Barullo normativo en un sector muy politizado

El precio de la vivienda lleva subiendo más de una década de forma consecutiva, y en 2024 experimentó su mayor incremento (8,4%) desde la crisis del ladrillo, según reflejan los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un año antes, en 2023, entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), que establece medidas para —en palabras del Gobierno— “aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda”. Con todo, para Alejandro Rosillo, doctor en Derecho y profesor del IEB, “el sector inmobiliario queda regulado por una profusa y compleja normativa que, teóricamente, protege a los diferentes actores involucrados, con especial énfasis en el arrendatario”, señala.

Así, como apunta Rosillo, entre otros ajustes la norma estableció un nuevo límite para los incrementos anuales de los alquileres —IRAV— fijado por el propio INE, que sustituye al IPC en los contratos firmados con posterioridad a su entrada en vigor. También destaca su artículo 16, que aborda la calificación de las viviendas de protección oficial, pero que fue anulado por el Tribunal Constitucional debido a la invasión de competencias autonómicas. De forma más reciente, se han presentado propuestas legislativas por parte del Ejecutivo que buscan modificar el régimen fiscal de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión), “condicionando las ventajas fiscales a la promoción de alquiler asequible y obligándolas a tributar al 25% en el impuesto sobre sociedades”, explica el profesor del IEB.

En opinión de Román Blanco, director de Promociones de Pryconsa, la normativa en vivienda “ha tomado un rumbo marcadamente intervencionista en los últimos años, pero lejos de resolver los problemas estructurales del sector ha generado mayor incertidumbre y rigidez”. En este sentido, señala las limitaciones establecidas por la ley de vivienda a los grandes tenedores y los controles sobre los precios del alquiler como culpables de desincentivar la inversión.

Asimismo, denuncia un incremento en la presión fiscal sobre la actividad promotora, poniendo como ejemplo el aumento de la plusvalía municipal (IIVTNU). Una reforma que “refuerza la injusta relación entre el perjuicio ocasionado por la dilatación de los plazos de tramitación urbanística y la concesión de licencias y el beneficio para las administraciones, responsables de dichos retrasos”. A lo anterior, Blanco añade otros dos cambios relevantes, como son el incremento de las exigencias del Código Técnico de la Edificación y la reducción de la jornada laboral, que “atrasan y encarecen la construcción de viviendas, incrementando el precio final para el comprador”, indica.

Inestabilidad política

Carlos Bardavío, socio responsable de real estate de KPMG en España, subraya que el sector inmobiliario se encuentra “en un contexto complicado”. Si bien varias de las mencionadas medidas aún no se han aprobado —como la modificación del régimen fiscal de las socimis y el incremento de las plusvalías—, “los anuncios en sí generan una inquietud notable que, en la práctica, aleja la inversión”, dice. Como prueba de la situación, Bardavío menciona el concurso para la construcción de 3.770 viviendas de alquiler asequible lanzado por Sareb el pasado mes de octubre —conocido como Proyecto Viena—, que ha resultado desierto.

En el caso concreto de las sociedades cotizadas, el portavoz de KPMG advierte de que, ante la evidente voluntad política de modificar su régimen fiscal, los inversores se están replanteando sus estrategias, con consecuencias para los proyectos de inversión y reconversión de activos. A largo plazo, Bardavío señala que “resulta difícil prever una tendencia clara, dada la inestabilidad política existente y el hecho de que cualquier medida requiere múltiples equilibrios entre fuerzas diversas”.

Un aspecto que corrobora François Carriere, director general de Coldwell Banker para España y Andorra, quien aclara que el ambiente de incertidumbre en el plano jurídico “dificulta la planificación a medio y largo plazo e influye en la toma de decisiones de los inversores”. En particular, dentro del segmento de la vivienda de lujo y a raíz de un nuevo marco “más riguroso en materia de transparencia y diligencia en las transacciones, que implica procesos más complejos”, se detecta una postura más cautelosa por parte de aquellos. A lo anterior añade el surgimiento de otros países europeos con marcos regulatorios más estables como alternativas interesantes. “Sin embargo, España sigue siendo un destino atractivo debido a su potencial de revalorización, la calidad de sus activos y su ubicación estratégica”, concluye Carriere.