en Airbnb, plataforma de referencia para este tipo de alquileres, denota en qué colonias la densidad es no sólo mayor, sino mucho mayor.

Estos datos los ofrece el proyecto InsideAirbnb, que los recoge con periodicidad semestral de la propia app. A finales de junio se recogían 26.500 entre alojamientos enteros y habitaciones. De ellas, un 17% pueden considerarse como probablemente inactivos por declararse sin disponibilidad en la plataforma o porque solo permiten reservas para periodos superiores a 30 días (además, un pequeño porcentaje, del 0,1% más caro, probablemente tiene precios exorbitantes solo para evitar reservas por temporadas determinadas). Aplicar esos filtros resulta en 22.521 ofertas. Si tomamos los datos de viviendas del censo de 2010, y las dividimos por colonia, podemos utilizarlas para estimar la ratio de alojamientos activos por cada 100 viviendas. El mapa resultante permite identificar claramente en qué puntos de la ciudad hay una mayor presencia relativa de los mismos: Condesa, Roma Norte y otras adyacentes en los entornos de 15 a 20 o hasta casi 25 alojamientos por cada centenar de viviendas construidas: el Hipódromo es la zona con mayor concentración de toda la capital.

Pasando estos datos a un ranking, es fácil constatar esta misma concentración. Pero ahora además podemos ver cuántos alojamientos absolutos se acumulan en determinadas colonias. Aquí, todas las colonias de la zona Hipódromo puntúan por encima de 20 sobre 100. Pero si se ordena el ranking por alojamientos totales, resulta que la Juárez junta un total de más de mil plazas, y la Cuauhtémoc hasta 900. Sin embargo, al tener una cantidad mayor de vivienda es posible que el efecto de la presencia de alojamientos turísticos se vea diluido. También en la percepción de quienes la habitan, lo que ayuda a entender por qué las conversaciones sobre turismo y sus efectos (beneficio o saturación) corresponden más con el dato relativo que con el absoluto.

Pero “alojamientos” comprende categorías muy distintas entre sí: viviendas de mayor o menor tamaño e incluso habitaciones en apartamentos que, durante el tiempo de estancia, serían compartidos. Y aunque ciertas zonas de la Ciudad de México acumulan más que otras de todos los tipos, también hay diferencias entre ellos: en la alcaldía de Cuauhtémoc se concentran la mayoría de todas las tipologías, pero Miguel Hidalgo (incluyendo la exclusiva zona de Polanco) toca las 1.200 viviendas de tamaño medio; y Benito Juárez roza las 1.000 habitaciones.

Esta diversidad se refleja igualmente en los precios medios, que son mayores en viviendas completas y tienden a correlacionarse con sus plazas, pero que sobre todo se ven afectados por el lugar en que se ubican. Así, todas las colonias de Polanco tienden a tener las noches en promedio más caras: hasta 4.000 pesos por una noche en una vivienda de 5 o más plazas. Pero en habitaciones privadas, Coyoacán le anda cerca, denotando cierta especialización en el perfil de oferta para cada zona.

Estos últimos valores reflejan como pocos la espada de doble filo que supone este turismo que supera las fronteras tradicionales. Unos precios que son beneficios para la propiedad, y que también traen consigo la señal del consumo adicional esperado en los comercios de estas mismas colonias. Pero al mismo tiempo sugieren el impacto que puede tener en los precios (de la propia vivienda de alquiler de largo plazo, pero no solo): un apartamento ocupado 20 noches de un mes a precio de 3.000 pesos rinde 60.000 pesos brutos, por encima de cualquier arriendo promedio en la ciudad.

Es precisamente este posible coste el que citó el gobierno capitalino para poner en marcha y aprobar una nueva normativa expresa: desde abril de este año, propietarios y plataformas están obligados a registrarse, cumplir una serie de requisitos (entre ellos, para los primeros, la obligación de atender a cualquier molestia generada a los vecinos) y mantenerse disponibles para requerimientos de las autoridades. De hecho, para quienes tengan cuatro o más alojamientos el registro debe ser de carácter mercantil y como establecimiento, con todo lo que ello implica. Ahora bien, queda por ver hasta qué punto esto puede tener un efecto apreciable tanto en el tamaño de la oferta como en sus características y posibles efectos. Los datos de otras ciudades (por ejemplo, en España) que mantienen obligaciones similares desde hace años sugieren que hay mucho más disponibile en realidad de lo registrado, lo que dejaría a muchas de estas viviendas fuera del radar (al menos de este tipo de radar) de las autoridades competentes. La posibilidad de suspender licencias de actividades turísticas en zonas declaradas como saturadas, algo que también contempla la normativa, depende en el caso de los alojamientos precisamente de que exista un registro fiel y sistemático de los mismos. Así, parece que la ciudad todavía está poniendo las primeras piezas de una maquinaria que tendrá que ir afinando, igual que le ha sucedido a tantas otras en el mundo.

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