Andalucía debe aún vender 95 sedes para cubrir el presupuesto de 2011

La Junta andaluza ha pisado a fondo el acelerador para vender en poco más de cuatro meses 95 inmuebles de su patrimonio inmobiliario y conseguir así los ingresos previstos en el presupuesto de 2011 por la enajenación de inversiones reales, que se elevan a más de 951 millones de euros. La complejidad de la fórmula elegida (sale&leaseback) para la venta y la debilidad del mercado, lastrado por la crisis, han retrasado la operación y han puesto en peligro el ingreso de los fondos previstos para equilibrar las cuentas públicas andaluzas de 2011. Hasta ahora la ejecución presupuestaria de esa partida es prácticamente nula.

La formula anunciada por la consejera de Hacienda, Carmen Martínez Aguayo, es la conocida como sale&leaseback. Consiste en una operación de ingeniería financiera o leasing financiero por la que la Junta vende los inmuebles a un tercero (inversor), que simultáneamente suscribe un contrato de alquiler con la propia Administración autonómica sobre el inmueble objeto de la venta. Es decir, la Junta vende un edificio, obtiene un ingreso, pero mantiene el usufructo como arrendatario del inmueble. De esta manera, además de obtener la financiación, se evita que la operación suponga el endeudamiento para la Administración, que desequilibre las cuentas y provoque el incumplimiento del objetivo de estabilidad cifrado en un déficit máximo del 1,3% del PIB.

Pese a la dificultad de la operación y al escaso tiempo del que dispone —descontando agosto apenas quedarían cuatro meses—, el Gobierno andaluz está convencido de que la venta será un “éxito” y califica de “apasionante” la operación, que prevé cerrar antes de final de año. Fuentes de la Junta afirman que la venta de otros cinco inmuebles realizada en 2010 a la empresa pública Agesa, también mediante sale&leaseback, fue un éxito y permitió a la Junta adquirir una valiosa experiencia en este tipo de negocios. Añaden que la operación se cerró por 74 millones de euros (30% de recursos propios de Agesa y el resto de financiación externa) y que hubo muchos inversores internacionales interesados. De igual modo, aseguran que hay mercado privado suficiente para colocar los 95 inmuebles —más de 350.000 metros cuadrados distribuidos por toda Andalucía— y que el montante de la operación será “muy significativo”.

El pasado 15 de junio la Junta adjudicó a BNP Paribas Real Estate el contrato para realizar el estudio y desarrollo de la citada operación de enajenación de los 95 inmuebles. Junto a la consultora inmobiliaria participan también la firma Deloitte y el despacho jurídico Clifford-Chance, según fuentes de la Junta, que afirman que la Administración solo pagará una pequeña cantidad a BNP por el estudio y que la operación se sufragará con las comisiones que paguen los compradores.

Sin embargo, las mismas fuentes señalan que aún se desconoce el precio total de la operación de venta, ni la renta que deberá pagar la Junta por el alquiler posterior de esos edificios, muchos de la Administración. La Consejería de Hacienda, encargada del proceso, está autorizada a firmar contratos de arrendamiento de hasta 35 años de duración. Y aunque podría existir una posibilidad de rescate o recompra, fuentes de la Junta indicaron que en principio se planea realizar una venta directa y, en todo caso, suscribir una reserva de derecho preferente de recompra de los inmuebles. La Junta pretende además que la venta se realice de forma conjunta, es decir, por el paquete completo de inmuebles, dado que así evitaría que se quedaran sin enajenar los inmuebles menos atractivos o que su precio se devaluase.