Vivienda de obra nueva o de segunda mano, ¿qué es mejor?

Antes de tomar una decisión tan importante como la compra de una vivienda, una de las primeras dudas que se plantea el futuro propietario es si es más conveniente adquirir un inmueble de obra nueva o uno de segunda mano. No existe una única respuesta, ya que ambas opciones tienen sus pros y sus contras. La decisión final dependerá de las preferencias y las necesidades del comprador.

Vivienda de obra nueva: mayor eficiencia energética, pero más cara

Ventajas

Distribución de espacios más eficiente y mejor iluminados. Las nuevas construcciones suelen contar con grandes ventanales, terrazas y balcones amplios, además de estar mejor equipadas en cuanto a domótica que las de segunda mano. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que habitualmente disponen de zonas comunes como piscinas, jardines, parques infantiles y áreas abiertas.

Si se adquiere sobre plano, también es posible realizar cambios en los acabados o incluso en la distribución del inmueble en algunos casos.

Mayor eficiencia energética y ahorro en el consumo. Las viviendas de obra nueva cuentan con una eficiencia energética mayor que las de segunda mano,sobre todo en comparación con las construcciones más antiguas. Esto ayuda a optimizar el consumo y, por tanto, a conseguir un ahorro en la factura.

El código técnico de la edificación (CTE), que unifica las normativas de construcción y eficiencia, establece que todos los nuevos edificios deben garantizar un “uso racional de la energía”. Este documento obliga a que las viviendas cuenten con aislamiento térmico para controlar su temperatura, iluminación de bajo consumo y que parte de su gasto energético proceda de fuentes renovables (producidas en el mismo edificio o el exterior). Este nivel de eficiencia queda registrado en la etiqueta de calificación energética, un elemento obligatorio para cualquier vivienda que se venda o alquile.

Al tratarse de una vivienda de obra nueva el comprador no deberá hacer grandes reformas, ni en el interior de la propiedad ni en el edificio, por lo que la posibilidad de que haya que aprobar derramas comunitarias es mucho menor que en una de segunda mano. “Durante los primeros 10 años, la mayor parte de los gastos comunes serán ordinarios: ascensor, electricidad y agua comunitarios, limpieza y administrador”, detalla Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (Aepsi).

Mayor garantía. La vivienda de nueva construcción tiene mejores garantías de calidad. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) asegura que todo inmueble nuevo tiene una cobertura de un año para los daños o defectos en los acabados de la obra, tres para los defectos que atañen a la habitabilidad de los residentes y 10 para fallos en la estructura del edificio.

Desventajas

Mayor precio. El precio de los inmuebles de nueva construcción suele ser mayor que el de los de segunda mano y, generalmente, no se puede negociar. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), durante el tercer trimestre de 2021 en España el metro cuadrado de viviendas de menos de cinco años (que estadísticamente se consideran vivienda de obra nueva) fue, de media, un 17% más caro que el de los inmuebles más antiguos.

La entrada no es inmediata. En el caso de comprar una vivienda sobre plano, habrá que esperar hasta que esté construida para entrar a vivir, lo que genera, en muchas ocasiones, un doble gasto para el comprador. Por un lado, debe abonar las cuotas de la nueva vivienda, y por otro, el pago del inmueble en el que reside.

Vivienda de segunda mano: mejor precio, pero suele requerir reformas

Ventajas

Menor precio. Las viviendas de segunda mano suelen ser más baratas, como revelan los datos del MITMA, y se encarecen a menor velocidad que las de obra nueva. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el segundo trimestre de 2021, las viviendas de nueva construcción aumentaron su precio un 6% frente al 2,9% de las de segunda mano.

Ubicación más céntrica. Uno de los atractivos de las viviendas de segunda mano es que en muchas ocasiones son la única opción si se busca comprar un inmueble en zonas céntricas que estén bien comunicadas y dotadas de servicios públicos. Las nuevas construcciones suelen estar en las afueras de las ciudades, en zonas recientemente urbanizadas a las que los servicios públicos van llegando lentamente. Además, como hay una mayor oferta de este tipo de inmuebles, hay más posibilidades de encontrar uno que se ajuste a las necesidades del futuro propietario.

Inversión con mayor rentabilidad. Los inmuebles de segunda mano suelen tener inconvenientes a largo plazo, ya que con el paso del tiempo comienzan a presentar fallos en las instalaciones. Pero si el objetivo de la compra es la inversión, este tipo de vivienda es más atractiva. Los inmuebles que ofrecen mayores rentabilidades en el alquiler se encuentran en las segundas calles y en los segundos barrios, es decir, los que se sitúan junto a las zonas más transitadas de las grandes ciudades, donde el parque de viviendas es, salvo excepciones, exclusivamente de segunda mano.

Desventajas

Requiere reformas. Una vivienda de segunda mano suele requerir en muchos casos una rehabilitación o una reforma. Además, la actualización de las normativas, en sistemas de seguridad antiincendios, por ejemplo, obliga a los propietarios a acometer cambios en el edificio.

La antigüedad y el estado de conservación de la vivienda marcarán la magnitud de las reformas. “Es imprescindible comprobar su estado antes de comprar el inmueble. También es interesante inspeccionar la vivienda a diferentes horas del día para comprobar si tiene suficiente luz natural o si hay un exceso de ruidos”, asegura Font, quien aconseja visitar el inmueble con un experto, como un arquitecto, cuyo coste ronda entre los 300 y los 1.500 euros. Esta revisión debe realizarse también en la fachada y en las zonas comunitarias, como el ascensor.

Este experto también aconseja pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar la situación jurídica del inmueble.

Menor eficiencia energética y mayor gasto. Las viviendas de segunda mano suelen tener recubrimientos térmicos y sistemas de calefacción, entre otros aspectos, menos eficientes que los de las viviendas de nueva construcción, lo que genera un mayor gasto energético y, consecuentemente, facturas más elevadas.

Impuestos y financiación

Los impuestos son otro factor a tener en cuenta antes de decantarse por un tipo de inmueble u otro. Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es de un 10% sobre el precio final de venta en todo el territorio español excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 6,5%. Además, debe hacer frente al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que varía dependiendo de la comunidad autónoma. En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio de compra que aparece en las escrituras y de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6% y el 10%.

En cuanto a las hipotecas, las entidades bancarias no hacen distinción entre vivienda nueva y de segunda mano, pero tendrán en cuenta el valor de la tasación y las características personales del contratante, esto determinará factores como qué tipo de hipoteca escoger.

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