El laberinto financiero que atraviesan los promotores lastra los bienes disponibles

La falta de oferta está condicionando el mercado de la vivienda, con consecuencias dramáticas para los potenciales propietarios, que ven así limitadas sus posibilidades debido a unos precios que han superado incluso a los de la crisis de 2008.

Hay otro condicionante que influye en el contexto actual: las dificultades de financiación a las que se enfrentan los promotores, así como la falta de inversión. “Durante los últimos años se ha registrado un escaso dinamismo de los flujos de crédito al sector de la promoción y la construcción. La ratio del saldo vivo del crédito destinado a estas actividades en términos de PIB se sitúa sobre el 6%, y supone el nivel histórico más bajo en la serie disponible desde principios de los años noventa”, comenta Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín.

El experto detalla además cómo la forma en la que se desarrollan los proyectos está tensionando la situación. “La política habitual de riesgos de los bancos es conceder financiación a proyectos inmobiliarios en los que el promotor ha desembolsado con recursos propios la totalidad o una parte muy importante del suelo, mínimo del 50%. Las entidades financian obra y solicitan un número de preventas sobre plano de entre el 50% y el 70% de los pisos que se vayan a construir. Si la licencia se retrasa, las empresas tienen la necesidad de recurrir a los préstamos puente para la fase inicial, que se caracterizan por tener un interés superior”, desgrana Balado.

Demanda y rendimiento

Sobre la posición de los bancos, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, cuenta que “cada uno tiene su propio criterio de evaluación de riesgos” y que “en términos generales, siempre que la operación sea rentable y el producto esté en demanda, existe un acceso relativamente disponible al capital y a la financiación”. Ahora bien, “en comparación con etapas anteriores, lograr ese porcentaje óptimo es más complejo”, reconoce Campos. “Esto implica un mayor desembolso de capital por parte del promotor durante un periodo más largo, lo que limita su capacidad para invertir en otros proyectos y, por tanto, expandir su oferta de vivienda”, agrega.

La situación está abocando a la aparición de otros actores. “En los últimos años, el mercado de la promoción se ha caracterizado por una alta institucionalización y profesionalización. La entrada de fondos institucionales, aliándose con los principales promotores, ha contribuido a dicha profesionalización. Son varios los ejemplos: Aedas Castlelake, Oaktree Culmia, Orion Neinor. Con estas alianzas, los promotores han conseguido una fuente relevante de capital con la que han acometido ambiciosos planes de expansión, sobre todo en suelo y suelo en gestión, no financiable por la banca tradicional. Los márgenes de doble dígito conseguidos en la promoción inmobiliaria consiguen atraer a los fondos, que buscan diversificar sus estrategias y cumplir con su exigencia de retorno”, explica Patricia García de Ponga, head de living de CBRE.

Por otro lado, “están las promociones de vivienda en alquiler asequible, en las que al haber un riesgo comercial que se percibe casi nulo por parte de la banca, se están financiando en estructuras a largo plazo a unos costes de deuda por debajo del que supondría cualquier otro desarrollo inmobiliario”, agrega García de Ponga.

El boom del alquiler ha generado un escenario de financiación concreto. “El ICO está haciendo una campaña muy intensa para financiar directamente la promoción de vivienda asequible de alquiler, con unas condiciones generales muy correctas, tanto en plazos como en el tipo de interés”, explica Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña.

Roberto Campos confirma que se está produciendo “un aumento significativo de la financiación pública, especialmente en productos como el BTR asequible [build to rent, construcción para alquilar]. En los proyectos de colaboración público-privada esta financiación está muy presente, lo que facilita su desarrollo. Con su crecimiento, se espera que las entidades privadas se involucren más a medida que aumenten las oportunidades de rentabilidad y se afiance el modelo”.

Otro de los problemas que deben solucionarse para rebajar la presión del mercado es “la excesiva burocracia a la hora de generar suelo residencial para el mercado y la inseguridad jurídica que conduce a cambios radicales en los desarrollos, o su parálisis completa, que son la tónica general y explican la lentitud existente a la hora de construir viviendas. La raíz del problema se encuentra en la licencia urbanística, que actúa como pieza clave en el proceso de construcción y sirve de garantía a los promotores para obtener financiación”, especifica Balado.

Mientras, Roberto Campos apela a la necesidad de “apoyo financiero en el desarrollo de proyectos para vivienda, donde un ejemplo son los programas del ICO”. “La existencia de líneas de financiación accesibles y seguras independientemente de la tipología es crucial. La garantía de que estará disponible para los promotores brinda estabilidad y confianza para emprender nuevos proyectos, asegurando que haya un flujo continuo de desarrollo inmobiliario”, concluye.