La burbuja del alquiler se deshincha

La burbuja inmobiliaria no se ha producido solamente en los pisos de obra nueva. El mercado de alquiler ha vivido también su propia burbuja desde 2008. Y como con el ladrillo, estalló y ha provocado un descenso de precios que oscila en Cataluña entre el 18% y el 11,6%, según la fuente. Mientras, el número de alquileres crece mucho: el 45% en el mismo periodo. La diferencia entre los dos mercados, el de compraventa y el de alquiler, es que las rentas comenzaron a bajar un año más tarde y más despacio. Los expertos coinciden, con todo, en que los alquileres continuarán cuesta abajo.

El precio de los alquileres alcanzó su punto álgido en 2008, un año después que la obra nueva tocara techo. Desde entonces, la caída es sistemática, aunque el año pasado con un ritmo más pausado. Los datos de la Secretaría de Vivienda de la Generalitat sitúan el descenso medio en Cataluña en el 11,5% entre el segundo semestre de 2001 y el de 2008 (se ha pasado de 672 euros a 595). La caída es del 11,6% en el conjunto del área metropolitana (de 682 a 603 euros) y del 8% en Barcelona capital (de 809 a 745). Los datos del portal inmobiliario Idealista apuntan una bajada de precios todavía mayor: del 18% y el 17,5% en Barcelona y L’Hospitalet, las dos ciudades más pobladas de Cataluña.

En paralelo, el número de alquileres firmados al año no para de crecer: se ha incrementado el 45% en el mismo periodo, según los datos de la Generalitat, que se obtienen de las finanzas que se depositan en el Incasòl. Si en 2008 se firmaron 80.126 contratos, en 2010 fueron 116.188 y en los dos primeros trimestres de 2011 (última fecha de la que se tiene recuento) ya había 63.394. De hecho, el peso del alquiler no ha parado de subir desde que la secretaría publica los datos: en 2004 los contratos firmados fueron 47.500, menos de la mitad de los de 2010.

El fundador y director de comunicación de Idealista, Fernando Encinar, explica la evolución del mercado del alquiler: "Precisamente la burbuja inmobiliaria, con precios disparados que expulsaron a muchos que querían comprar, les empujó a alquilar. A partir de 2005 subió la demanda y tensó los precios, pero la oferta de pisos procedentes de compradores que compraron con fines especulativos y los alquilan porque no los pueden vender incrementó la oferta e hizo bajar precios". A estos fenómenos, Encinar añade que varias apuestas políticas, como la del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero —con la Sociedad Pública de Alquiler y la renta de emancipación—, potenciaron también el interés.

Los alquileres, subraya Encinar, bajaron sobre todo en 2009 y 2010. En 2011 se moderaron, pero "seguirán bajando, aunque quizá no en descensos de dos dígitos". Actualmente, y en eso coincide con Encinar el presidente del Colegio de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria (API), Joan Ollé, el factor que sigue haciendo bajar precios es la caída del poder adquisitivo de los ciudadanos: paro, congelación de sueldos, subida de impuestos… "La subida hasta 2008 fue demasiado alta y los precios se han reajustado a la realidad económica del momento, además de que hay más producto procedente de gente que no logra vender", dice Ollé.

Además de confirmar que los precios tienen todavía recorrido para caer, Ollé apunta que en el mercado se están produciendo muchas rebajas que no aparecen en las cifras: "Estamos aplicando quitas de entre el 5% y el 10% a inquilinos que son cumplidores pero están pasándolo mal". Encinar añade gráficamente que "hoy en día un inquilino que paga es oro molido", por lo que es habitual que los caseros rebajen el precio con tal de mantener al inquilino serio y fiel.

"Un inquilino que pague a tiempo es como oro molido", dice un experto

El secretario de Vivienda de la Generalitat, Carles Sala, explica que también la Administración ha contribuido a aumentar el parque de vivienda de alquiler y a la moderación de las rentas. Es lo que hizo el actual Gobierno de la Generalitat al llegar al poder: la caída de precios del mercado libre fue tan brutal desde 2009 que en algunas zonas la vivienda de protección valía igual que la libre. Solución: ponerla en alquiler a precios sociales. Un plan de choque de 3.264 pisos.

"El aumento de oferta ha contribuido a ajustar la oferta y la demanda", subraya Sala, que recuerda que también entidades financieras como La Caixa o Unimm han puesto en alquiler los stocks que no vendían. Sala augura que la creciente oferta, la situación de crisis actual e incluso la caída de la presión demográfica contribuirán a poner en su sitio lo que califica de "sub-burbuja". "Las prioridades han cambiado en el mercado de alquiler, incluso propietarios que hace unos años lamentaban no poder sacar más rentabilidad a sus pisos, recordemos los casos de asedio inmobiliario, ahora celebran tener un inquilino que pague algo menos, pero pague".