El negocio de la futura Ciudad de la Justicia: la Comunidad cifra en más de 230 millones de euros el lucro de la empresa concesionaria

Todo está a la venta. Todo tiene un precio. Y todo forma parte de un gran negocio: la construcción y explotación de la futura Ciudad de la Justicia de Valdebebas durante 40 años, que dejará un beneficio de 231.231.963,64 euros en las cuentas de la adjudicataria, según el estudio de viabilidad del proyecto elaborado por el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso. Un negocio redondo en el que el concesionario no solo recibirá de la Administración un total de 2.105 millones en 40 años a cambio de gastarse 507 en las obras y de mantener los edificios y sufragar los servicios de limpieza, seguridad o atención al usuario. También tendrá a su disposición 10.000 metros cuadrados para cobrar el alquiler a las farmacias, estancos o restaurantes que se instalen en la infraestructura. Y podrá explotar un aparcamiento, un centro deportivo o una escuela infantil.

“El beneficio que obtenga el operador dependerá de la oferta presentada, con la reducción que oferte de la tarifa (anual) que soportará la Comunidad de Madrid, y de los ingresos que obtenga de la explotación de los usos asociados”, explica un portavoz de la consejería de Justicia sobre todos los negocios que podrá poner en marcha el concesionario. “(Los 231 millones) serían el lucro máximo a obtener por el adjudicatario siempre que se den las condiciones planteadas en el estudio de viabilidad y sin tener en cuenta la eventual baja que oferte”, precisa, abriendo la expectativa de que la Comunidad tenga que pagar menos de los entre 59 y 69 millones al año que recoge el documento. “(Los 231 millones) Son una estimación a la que obliga la ley, aunque hay innumerables variables económicas que pueden surgir a lo largo de la concesión”.

El Gobierno de Madrid sabe muy bien cuál puede ser el coste de esos imprevistos, puesto que el modelo de gestión concesional se ha convertido en un agujero negro presupuestario en la región, y en un problema potencial para los Ejecutivos del futuro.

Así se construyó la carretera M-45, que iba a costar 300 millones y superará los 2.000. Así se levantaron siete hospitales por los que ya se han pagado otros 2.000. Así se logró que circulara el deficitario metro ligero oeste. Y así se quiere impulsar ahora la Ciudad de la Justicia, que se inauguraría en 2026, y, sostiene la Comunidad, supondrá un ahorro con respecto a la situación actual (de 72 millones a 49 al año por los mismos servicios). Y los 18 edificios construidos pasarían a ser patrimonio público al terminar la concesión.

Aunque el Ejecutivo asegura que la inversión supondrá un riesgo operacional para quien la asuma, ya que pueden surgirle competidores en la zona (como un centro comercial), o haber menos demanda de la prevista por los servicios, su planteamiento está lleno de guiños para hacerla atractiva: desde los ingresos que obtendría el concesionario por la explotación de una guardería, un polideportivo, el alquiler de oficinas, o un párking (268 millones en los 40 años) a la revalorización de la aportación anual que haría la Comunidad (que según el estudio de viabilidad pasaría de 49 a 69 millones a lo largo de la concesión, para un total de más de 2.105, el 88,71% de los ingresos). Estos son los detalles.

• Un aparcamiento de 1.900 plazas: más de tres millones de euros de media al año. Esta infraestructura tendría la ventaja para el concesionario de que podría aprovechar las galerías ya construidas para los fallidos proyectos previos de la Ciudad de la Justicia. La Comunidad prevé que tenga 1.900 plazas, con una rotación diaria de 1.997 usuarios (729.079 al año). ¿El precio del bono mensual por aparcar junto a lo juzgados? 75 euros. Supondría el 6,02% de los ingresos para la empresa adjudicataria, que lograría 142.880.740,68 millones por este concepto durante los 40 años del acuerdo.
• 10.000 metros cuadrados para alquilar a terceros: más de un millón. El concesionario podrá arrendar espacios para que se instalen farmacias, estancos, restaurantes... Además, se estima la posibilidad de atraer a los colegios profesionales relacionados con el mundo del derecho. Sería el 2,12% del dinero que ingresaría el constructor de la Ciudad de la Justicia, aunque se prevé que aumente la cantidad por la evolución del mercado. “Respecto a la previsión de demanda, eso es, de ocupación, se ha estimado del 100% debido a que por la excepcional localización comercial que se tendrá, es previsible que siempre existan comerciantes de diferentes sectores interesados en implantarse en los mismos”, se lee en la documentación oficial, que cree que por esta vía se lograrían 50.230.604,77 millones en ingresos a lo largo de la concesión.
• Cafetería en el boulevard: 2.360.541,12. Sus menús abarcarían desde tostadas para desayunar (3,57 euros) a arroces para comer (11,49 euros), pasando por carnes (15,61) y pescados (13,22), según recoge un proyecto que también refleja el precio estimado de agua (1,82), cerveza (2,27)... Para maximizar esos ingresos, el centro abriría de lunes a domingo, y de 07.00 a 23.00, durante 363 días al año (todos menos el 24 y el 31 de diciembre). A esto se añadiría otra cafetería en el edificio de usos profesionales, por la que se estiman unos ingresos de 843.981,60 euros al año.
• Un centro deportivo con piscina: 2.182.236,96. Se estima que tendría 5.200 usuarios, y se pone el acento en los cursos a comercializar: musculación, aeróbic, Tai Chi, zumba, natación para bebés... Por ello contaría con piscina deportiva, piscina de enseñanza o sala de musculación.
• Una guardería con 126 niños: 515.400 “(Dada) la afluencia de personal laboral de la Administración que acudirá a la misma con carácter ordinario para ejercer su profesión se hace necesario la existencia de instalaciones que permitan conciliar la vida laboral con la familiar, se dimensiona el respectivo servicio de escuela infantil (privada)”, justifica la Comunidad sobre una escuela infantil con 126 plazas que abriría de 8.00 a 17.00 horas.
• 150 máquinas de comida y bebida. medio millón de euros. La Comunidad basa sus cálculos en cifras de la Asociación Nacional Española de Distribuidores Automáticos, “de cuyos resultados se extrae que cada máquina facturaría de manera mensual alrededor de 275 euros”. En total, se instalarían 150 a lo largo de la Ciudad de la Justicia, con una facturación mensual media de 3.300,24 euros. Esta rúbrica representa el 0.08% de los beneficios que prevé la Comunidad para el adjudicatario, y supondría 21.077.087,56 millones durante las cuatro décadas de vigencia de la concesión.

Por todo ello, en 2060, cuando un ciudadano acuda a la Ciudad de la Justicia por una citación judicial, podrá aparcar, comerse un sándwich, beberse una botella de agua y luego comprarse unas aspirinas. Aunque Díaz Ayuso ya no esté en política para entonces, convertida en un recuerdo de un pasado remoto, cada uno de esos gastos contribuirá a hacer frente a la factura que genere ahora su Gobierno. Sin embargo, la contribución anual directa de la Administración a la concesionaria seguirá siendo el corazón y la sangre de una operación urbanística y financiera gigantesca: supone el 88,71% de los ingresos previstos.

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