Airbnb ya no es dominante en el mercado de viviendas turísticas

Airbnb se fundó hace una década. Entonces, en 2008, la mayoría de apartamentos turísticos estaban en la costa y se alquilaban por teléfono o mediante agencias. Solo 10 años después, hay 22 millones de anuncios de viviendas turísticas en todo el mundo en las principales plataformas de Internet. La cifra no implica que todas sean residencias únicas: muchas se ofrecen en más de una plataforma. Pero el número total supera ampliamente los 10 millones. Airbnb, con su variedad de oferta, ofrece cinco millones. Para poner esa cifra en perspectiva, cinco de las grandes cadenas de hoteles (Marriott, Hilton, Intercontinental, Wyndham y Accor) ofrecían en diciembre de 2016 menos de 4 millones de habitaciones en todo el mundo.

En su web, Airbnb cuenta que su plataforma "ha dado poder a millones de personas en todo el mundo para que liberen y moneticen sus espacios, pasiones y talentos". Y ciertamente lo han hecho. El sector se ha movido desde la célebre economía colaborativa a la profesionalización en pocos años.

Los gestores de viviendas turísticas se multiplican en el sector. y reúnen en sus carteras desde una pocas viviendas a miles. La mayoría de las empresas lleva la gestión de propiedades de terceros, pero los más grandes poseen también viviendas propias. Su labor se centra en la relación con los clientes, limpieza y mantenimiento, y marketing y distribución en Internet.

En Europa hay unos 7.000 gestores profesionales de viviendas turísticas. El 37% empezó su labor hace menos de tres años y otro 32% lleva desde 2010. Casi un 70% nació a la estela de Airbnb, sobre todo en zonas urbanas, donde este tipo de alquileres apenas existía.

Estos datos proceden de la primera encuesta a gestores de viviendas turísticas de toda Europa que ha hecho Transparent, una start-up española que analiza todos los anuncios de viviendas turísticas.  La encuesta, respondida por 513 gestores europeos (algo más de un 7% aproximadamente del total), se hace pública en España por primera vez.

"No representamos al propietario privado que publicita su casa en los portales, sino que aceptamos a quien lo hace de manera profesional"

Airbnb ha sido el abanderado del éxito y de las críticas en el sector. Sin embargo, ya no es el líder omnipotente de la distribución para los profesionales. Según la encuesta, el dominio se reparte a partes iguales con Booking. Entre ambas, dominan el 60% de la distribución. La tercera opción preferida es el trato directo, con un 26%. La web HomeAway, bien implantada en Estados Unidos, tiene un papel residual en Europa (con un 8%) excepto en Francia, donde controla un 21%. Los países con más oferta de vivienda turística son, por orden, Estados Unidos, China, Italia, Francia, España y Croacia.

Más profesionales, más Booking

La encuesta demuestra que cuanto más profesional es el gestor más confía en Booking, que hasta hace poco era un canal exclusivo de hoteles. Su movimiento hacia los apartamentos es similar al que han hecho las grandes cadenas hoteleras: "El mundo está cambiando en esta dirección. También lo ha entendido Booking, que ha abierto una sección especializada en apartamentos", dice Stefano Bettanin, presidente de Property Managers Italia, la principal asociación italiana, con 150 empresas y 66.000 viviendas. Y más plataformas que llegarán, por ejemplo desde China, según los gestores.

Los profesionales han detectado que hay un sector de turistas que prefieren este modelo: "Con la irrupción de Internet y la democratización del turismo, la gente se mueve más. Antes era más difícil viajar", dice Patricia Valenzuela, directora de Fevitur. Es gente, según fuentes del sector, que valora más la privacidad, el precio para los que se mueven en grupo o familias, el espacio y los servicios, como la cocina.

Entre las empresas de gestión más grandes, con más de 100 apartamentos, Booking controla el 34% de la distribución. Airbnb es solo tercero, con el 26%, incluso por detrás de la venta directa. Airbnb es, en cambio, dominante entre los gestores que manejan menos de 10 propiedades.

El espíritu colaborativo

Airbnb mantiene el espíritu inicial colaborativo: los anfitriones pueden alquilar su propia casa, una habitación, conversar con los futuros huéspedes, rechazarles o bloquear días variables. Esa parte menos profesional la sigue controlando este portal. Pero otros se han movido hacia la profesionalización: "No representamos al propietario privado que publicita su casa en los portales, sino que aceptamos a quien lo hace de manera profesional", dice Bettanin. "Esto no significa que deban tener 20, 30 o 50 viviendas. Pueden tener 1 o 2, pero lo importante es que sean autónomos, tengan una sociedad y sigan todas las reglas", añade, es decir, que no lo hagan como un sobresueldo en negro. También es importante que esté claro cuándo la vivienda está disponible.

Según la encuesta de Transparent, el crecimiento del número de viviendas de estas empresas es extraordinario: en los últimos 12 meses crecieron un 27% de media, pero en los próximos 12 esperan hacerlo un 63%. Entre los países grandes, España es el que espera un aumento menor de residencias, con un 20%, y Reino Unido, el mayor, con 93%.

Las asociaciones piden a las Administraciones unas reglas del juego claras donde todo apartamento tenga su licencia. El 88% cree que seguir la regulación es importante o muy importante. Si logran hacer que todas las plataformas obliguen a los propietarios a poner su número de licencia y otros datos legales y confirmarlos, será una victoria. Los propietarios que quieran mantenerse por debajo del radar legal lo tendrán más difícil: "Las reglas deben ser iguales para todos. No puedes jugar un partido de fútbol donde una portería es tres veces mayor que la otra", dice Bettanin.

La batalla por la responsabilidad sobre el futuro de los centros históricos también se juega aquí

Intereses cruzados

Los intereses están claramente cruzados. Las asociaciones presionan para aclarar un sector que ya tiene a cadenas hoteleras entre sus protagonistas: Accor compró Onefinestay, Wyndham adquirió LoveHomeSwap, Hilton ha comprado participaciones en empresas de viviendas turísticas, Meliá construye 80 apartamentos en Zaragoza, la creación de BeMate. "Hay un movimiento de las grandes cadenas hoteleras a involucrarse en este sector mediante adquisición o directamente", según fuentes de la asociación británica de alojamiento para estancias breves (STAA, en sus siglas en inglés).

Mientras, las Administraciones no acaban de encontrar un modelo aceptable: "En cada comunidad autónoma hay una regulación distinta", dice Valenzuela. La batalla por la responsabilidad sobre el futuro de los centros históricos también se juega aquí. Para los gestores, los gobiernos municipales no pueden esconder su culpa: "Los políticos se esconden y dicen que la gente se va del centro porque se ha convertido todo en viviendas turísticas y ya no vive nadie. Pero este fenómeno no es de los últimos tres años, sino de hace 10 o 20. El verdadero motivo por el que la gente se va del centro es la falta de políticas para los ciudadanos: en Venecia, por ejemplo, hay dificultad en el transporte, no encuentras supermercados, no hay parques ni escuelas", se defiende Bettanin.

La profesionalización no se detiene con la gestión. Desde el Reino Unido ya hay nuevas empresas que dan más servicios a este sector: "Hay ya proveedores secundarios emergentes para la industria, que ofrecen servicios de seguros o de hipotecas" a estas empresas, según fuentes de la STAA.