Alta demanda para tan poco suelo

El acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional, aunque la realidad demuestra que alquilar o comprar un piso a un precio razonable es hoy una misión casi imposible. El Banco de España reconoce que el país sufre un déficit de 600.000 viviendas por un desajuste entre la oferta —escasa— y la demanda —enorme—. No es el único factor que explica esta cuestión tan compleja.

Los costes elevados de construcción, la insuficiente mano de obra cualificada, la falta de relevo generacional en el sector y el poco suelo disponible para la edificación hacen que en muchos municipios sea muy complicado lanzar nuevas promociones. Una de las principales conclusiones del informe Necesidad de suelo en España 2024, elaborado por la consultora Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), apunta a la “escasez de suelo finalista” —el que está listo para poder iniciar una promoción— como la principal causa que explica el desequilibrio tan profundo entre oferta y demanda. Esto se traduce en unos precios disparados que perjudican, sobre todo, a los colectivos más vulnerables.

Este mismo estudio advierte que el proceso de transformación del suelo desde su clasificación inicial como rústico hasta que está listo para edificar “puede tardar entre 10 y 15 años, o incluso más de 20”, lo que dificulta la generación de suelo urbanizable. “Es un proceso complejo y lento, que requiere la aprobación de numerosos trámites urbanísticos y la colaboración de diferentes administraciones públicas”, admite el presidente de APCEspaña, Xavier Vilajoana.

Según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), cada año se crea una media de 250.000 nuevos hogares. Si no se construyen más de 100.000 viviendas anuales, este déficit podría superar los 2,74 millones de viviendas en 2039, vaticinan los constructores. Para evitar este colapso, el sector propone varias medidas que incluyen una “reforma imprescindible” de la Ley del Suelo, que de momento está atascada. “Este bloqueo paraliza la construcción tanto de viviendas libres como de protección oficial”, lamenta Vilajoana.

También es necesario, prosiguen los promotores, agilizar la tramitación administrativa, incrementar la partida presupuestaria destinada a políticas de vivienda, impulsar la colaboración público-privada para construir inmuebles asequibles y revisar la fiscalidad. “El 25% del precio final de una vivienda son impuestos, por encima de los productos de lujo”, añaden en APCEspaña. A corto plazo, el sector aboga por conceder ayudas para la rehabilitación del stock existente, dar facilidades para la finalización de obras con la construcción paralizada y permitir los cambios de uso a residencial en parcelas dotacionales o comerciales que no se han desarrollado a lo largo de los años.

Un proceso complejo

Los expertos coinciden en que la complejidad de los procesos urbanísticos está detrás de la baja proporción de suelo finalista. Tampoco ayuda la lentitud de muchos municipios a la hora de gestionar los expedientes urbanísticos necesarios para obtener la licencia de obras. Algunos ayuntamientos carecen de los recursos suficientes para llevar a cabo estos trámites, por lo que se ralentiza aún más todo el procedimiento. Además, se suelen requerir numerosos informes, sobre todo medioambientales y económicos, antes de autorizar determinados proyectos. Esta burocracia conlleva unos plazos, que suelen ser largos.

La dificultad de llegar a acuerdos políticos en determinados consistorios es otra cuestión que ralentiza los avances en los desarrollos urbanos. “La posibilidad de que puedan surgir conflictos políticos y la necesidad de equilibrar la producción de suelo con la protección del medio ambiente ejercen de freno en el crecimiento urbanístico de los territorios”, argumenta Carles Amaro, profesor de Finanzas y Real Estate en la escuela de negocios Esade.

Son los municipios con mayor demanda de viviendas los que más padecen el problema: las ciudades de Valencia, Barcelona y Madrid —incluidas sus áreas metropolitanas— y algunas zonas turísticas de las islas Canarias. En el otro extremo se sitúan Cáceres, Ourense, Córdoba o Ciudad Real, donde los hogares crecen a menor ritmo que el número de viviendas nuevas.

Para la directora del Máster en Políticas de Suelo y Desarrollo Urbano Sostenible (UNED), Marta Lora, “más que suelo urbanizable, lo que falta es suelo urbanizado ya preparado” para sacar al mercado. Esta catedrática en Derecho Administrativo sostiene que una cosa es agilizar los procesos para urbanizar y edificar, y otra distinta es liberalizar suelo. “Ya hubo medidas liberalizadoras en 1998, 2001 y 2003, y los precios no bajaron, más bien ocurrió lo contrario”, recuerda. En su opinión, esta posibilidad no tiene demasiado sentido en el modelo urbanístico español, en el que las administraciones públicas planifican y los promotores ejecutan los planes.

Lora advierte de otro mensaje muy arraigado en la sociedad, que identifica los desarrollos urbanos con los pelotazos urbanísticos. Para combatir esas operaciones especulativas y bajo el paraguas de una supuesta mayor sostenibilidad, algunos ayuntamientos proponen desarrollos con bajísimas densidades y poco aprovechamiento. “Resulta que disponen de suficiente suelo urbanizable en el que pueden elevar la edificabilidad y así tener más vivienda, que es lo que hace falta, y lo que hacen es reducir la densidad con la excusa del pelotazo”, remacha.