Un juzgado anula por abusiva la cláusula de tasación de una hipoteca

El juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián ha anulado por abusiva la cláusula de tasación recogida en un préstamo hipotecario suscrito por un particular con la Caja Rural de Navarra, ya que dispone "un valor de tasación arbitrario" que no corresponde con el real del bien hipotecado. Esta sentencia, a la que hoy ha tenido acceso Efe, anula también por abusivas una cláusula suelo que fijaba un interés mínimo del 3% anual, otra que determinaba una comisión de 30 euros por cada impagado, y una tercera que establecía un interés del 18% como interés de demora.

Igualmente, deja sin efecto un apartado sobre imputación de pagos y una última cláusula que situaba a los avalistas del préstamo al mismo nivel que un deudor solidario. La resolución judicial estima así íntegramente una demanda interpuesta contra la entidad por un cliente, representado en este caso por la abogada Maite Ortiz, que en 2009 avaló a su hijo en un préstamo hipotecario por importe de 365.000 euros, a devolver en 35 años y seis meses, y que incluía las citadas cláusulas.

La demanda estimada por el juzgado denunciaba que todos estos apartados no fueron negociados "individualmente", no se consintieron "expresamente", eran "contrarios a la buena fe" y fueron adoptados "en perjuicio" del cliente, al que causaron "un desequilibrio importante entre sus derechos y obligaciones" por lo que se consideran "abusivos".

La sentencia da ahora la razón íntegramente al demandante al entender, en cuanto a la cláusula de tasación, que ésta disponía "un valor arbitrario" que no correspondía al real.

"No parece coherente que se concedan 365.000 euros para rehabilitar el inmueble y luego se tase el suelo en 60.000 y el vuelo en 180.000, salvo que el precio se haya rebajado sobremanera, lo que perjudica a los obligados y beneficia al acreedor que dispone de la garantía".

Fuentes jurídicas han explicado a Efe que la tasación es importante en estos casos porque, cuando un inmueble es subastado por impagos sin que concurran pujadores, el banco se lo adjudica por el 60% del valor de tasación.

Según las mismas fuentes, esta situación perjudica al hipotecado porque la deuda que le queda por pagar tras perder su vivienda es así mayor que si la tasación hubiera sido más elevada.

Respecto a la cláusula suelo, que "limita a la baja el interés variable convenido por las partes, la sentencia insiste en que resulta "abusiva", ya que no se constató que el cliente tuviera "conocimiento" de su "existencia y funcionamiento".

La resolución también anula la comisión por impago al entender que no hubo una "negociación efectiva" sobre ella y que además "no responde al coste real de la reclamación" por un impago.

El documento judicial deja sin efecto asimismo la cláusula de interés de demora, ya que considera "desproporcionada" la diferencia entre el "interés remuneratorio" que el contrato fijó inicialmente en el 3,25% anual y el de "demora", que "casi lo sextuplicaba" al quedar fijado en el 18%.

La "imputación de pagos" recogida en el contrato es otro de los ámbitos anulados por la sentencia porque privaba al deudor de la "facultad" de decidir el orden de abono de sus deudas, "dejando en último lugar la principal".

La resolución deja finalmente sin efecto una última cláusula que convertía al avalista del préstamo (el padre del solicitante) en "deudor solidario" al renunciar "de una forma injustificada" a los derechos que el Código Civil concede a los fiadores.