El 8% de los edificios de vivienda de Barcelona son fincas con un solo propietario

El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB) acaba de publicar un estudio que cuantifica los edificios plurifamiliares residenciales de la ciudad que pertenecen a un solo propietario, su distribución territorial, titularidad, antigüedad o estado de conservación. En total, son 4.757 fincas donde hay casi 74.000 viviendas (exactamente 73.842). En porcentajes, las cifras sitúan mejor: el 8,1% de los edificios de la ciudad son de propiedad única; y en el caso de los pisos, ascienden al 9,5% del total del parque residencial. En gran medida, los pisos de estas fincas son de alquiler.

El Observatorio ha realizado el estudio por encargo del Ayuntamiento de Barcelona, con el objetivo de conocer el estado y las necesidades de rehabilitación de estas fincas. La mayoría se ubica en el centro (Ciutat Vella y Eixample), pertenecen a personas físicas, se construyeron antes de 1940 y no tienen sistemas de aislamiento térmico (porque no era obligatorio por normativa cuando se levantaron).

Aleix Arcarons, codirector del O-HB explica que, desde el punto de vista de la rehabilitación, las fincas de propiedad única “tienen una gestión mucho más sencilla, porque hay una sola persona [o empresa] tomando decisiones”. “Cualquier operación es más fácil, desde poner al día una fachada o una cubierta, instalar ascensor o poner placas solares. Un factor importante cuando hay que pedir ayudas, como en el caso de los fondos Next Generation”, precisa. Tras los datos públicos del estudio, señala Arcarons, hay un mapeo de cada edificio que por protección de datos no se hace público, pero es útil para la administración para hacer un seguimiento del estado de la rehabilitación del parque residencial de la ciudad. “Si ya en general el parque está envejecido y hay poca rehabilitación; en el caso de estas fincas la conclusión es preocupante porque el 96% de estos edificios están construidos antes de que las normativas obligaran a realizar aislamiento térmico y las directivas europeas obligan a intervenir para ponerlos al día”. El estudio no utiliza la expresión “propiedad vertical” para referirse a los edificios de un solo propietario, porque también existen edificios con división horizontal cuyas viviendas pertenecen todas a un mismo dueño.

Otro valor que tienen estos datos, no explotado en este trabajo del Observatorio, sería analizar las dinámicas de compraventa de fincas que pertenecen a un solo propietario, operaciones de rehabilitación integral o cambios en la tipología de contratos de los alquileres (pasarlos a temporada, por ejemplo), situaciones que no analiza este trabajo pero que se están produciendo en Barcelona y que pueden impactar en los inquilinos de estas fincas.

Territorialmente, las fincas de un solo propietario se concentran en el centro de Barcelona. Un 30% de estos edificios están ubicados en el Eixample y un 22,3% son de Ciutat Vella. En estos dos distritos, los más céntricos y con el parque de vivienda más antiguo de la ciudad, los edificios que pertenecen a un único propietario son más de la mitad del total de fincas de vecinos. En distritos que antiguamente eran pueblos del pla de Barcelona, como Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi o Sants-Montjuïc, el porcentaje de fincas con un solo casero son entorno a un 10%. En Sant Martí y Horta-Guinardó se ubica un 5% de estas fincas. Y en cambio, barrios de construcción relativamente nueva y más periféricos (Ciutat Meridiana, Torre Baró, Trinitat Nova, Canyelles, Vall d’Hebron o Font d’en Fargas) no cuenan con ningún edificio de pisos de un solo propietario.

Por perfil del propietario de estas fincas, más de la mitad (53,3%, un total de 2.536 edificios) son personas físicas. Y casi un 40 (39,6%, 1.886 inmuebles) son empresas. Las dos tipologías de dueño, particulares y empresas, pues copan la inmensa mayoría de la titularidad. El resto, se lo reparten entre comunidades de propietarios (2,5%, 117 fincas), la administración pública (2%, 95 fincas), tercer sector (1,8%, 87 fincas) y otros (0,8%). Sea cual sea su condición jurídica, el 87,7% de los propietarios son legalmente grandes tenedores, porque tienen más de 10 viviendas en propiedad.

El objetivo del estudio del O-HB es conocer el estado de conservación de estas fincas, para saber qué potencial o necesidades tienen de rehabilitación. Vista su antigüedad, salta a la vista que es muy grande, porque el 96% de estos edificios son anteriores a las normativas donde se comenzaba a hablar de eficiencia energética o climatización (entre 1979 y 1980). Esto significa, por ejemplo, que se construyeron sin aislamiento térmico y con ventanas de mala calidad. De hecho, el 65,7% de las fincas de propiedad única se construyeron antes de 1940; el 30% entre 1941 y 1980. Y apenas un 3,8% de las fincas de propiedad únicas se construyeron de la década de los 80 del siglo pasado hacia la actualidad. Estas tienen aislamiento térmico en las fachadas, cubiertas y soleras (en la estructura de la base). “Los resultados señalan que las fincas de propiedad vertical son edificios energéticamente vulnerables. Por sus características constructivas es necesario aportar mucha energía útlil a sus sistemas de calefacción y refrigeración para que su interior alcance temperaturas de confort en invierno (entre 17 y 20 grados) o en verano (entre 25 y 27 grados).

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