¿Qué va a pasar con los 2.935 hogares sin casero de Madrid?

Casi 3.000 viviendas en Madrid pueden cambiar de manos en una operación de devolución que podría costarle cientos de millones de euros a las arcas públicas de la región. El pulso, que enfrenta a un fondo de inversión contra vecinos de bajos recursos, está más cerca de ser ganado por los segundos después de que el Tribunal Supremo confirmara la nulidad de la venta en 2013 de esas viviendas por la Comunidad de Madrid al fondo Azora, ligado al banco estadounidense Goldman Sachs. Se trata de un caso sin precedentes debido a su magnitud.

La decisión del alto tribunal, conocida este jueves, ha dejado en el aire el futuro de las viviendas, construidas en la época de Esperanza Aguirre, entonces presidenta regional, y adjudicadas a madrileños jóvenes y a personas con rentas bajas. Algunos desempleados pagaban de alquiler solo 49 euros. Ahora los inquilinos piden la recuperación inmediata de esas viviendas sociales, pero dar marcha atrás podría abrir las puertas a un enredo descomunal: muchas de esas viviendas han cambiado de dueño desde que el fondo las compró por 201 millones. No hay un camino claro para ejecutar el fallo. 

Lo más probable, según juristas consultados, es que acabe abriéndose una negociación a tres bandas entre el Gobierno regional, el fondo y los inquilinos. Habrá que determinar indemnizaciones y quién tiene derecho a volver a las viviendas sociales. El gran perdedor es la Comunidad de Madrid. “Va a ser una factura cara que acabarán pagando los contribuyentes”, dice Andrés Betancor, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Pompeu Fabra.

Cuatro tipos de casos

El eco de la sentencia mantiene en vilo a miles de beneficiados que vieron con malos ojos cómo sus rentas de alquiler eran cobradas tras la venta al fondo por un nuevo casero. Ese cambio de manos ha sido un dolor de cabeza que ha unido a vecindarios afectados en toda la región. En una de las 32 promociones, en Majadahonda, Laura Hernández, de 22 años, paseaba el viernes a su perro. Vive en el piso que le tocó a su hermana en el sorteo público del Instituto de Vivienda (Ivima), actualmente denominado Agencia de Vivienda Social. Tiene claro que, por circunstancias personales y por la incertidumbre que ha generado la sentencia, la familia no va a ejercer la opción de compra, aunque las condiciones a priori sean ventajosas. Su contrato expira en marzo de 2021. Entonces, el fondo de inversión podrá subir el alquiler. Ya se ha dado el caso de gente que está pagando 960 euros por un piso de unos sesenta metros. Hernández paga mucho menos, 520, el precio protegido inicial. Cuando el fondo compró las viviendas, se vio obligado a respetar precios más bajos durante un tiempo que variaba según el edificio. Por eso muchos vecinos pagan ya rentas a precio de mercado.

Ahora, las 2.935 viviendas se encuentran en cuatro situaciones distintas: propiedad de terceros que compraron a Azora, propiedad de inquilinos originales que ejercieron su derecho de compra, propiedad de Azora y alquiladas por los inquilinos originales, y propiedad de Azora pero en estado de reparación o vacías disponibles para ser alquiladas o vendidas. Las cifras no son públicas, pero, según averiguó EL PAÍS a finales de noviembre por fuentes conocedoras de la operativa del fondo, al menos 505 casas han sido vendidas en el mercado libre y 654 son propiedad de inquilinos que residían en las viviendas antes de la venta a Azora y que a su vez ejercieron su derecho de compra.

En su decisión de esta semana, el Supremo rechazó los recursos de la Comunidad de Madrid y del fondo de inversión contra la sentencia del mes de mayo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad (TSJM), que avaló la nulidad de la operación porque el Ivima no explicó las razones de la venta ni acreditó, como exige la ley, que los pisos no fueran necesarios para su fin social en aquel momento. El Gobierno regional usó los millones logrados en la operación para cuadrar sus presupuestos en el momento más duro de la crisis económica.

El fallo del Tribunal de Justicia de Madrid dio la razón a Rachid Bouikou, un inmigrante que recurrió en solitario en 2013, pero beneficiaría a todos los inquilinos, ya que declara nulo el acto de compraventa de las 2.935 viviendas. Son en su mayoría pisos de uno y dos dormitorios con un máximo de 70 metros cuadrados de superficie, repartidas en 32 promociones y por 11 municipios de la región. 

Pese a todo, los inquilinos no pueden cantar victoria puesto que la Comunidad de Madrid y Azora habían presentado en paralelo a ese recurso ante el Supremo otro de casación ante la sala especial del TSJM, que aún está pendiente de resolución. En él se alega una errónea interpretación de la ley autonómica de Patrimonio, la 3/2001, la que regula cuándo puede la Administración vender bienes públicos.

Y aunque vecinos de otras promociones han ganado dos recursos colectivos en ese mismo tribunal y queda pendiente otro más sobre el que aún no se ha pronunciado, todos ellos se verán afectados por el recurso de casación pendiente.

El Gobierno regional ha anunciado por otra parte que recurrirá ante el Tribunal Constitucional, pero juristas consultados le dan pocas posibilidades de éxito. Un portavoz de Azora afirma que el fondo estudia sus opciones. Una vez resueltos los recursos pendientes, si ganan los vecinos, la Comunidad tendría dos meses para ejecutar el fallo. Si no lo hiciera, los inquilinos deberían instar a la justicia a la ejecución forzosa.

Indemnización 

En ese caso, se abriría una difícil negociación para determinar las indemnizaciones que pagaría la Comunidad de Madrid. Azora no solo recuperaría sus 201 millones, sino también una cantidad a determinar por el lucro cesante.

Luego habría que estudiar caso por caso si vuelven los inquilinos. En principio, no podrían retornar quienes hubieran vivido en un piso que Azora haya vendido. Esos terceros estarían protegidos si compraron de buena fe, es decir, si desconocían que podían perder esas viviendas.

La Comunidad debería abrir un plazo de un año marcado por la ley para que los afectados pidan indemnizaciones. El Gobierno regional debería analizar la situación de cada inquilino, indica el abogado especializado en Derecho Administrativo Jesús Estrada. Y añade: “Los antiguos inquilinos podrían reclamar una indemnización si demuestran que la venta ahora anulada les produjo un daño, con independencia de que ahora tengan o no derecho a vivienda publica, lo que puede ser relevante a otros efectos, pero no para la responsabilidad patrimonial de la Administración”.

Todo este problema se habría evitado si la Comunidad de Madrid hubiera dado a los vecinos la opción de comprar, en lugar de recurrir a una venta masiva al fondo, creen algunos afectados. “Si los han vendido a una media de 80.000 euros, la mayoría de la gente aquí hubiera podido pagarlo. Ahora compramos por el doble. No era necesario meter a nadie en medio”, opina Magdalena Hernández, la presidenta de uno de los edificios de Majadahonda. Ella acaba de hacerse con la vivienda después de siete años pagando el alquiler.

Ángel Gutiérrez, jubilado a los 55 años del sector de la electromecánica por problemas de salud, vivía antes en Carabanchel con su mujer y su hija, pero aprovecharon esta oportunidad. La venta de los pisos a un fondo buitre les preocupó. “Fue una movida. Por lo pronto perdimos los 10.000 euros para gastos que daba la Comunidad en un cheque para que arreglases la casa”, cuenta en el salón de su vivienda. Piensa igual que la presidenta del edificio: hubiera sido más fácil comprar directamente y evitar un intermediario. Se le llena la boca cuando dice “fondo buitre”, pero reconoce que no ha vivido ninguna situación de acoso por parte de su nuevo casero. Vio la cara a una de las trabajadoras de esa empresa cuando fueron a formalizar la compra ante notario. “Y era una mujer normal y corriente. Una currante, como nosotros”, explica. ¿Qué pasará ahora? “No tengo ni idea, pero yo estoy tranquilo”.