Argentina trata de arreglar el agujero negro de los alquileres

Hay pocos mercados en Argentina que sean tan opacos como el inmobiliario. La mayoría de propietarios no declara ante el fisco los ingresos procedentes del alquiler de sus inmuebles y las condiciones exigidas a los potenciales inquilinos de la vivienda son a menudo abusivas. A los españoles recién llegados les cuesta creer que el primer requisito exigido por las inmobiliarias sea una garantía propietaria, es decir, presentar el título de propiedad de un inmueble en la ciudad donde buscan casa. ¿Para qué querría alguien alquilar si ya tiene una vivienda?, se preguntan muchos. En caso de lograr superar este obstáculo, se presenta con frecuencia otra condición que también resulta extraña a los ojos de un extranjero: el pago mensual del alquiler debe hacerse en efectivo, aunque ambas partes acaben de firmar un contrato oficial de dos años. El Gobierno de Mauricio Macri ha anunciado una medida que permitirá a los locatarios sin propiedades desgravar hasta el 40% del alquiler y forzará así a declarar los contratos vigentes. Pero debido a la escasa oferta de alquiler y al hábito extendido de ocultar ingresos existe el riesgo de que la nueva normativa se vuelva en contra de los inquilinos y provoque un incremento aún mayor de los alquileres.

La reglamentación presentada por el Gobierno tendrá un impacto limitado. Podrán optar a la desgravación sólo aquellos inquilinos que no posean ninguna vivienda -ni siquiera parcialmente, por ejemplo, a medias con la expareja o dividida entre hermanos- y que paguen el impuesto a las Ganancias, que grava a los asalariados con sueldos mensuales superiores a 1.460 dólares. Afectará solo a 2 de cada 10 inquilinos, pero ha generado revuelo porque choca con la reticencia de muchos argentinos a pagar impuestos, escudados por el mal uso que el Estado hace de ellos. Desde la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) por el momento rechazan hacer declaraciones sobre cómo piensan vencer el recelo predominante.

"Lamentablemente es un tema cultural. En todas partes del mundo se debe tributar por el alquiler, pero acá lo común es no declararlo", admite Armando Caputo, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI). "Podemos discutir cuál debe ser el impuesto a pagar, si del 1%, del 10% o del 20%, pero no si pagarlo o no", agrega. "Acá siempre está la ley del que es más vivo y paga el último eslabón, en este caso el inquilino", dice Caputo. La normativa prevé que el denunciante sea el locatario, lo que complicará aún más su aplicación.

Incentivos para aumentar la oferta

De acuerdo a la legislación argentina vigente, blanquear el cobro de un alquiler de 500 dólares mensuales puede suponer para el propietario un desembolso de hasta 55 dólares cada 30 días si lo factura como monotributista (autónomo). Con la factura en la mano, el inquilino podrá desgravar un máximo de 70 dólares al mes. Para Caputo, la escasa diferencia juega en contra de los inquilinos, pero más aún la desigualdad vigente entre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario. "Argentina tiene un déficit habitacional importante y no es suficiente para cubrir las necesidades", expone. Coincide con él Tomás Beceyro, secretario letrado de la Unión Argentina de Inquilinos: "Hay poca oferta y mucha demanda. La relación entre propietarios e inquilinos está muy desproporcionada. El propietario impone las normas y las cláusulas y el inquilino las acepta". Beceyro aplaude la medida gubernamental, pero cree que debe ir acompañada de otras para tener éxito. Entre ellas, favorecer líneas de crédito para alquilar y para comprar vivienda y ofrecer beneficios impositivos para quienes renten inmuebles, ya que no son pocos quienes prefieren tenerlos vacíos, debido a las dificultades para expulsar al locatario si no paga.

Hace 15 años, una de cada cuatro familias en Buenos Aires alquilaba su vivienda. Según los últimos datos disponibles, ahora es una de cada tres, sin que la oferta haya aumentado de forma proporcional. Nadie sabe exactamente cuántas de las cerca de 350.000 propiedades en alquiler en la capital argentina no están declaradas al fisco, pero las estimaciones extraoficiales oscilan entre el 60% y el 90% del total. En el caso de los alquileres de temporada entre particulares, donde se cobra por días, semanas o meses, el mercado negro es cercano al 100%.

"Todo el mundo tiene que entender que hay que tributar. A medida que todos paguemos lo que corresponde, deberíamos pagar menos. Pero las autoridades también tienen que ofrecer más seguridad, mejor salud y educación, como pasa en los países donde se cobran muchos impuestos", opina Caputo. El optimismo del vicepresidente de Caphai contrasta con el escepticismo reinante en gran parte de la clase media, acostumbrada a pagar y cobrar en efectivo los alquileres para quedar fuera del radar del Estado. "Si no blanquearon antes los alquileres fue porque saben que lo va a pagar el más débil", dice Sebastián, quien puso en alquiler en negro su departamento monoambiente para poder acceder del mismo modo a otro de dos habitaciones. "Si falta oferta todo cambio va a ser a peor", augura otro inquilino. Transparentar el mercado de alquiler argentino parece una tarea ardua.