Si compras un piso de obra nueva, ahora lo tendrás más fácil para pagar el IVA reducido

Con precios que baten récords, comprar un piso es casi un milagro en estos días y los datos lo dejan claro. Según la estadística registral, el año pasado se pagaron 2.265 euros por metro cuadrado de obra nueva de media, todo un máximo histórico, mientras que, en las viviendas de segunda mano, el metro cuadrado llegó a los 2.039 euros. Con los precios están por la nubes, cualquier ahorro es importante, también en los impuestos que se deben abonar. Sobre esto, ha habido novedades en el Tribunal Supremo, que ha flexibilizado los medios de prueba para acreditar que una vivienda de obra nueva puede beneficiarse del IVA reducido y pagar un 10% en lugar del 21% habitual. Ya no será obligatorio tener una licencia de primera ocupación una cédula de habitabilidad, tal como exigía Hacienda.

Así lo reconoce en la sentencia STS 299/2025, de 28 de enero de 2025, en la que resuelve un recurso de casación interpuesto por el despacho Cuatrecasas. En el escrito, se cuestionaba que se tratase de manera distinta la venta de un edificio ya finalizado dependiendo de un requisito puramente administrativo como es la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Esa era la única diferencia para justificar el tratamiento distinto a efectos del IVA. La resolución de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, que tuvo como ponente al magistrado Isaac Merino Jara, señala que “la aptitud de un edificio para su utilización como vivienda es una circunstancia de carácter objetivo, que como tal podrá acreditarse caso por caso” y en esto incluye “cualquier medio de prueba admitido en Derecho”. Esto supondrá una mayor agilidad en las operaciones.

El Alto Tribunal tiene pendiente de resolver otros tres recursos de casación para determinar si las reparaciones hechas por las aseguradoras en una vivienda también tributan en al 10% en vez de al 21%.

Pero, si nos centramos en la compraventa, ¿cuándo se está obligado a pagar el IVA por adquirir una vivienda? Con carácter general, este impuesto solo se paga en la primera entrega de las edificios construidos -es decir, de obra nueva-, que está sujeta al tipo general del 21%, aunque hay casos en los que, de manera excepcional, se puede aplicar el tipo reducido, del 10%. La segunda transmisión y siguientes, es decir, la venta de pisos usados o de segunda mano, estas operaciones están exentas del IVA, pero tienen que abonar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Por otra parte, también se paga el IVA si el inmueble se ha sometido a un proceso significativo de rehabilitación. Para acreditar esto último, la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido regula los requisitos objetivos que se deben cumplir.

¿Qué hay que hacer para pagar el IVA del 10%?

Tal como señalan los especialistas consultados, la Ley del IVA regula la aplicación del tipo reducido del 10% a las entregas de edificios o partes de estos cuando sean aptos para su utilización como viviendas. El quid de la cuestión es el medio de prueba. Hasta ahora, la Dirección General de Tributos y los Tribunales Económico Administrativos exigían que, además de ser apta objetivamente, también contara con esos documentos.

“Esta exigencia produce claras disfunciones en materia de IVA. Dado que se trata de una materia de competencia autonómica, los trámites administrativos para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación dependen de la regulación de cada comunidad autónoma, y en algunas de ellas basta con una mera declaración responsable o comunicación del titular”, explica Marta Álvarez, socia especializada en fiscalidad indirecta de Cuatrecasas.

La especialista pone el acento en la situación paradójica que se daba hasta ahora: aunque el fin era ofrecer más certeza y seguridad jurídica mediante la acreditación a través de este trámite administrativo, que certifica que la obra y la edificación está terminada y se considera “apta” para su uso como vivienda, en la práctica se producía lo contrario debido a las variaciones que se dan de una autonomía a otra. “En algunos casos, se puede obtener con carácter previo a la propia terminación material de la obra, lo que no se compadece con la aplicación uniforme del impuesto ni con su finalidad”, advierte.

“A juicio de la Administración Tributaria no bastaba con tener la oportuna licencia de obras para la construcción de viviendas y el certificado de fin de estas, si no que exigía que hubiera sido expedida la correspondiente autorización administrativa: cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación”, recalca Inmaculada Pineda, socia directora en B Law & Tax.

¿Qué ha cambiado con la sentencia del Tribunal Supremo?

Ahora, el Alto Tribunal flexibiliza estos requisitos: lo determinante es que el edificio esté terminado y que haya sido proyectado y construido para su uso como vivienda. Y esto, advierten los magistrados, se puede demostrar por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

“El problema viene porque la Ley del IVA no tiene un criterio específico para determinar cuándo se entiende que el edificio está terminado y es apto para su uso como vivienda. En la práctica, se consideraba que era cuando tenía la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. El Supremo dice que esto está muy bien, pero que se puede acreditar por cualquier otro medio de derecho, ya que estos son documentos administrativos. Supone un ahorro de tiempo”, concluye Juan Ignacio Echarren, socio de Lener.

En las transmisiones de vivienda protegida, en las que se puede aplicar el tipo súper reducido del 4%, no se aplica esta sentencia, sino que regirá lo que recoge la Ley del IVA: se exige expresamente que se haya producido la calificación administrativa como vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

¿Qué medios certifican que un edificio está terminado?

Los abogados consultados señalan que habrá que analizar caso por caso. “Entiendo que la licencia y el certificado de final de la obra sería un medio de prueba válido de cara a acreditar que estamos ante una vivienda terminada”, señala Inmaculada Pineda. Por su parte, Juan Ignacio Echarren advierte que no existe un catálogo de documentos acreditativos. “A mí se me ocurre que se podría probar mediante un informe de un perito o una tasación en la que se describiera ampliamente el bien, al no haber una previsión de específica”.

En el caso que analiza la reciente sentencia del Supremo, se trataba de viviendas de protección autonómica para alquiler social para jóvenes y ancianos. La inspección pudo comprobar, por una parte, que la edificación había sido proyectada y ejecutada respetando el planeamiento y la normativa urbanística vigente para su uso como vivienda y, además, que estaba totalmente finalizada en el momento de la adquisición, ya que posteriormente no se incorporaron costes adicionales ni se realizó obra o trasformación alguna.

¿Cuándo se aplica el 10% de IVA a una reforma en la vivienda?

Las obras de renovación y reparación se encuentran sujetas al tipo reducido si se realizan sobre edificios o partes de los mismos destinadas a vivienda, incluyendo espacios y elementos comunes, como portales o escaleras. Por otra parte, las obras de construcción o de rehabilitación de la vivienda deben haber concluido al menos dos años antes. A ello, hay que añadir que el coste de los materiales aportados por el empresario no debe exceder del 40% del total de la contraprestación y que el destinatario de las obras sea un consumidor final que utilice la vivienda para uso particular, o bien que se trate de una comunidad de propietarios.

El requisito de que el destinatario de la obra sea un consumidor final, es decir, que utilice la vivienda para un uso particular, plantea bastante controversia. “La Directiva del IVA se refiere únicamente a viviendas y domicilios particulares en su listado de prestaciones susceptibles de aplicar el tipo reducido, poniendo por tanto el énfasis en el uso del inmueble y no en la identidad del receptor del servicio”, advierte la abogada Marta Álvarez.

La actual regulación española se ajusta a la Directiva 2006/112/CE del IVA, pero esta norma no contempla la restricción en el acceso al IVA reducido de los casos en que el coste de los materiales supere el 40% del coste total de la obra. “Podría interpretarse que la legislación española no se ajusta completamente a sus disposiciones”, advierte Inmaculada Pineda.

Si la aseguradora repara, ¿se paga el 10 o el 21%?

Es muy común que las compañías de seguros gestionen obras de reparación y renovación de viviendas que habitan los asegurados. De acuerdo con la interpretación de la Administración Tributaria, lo relevante es a nombre de quién se emite la factura y de ello dependerá si se aplica el tipo reducido del 10% o el tipo general de IVA, del 21%.

Es decir, si la factura se emite a la aseguradora, la reparación tributa al 21%, ya que se trata de una empresa y no un particular que usa la vivienda como residencia. Pero si la obra se factura al propietario o arrendatario, aunque luego la aseguradora le reembolse el importe, la empresa de reparación podrá aplicar el 10% de IVA. Eso sí, si se cumplen todos los requisitos detallados anteriormente.

“El régimen está más claro cuando hablamos de una persona que contrata a un albañil, pero si tiene una póliza para cubrir estos riesgos surge la duda. Los contratos de seguro pueden ofrecer dos tipos de cobertura. Si te cubre el coste, tú haces la obra y le pagas a la empresa que te hace la reparación y la aseguradora te reembolsa un dinero”, explica Patricia Miralles, socia de Lener, que aclara que en estos casos se factura al 10%. La controversia surge cuando es el seguro el que repara o sustituye el objetivo dañado y subcontrata esas obras. “La Administración entiende que, como la destinataria de la factura del servicio no es la persona física, sino una aseguradora, deben pagar el IVA general del 21%”, recalca la experta. Esto, a pesar de que el destinatario final de la obra es un particular que usa la vivienda como su hogar.

¿Cuál es el criterio de los tribunales sobre las reparaciones?

Ha habido sentencias dispares en los Tribunales Económico-Administrativos y los Tribunales Superiores de Justicia, señalan los expertos, aunque hasta ahora la Audiencia Nacional ha respaldado el criterio administrativo. De ahí que haya expectación sobre la doctrina que emerja del Tribunal Supremo, donde hay tres recursos de casación pendientes de resolver sobre este asunto. Será relevante, dado el elevado volumen de pleitos que se han generado.