La vivienda protegida ya no es un chollo

A comienzos de 2009, con la burbuja inmobiliaria ya pinchada pero todavía con algo de aire, la vivienda protegida en Andalucía era un 40% más barata que la de venta libre: 1.019 euros el metro cuadrado de VPO frente a los 1.700 que costaba el metro residencial libre. Desde entonces, mientras el precio de la vivienda libre inició una tendencia a la baja que todavía no ha tocado suelo, la de protección oficial tomó la dirección contraria. Y con los datos cerrados de la primera mitad de este año, la diferencia de precio entre una y otra se ha reducido al 7%, apenas 80 euros el metro cuadrado: 1.245 euros el de la vivienda libre y 1.165 el de la VPO, según datos extraídos del índice general de precios del Ministerio de Fomento.

Esta convergencia de precios supone que quien hoy aspire a comprar una casa encontrará precios similares en las promociones privadas y en las públicas. En el caso de las llamadas viviendas de iniciativa autonómica y municipal, lo que se conoció como la VPO para la clase media porque estaba destinada a rentas de hasta 38.000 euros al año, el precio por metro cuadrado supera ya al coste medio del de la vivienda libre.

Esta es una de las claves que ha manejado la Consejería de Fomento para restringir las VPO en el nuevo Plan de Vivienda y Rehabilitación a la población con rentas anuales inferiores a 28.755 euros (4,5 veces el Iprem) e impulsar las promociones destinadas al alquiler en detrimento de las de compra. “Al igualarse los precios de venta de VPO y libre deja de tener sentido que la Administración tenga que seguir favoreciendo la demanda de los que quieren comprar. Si alguien quiere comprar, tiene pisos en el mercado al precio de lo que antes valía una VPO. Mientras que la dificultad está en quienes no pueden comprar y quieren alquilar”, explica el director general de Vivienda, Antonio Ibáñez.

Y este sector de la población que, ya sea por convicción o por necesidad, se decanta ahora por buscar casa para alquilar ha crecido en los últimos años. Lo reflejan también las estadísticas de solicitudes para acceder a las VPO en Andalucía. Aunque la opción preferida (el 42%) sigue siendo el alquiler con opción a compra, las peticiones para hipotecarse por una vivienda protegida han ido cayendo casi al mismo ritmo que subía el interés por optar a un alquiler. Mientras en 2010 el 31% de las solicitudes de VPO eran para comprar hoy lo son solo el 21%; por el contrario, el 37% de las peticiones son de alquiler, frente al 24% de hace tres años.

Esta tendencia la ha palpado ya de cerca la Consejería de Fomento en el plan de acción que puso en marcha antes del verano para adjudicar las 638 VPO que la Junta tenía vacías y que no encontraban comprador. El departamento que dirige Elena Cortés (IU) decidió cambiar la calificación de la mayoría de los inmuebles para pasarlos de venta a alquiler y, a la vez, rebajó la cuota del arrendamiento. Según fuentes de la consejería, la medida ha cuajado y la Junta ha adjudicado ya casi el 100% de su bolsa de vivienda.

El Plan de Vivienda que está tramitando la Junta coge el testigo del aprobado por el Gobierno andaluz en 2008, pero ha heredado poco de él, más allá de varios miles de viviendas recién construidas a las que ahora cuesta dar salida. En los cinco años que separan los dos planes, el sector de la construcción, especialmente el inmobiliario, ha pasado de ser la locomotora económica (que ya en 2008 estaba perdiendo gas) al culpable de todos los males.

Pero IU, que gestiona ahora la Consejería de Vivienda, asegura que el cambio de modelo viene también condicionado por el cambio político. “Siempre hemos pensado que el plan anterior nació muerto”, asegura el director de Vivienda. “Se aprobó cuando la burbuja empezaba a pincharse, pero seguía basándose en la vivienda nueva, en impulsar el crecimiento de la ciudad y tenía total dependencia del sistema financiero. Cuando los bancos empiezan a limitar el crédito a las promotoras y a los particulares, el plan tiene problemas”, añade Ibáñez.

La nueva política de la Junta parte de la constatación de que la construcción masiva de viviendas no ha servido para facilitar el acceso de la población a ellas: en la última década se han construido en Andalucía un millón de viviendas nuevas, pero muchos andaluces siguen teniendo problemas para comprar o alquilar una. La Junta pretende dar la vuelta a esta situación con dos elementos fundamentales. El primero, poner en el mercado la mayor parte de las 700.000 casas vacías que hay en Andalucía. De ellas, alrededor de 160.000 son stock de obra nueva. “Con eso hay más que suficiente para satisfacer la demanda de vivienda nueva”, asegura Ibáñez, que advierte que buena parte de este stock está en manos de los bancos y ahí el plan que prepara la Junta entra en relación con la Ley de la Función Social de la Vivienda, que contempla medidas para forzar a los bancos a poner en alquiler sus viviendas vacías.

Pero aunque el stock de casas y pisos nuevos es enorme, la mayoría de las deshabitadas son de segunda mano y la Junta busca también fórmulas para incentivar su salida al mercado. Aquí entraría en juego el segundo elemento fundamental del plan: favorecer la rehabilitación mediante un sistema de ayudas. “Sabemos que muchas viviendas no pueden ser ocupadas porque necesitan obras, adaptarse a la normativa energética, mejorar la accesibilidad... Vamos a incentivarlas”, explica Ibáñez.

Con el freno puesto a las casas de nueva planta, la rehabilitación es también la fórmula elegida por la Junta para incentivar el sector de la construcción. Porque el departamento que dirige Cortés sostiene, además, que las rehabilitaciones generan más empleo que la construcción de viviendas nuevas. “Normalmente en una obra nueva hace falta mucha maquinaria pesada y gran cantidad de material, pero menos mano de obra. Para consumir los mismos recursos económicos, las rehabilitaciones necesitan más trabajadores”, apunta el director general.

Pero el alquiler sigue topando con las reticencias de muchos propietarios que temen sufrir impagos o daños en la vivienda. Para incentivarlos, la Junta ha publicado esta semana una orden que reactiva la Agencia de Fomento del Alquiler para las casas deshabitadas con el objetivo de incrementar las garantías del arrendatario (poniendo un precio máximo al alquiler de las casas que se adhieran al plan) y del arrendador (con un sistema de seguros frente a daños o deudas).