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Madrid se acaba

Dentro del anillo de la M-30 solo quedan 400.000 metros cuadrados para construir

Al ritmo actual se agotarán en cinco años.

Viviendas en el bario de Sanchinarro, en el distrito de Hortaleza.
Viviendas en el bario de Sanchinarro, en el distrito de Hortaleza.

El suelo de Madrid se está llenando. Dentro del anillo de la M-30 queda poco espacio para construir vivienda nueva, según un reciente informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank: entre 350.000 y 400.000 metros cuadrados de suelo que, “según el ritmo de venta, que es bastante bajo, de 3.000 viviendas año, se agotará en cinco años”, explica Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo. En el conjunto de la región el suelo edificable disponible, en zonas relevantes, es de dos millones de metros cuadrados.

¿Cuánto espacio queda en Madrid? El crecimiento dentro del municipio viene dado por el Plan General de 1997, que plantea una estrategia de crecimiento definida como planeamiento al límite de capacidad. “Esto quiere decir que clasifica como suelo urbanizable (aquel que es rústico pero que se transforma en urbano) la mayor parte del suelo vacante del municipio, colmatando de esta manera el espacio disponible dentro de los actuales límites administrativos. Por tanto, Madrid solo dispone actualmente de pequeños ámbitos al sur de la ciudad susceptibles de ser transformados en urbanizables”, según explican fuentes del Ayuntamiento. Sin embargo, en los PAU (Programa de Actuación Urbanística) periféricos todavía queda espacio para levantar vivienda.

Brotes marrón ladrillo van apareciendo tras el periodo que produjo el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, según el estudio de Knight Frank, y las grúas se afanan en lugares del norte y sureste. El PAU de Arroyo del Fresno, epítome de la leve recuperación inmobiliaria al norte de la capital, era hace 10 años una zona verde salpicada de casas de una sola planta. Desde marzo de 2014 las grúas se ocupan en levantar gigantescas moles, más de 1.000 pisos de los que quedan pocos a la venta (y algunos ya se revenden). El 81% está por construir y cuenta con el mayor precio por metro cuadrado fuera de la almendra central, 1.600 euros. Otros lugares donde se ha oído el laborioso sonido de las obras son Valdebebas, donde resta un 63% por construir y tiene ya 6.000 vecinos aunque su aspecto sigue resultando fantasmal, o Ensanche de Vallecas, donde queda un 13% por construir y cuyos habitantes acaban de celebrar su séptimo Día de la Tortilla anual. “Son solo señales de recuperación, como el interés de pequeños inversores, el aumento del precio en ciertas zonas, la financiación de proyectos por parte de los bancos… Empieza a haber actividad, pero todavía queda mucho camino por recorrer”, opina Tarazona. En Carabanchel, Sanchinarro o Barajas apenas queda espacio para levantar vivienda.

“Es pertinente aclarar que el área funcional de Madrid como ciudad excede sensiblemente los límites del término municipal y hoy en día toda la Comunidad puede considerarse técnicamente como una región metropolitana”, explican fuentes municipales. De hecho, los mayores crecimientos experimentados en los últimos años se han producido en las diferentes coronas metropolitanas más que en el propio municipio.

¿Cómo se ha ido ocupando el suelo de la Comunidad? El suelo ocupado, y no solo por viviendas sino también por vías de transporte o instalaciones industriales, creció entre 1980 y 2005 del 11% al 20%, según un estudio de 2008 coordinado por los profesores José Manuel Naredo y Ricardo García Zaldívar. El dato resulta sorprendente si tenemos en cuenta que es el mismo porcentaje que se había ocupado entre el Neolítico y 1980. En 1956 era solo del 3%. En el mapa de ocupación del suelo que ofrece la Comunidad de Madrid se observa cómo el núcleo urbano se va expandiendo desde ese año como una araña que va colonizando progresivamente el suelo de la región.

Las iniciativas más criticadas

El pasado febrero la plataforma No a este plan urbanístico presentó su Mapa de los horrores, en el que criticaba duramente la política urbanística del Ayuntamiento. Entre los problemas señalados estaban la Operación Mahou-Calderón, que planeaba construir en los terrenos del estadio una zona residencial con rascacielos y acaba de ser paralizada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid; la remodelación de Plaza de España; la construcción del complejo Residencial Metropolitan en las cocheras de Cuatro Caminos; la parálisis del Mercado de Legazpi; la Operación Campamento, la Operación Canalejas y un largo etcétera. Más información en https://noaesteplan.wordpress.com

La expansión se produjo en dos fases, dos burbujas: la que comenzó en 1986, “que no fue tan significativa en cuanto consumo de suelo porque tuvo más importancia en el mercado de segunda mano”, según explica un experto en urbanismo de Ecologistas en Acción, y que se dejó notar en Vallecas, Valdebernardo, Palomeras Bajas o Las Rosas. Y la que nos ha abocado a esta crisis: “Fue la explosión en municipios metropolitanos como Getafe, Rivas, Las Rozas, Paracuellos o Arroyomolinos”. Con el parón de la crisis este ritmo se detuvo, pero es previsible que se reanude y siga llenando el territorio de cemento y aislando las zonas verdes.

“El crecimiento de la ocupación fue tres veces mayor que el de la población”, explica Zaldívar, a la sazón presidente de Attac España. “Además, resaltamos en el estudio la importancia que había tenido la ocupación indirecta del suelo, es decir, en forma de vertederos, canteras, embalses o suelos en promoción, punta de lanza de la expansión urbana”. Señala el profesor que todo esto se hizo sin ninguna racionalidad, sin respetar las vocaciones naturales del terreno, solo atendiendo al beneficio económico. Se construyó más de lo necesario y, además, de forma derrochadora.

“A día de hoy Madrid cuenta con una red de autovías desproporcionadas para el tamaño de la población, con más de 1.000 kilómetros en funcionamiento. Solo Los Ángeles y Singapur disponen de una red de infraestructuras semejante. Ninguna ciudad europea de tamaño similar puede decir que cuente con 13 radiales y cuatro cinturones metropolitanos, además de numerosas conexiones entre los mismos”, relata el colectivo crítico Observatorio Metropolitano en su libro La apuesta municipalista.

Una de las calles de Valdebebas, un barrio fantasma de Madrid.
Una de las calles de Valdebebas, un barrio fantasma de Madrid.

Colgados de estas vías, como las uvas de un racimo, surgen las urbanizaciones y PAU. Es el modelo de ciudad difusa frente al de ciudad compacta. En la segunda, típicamente mediterránea, los ciudadanos viven cerca unos de otros, en una trama urbana en la que la calle está viva, llena de tráfico y actividad comercial. Las clases sociales tienen oportunidad de rozarse unas con otras, como ocurre en el centro. La ciudad difusa, en cambio, consiste en colecciones de viviendas unifamiliares con jardín, al estilo anglosajón, o grandes bloques de pisos alejados de todas partes, muchas veces adosados a un gran centro comercial que tampoco permite el surgimiento del pequeño comercio. Una vida individualista dependiente del vehículo privado. Si los metros cuadrados por habitante eran 47 en 1980, en 2005 llegaron a 196: una ciudad mucho más diluida y mucho menos sostenible.

A los PAU más que ciudad difusa hay urbanistas que los denominan ciudad encapsulada. “Crecen como paquetes que muchas veces tienen una única comunicación con las carreteras”, dice María Cifuentes, profesora de Urbanismo de la Universidad Politécnica. “Dentro de esos paquetes las actividades y usos están encapsulados: una cápsula para las viviendas, otra para el centro comercial, otra para servicios como escuelas y centros deportivos, en vez de estar todo entreverado como en la ciudad compacta que crece parcela a parcela”. En los PAU hay espacios vacíos desmesurados, poca actividad comercial, se genera un espacio público monótono y sin vida donde faltan la diversidad y complejidad de la ciudad compacta. En el Ayuntamiento se muestran de acuerdo con que el modelo presenta algunas de estas carencias.

A los PAU más que ciudad difusa hay urbanistas que los denominan ciudad encapsulada.

“Además, la segregación social por nivel de renta es brutal”, dice el portavoz de Ecologistas. En algunos lugares viven los más humildes, que aprovechan las viviendas de protección oficial, y en otros, como Pozuelo, Boadilla, Majadahonda o Las Rozas, viven los más ricos. En el extremo superior, lugares como La Finca, en Pozuelo, una urbanización exclusiva donde moran 70 vecinos adinerados, entre ellos algunas estrellas del fútbol.

Pero los problemas son también medioambientales: todo esto hay que regarlo con gasolina. Moverse en coche es contaminante y el impacto es aún más preocupante en una ciudad con los niveles de contaminación madrileños. Faltan terrenos agrícolas y los parques fluviales, como el de Guadarrama o del Sureste, o el parque nacional de la Sierra de Guadarrama, se ven “fragmentados, cercados por autovías, municipios en expansión y urbanizaciones”, según denuncia el Observatorio Metropolitano, quien también señala que muchas veces estos lugares acaban convertidos en “un gran jardín privado de las urbanizaciones de los alrededores”.

El estado del estadio de La Peineta, en Madrid, en 2013.
El estado del estadio de La Peineta, en Madrid, en 2013.

“La ley establece que la potestad de planeamiento la tienen los municipios”, dicen desde el Consistorio, aunque los Planes Generales tengan que ser aprobados por la Comunidad. De hecho, según los expertos consultados, ha habido una falta de planificación por encima del nivel municipal, un plan regional por parte de la Comunidad: “Ha habido una total dejación en sus funciones en este sentido”, dice Cifuentes, “se ha renunciado a regular el crecimiento de los municipios y se ha dejado todo en manos del mercado”.

Desde Ecologistas resumen: “Es un modelo metropolitano que no funciona: no ha resuelto a nivel social lo que prometía, la vivienda accesible, pero además nos ha traído a la ruina económica, deteriora el medio ambiente y ha hecho aún más desigual la Comunidad”.

Desalmados y sin burbuja

Bruno García Gallo

Para cambiarle la cara a una ciudad basta con invertir 10.000 millones de euros en infraestructuras. Para cambiarle el alma, es necesario un Plan General de Ordenación Urbana. Alberto Ruiz-Gallardón (PP) gobernó Madrid de 2003 a 2011: enterró la M-30, desmontó pasos elevados y construyó túneles, promovió barrios (PAU) al norte, este y sur... Se gastó 10.000 millones a crédito (aún debemos la mitad a los bancos) para cambiar de siglo la ciudad, pero sólo en los meses finales se acordó de ordenar esa transformación con un plan que contemplara las urgencias de Madrid.

El motivo es sencillo: antes no hizo falta porque ya había un plan que funcionaba. El plan de 1997 (aprobado también por el PP, en la alcaldía desde hace un cuarto de siglo), el plan que convirtió todo el suelo en urbanizable y casi exclusivamente residencial, el plan que proyectó 542.235 nuevas viviendas... el plan de la burbuja inmobiliaria, que funcionó —o eso parecía— hasta que estalló la burbuja. Sólo entonces (¡en 2011!) reconoció el PP su error.

En su diagnóstico previo a la elaboración de un nuevo plan, el equipo liderado por la concejal Paz González concluyó que la mayoría de nuevos barrios proyectados y a medio levantar nunca se terminarían; que Madrid no ha crecido a costa de los municipios limítrofes sino lo contrario; que hay más desplazamientos en coche, más contaminación y más atascos; que faltan polideportivos, escuelas infantiles, etcétera; que el esfuerzo de rehabilitación en el centro ha fracasado; que se han descuidado las zonas verdes... Y lo más importante: que se fio toda la actividad económica a la construcción, descuidando, por ejemplo, la industria. Y que, pese a que de 1997 a 2011 se concedieron licencias para 262.553 pisos (hay otros 200.000 proyectados y sin construir), gran parte de la población siguió teniendo problemas de acceso a una vivienda precisamente por la burbuja.

El nuevo plan prometido por Gallardón, impulsado por Ana Botella y trabajado por Paz González no podrá aprobarse antes de las elecciones y quedará olvidado en un cajón. Resolver los problemas de Madrid y salvar así su alma de la condena de la burbuja queda en manos del próximo alcalde.

Los problemas son también medioambientales: todo esto hay que regarlo con gasolina

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