Otra drástrica caída de precios

La actividad inmobiliaria en España sufre su cuarto año de depresión, sin que hasta el momento se hayan puesto en marcha las reacciones propias de un mercado recesivo. El mecanismo principal, esperado pero ausente, es una caída drástica de los precios de la vivienda para depurar el stock y permitir una nueva fase de construcción. Como advirtió Pedro Solbes en su día, cuando todavía el diagnóstico de la crisis no diferenciaba exactamente la calamidad financiera provocada por los bancos estadounidenses y sus hipotecas basura del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, cuanto más rápido y más intensamente caigan los precios, antes se recuperará el mercado. Pues bien, la realidad es que la construcción no se ha comportado como un mercado ágil. El ajuste se ha centrado en una reducción drástica de la nueva oferta, y el descenso de los precios, la variable decisiva en esta coyuntura, no llega al 22% en cuatro años, cuando eran necesarias caídas del orden del 50%.

Así pues, es notoria la incapacidad del mercado inmobiliario español para digerir el crash financiero y depurar el exceso de oferta. Las razones de esta inflexibilidad van desde la consideración de la vivienda como un bien de inversión que los ciudadanos se niegan a depreciar, en espera de tiempos mejores, hasta el depósito de activos del ladrillo en los balances bancarios, que las entidades de crédito, por motivos parecidos, tampoco deprecian. La lenta deglución de la burbuja inmobiliaria sitúa a las familias y particulares en una delicada situación económica, y a los bancos, en la diana de los mercados, con un riesgo de promotores que se aproxima a los 400.000 millones. La cuestión entonces es si la reforma financiera que propone el Gobierno contribuirá a acelerar la limpieza de stocks o si es una iniciativa inocua a estos efectos. La suposición de que será efectiva se fundamenta en que la cobertura de los activos inmobiliarios incitará a los responsables financieros a bajar los precios y dar salida a las viviendas en balances.

Pero los efectos de esa presión indirecta son dudosos. La cobertura solo es un elemento más en la decisión de una entidad sobre su cartera inmobiliaria. En el mejor de los casos, no será un efecto automático. La decisión de cada banco o caja dependerá de su situación exacta y variará según la calidad de cada activo. Puede decidir con facilidad desprenderse de los menos valorados y guardar, a la espera de una ventaja especulativa en el futuro, los más valiosos. Por tanto, es más prudente no esperar efectos intensos e inmediatos del Real Decreto Ley 2/2012 sobre saneamiento financiero. Solo es un paso más, y no demasiado decidido, en el camino emprendido por el Gobierno anterior para limpiar los balances del peso del ladrillo por el procedimiento de aumentar paulatinamente las provisiones y acabar así con las entidades zombies.

Las perspectivas para la vivienda siguen siendo malas. El factor principal de pesimismo sigue siendo el que ya se ha repetido hasta la saciedad desde 2009: la demanda de consumo permanece en una profunda depresión. Los ajustes presupuestarios, el aumento del paro y las bajadas de salarios no harán sino acentuarla. La conclusión es, necesariamente, que el mercado inmobiliario debe sufrir un nuevo ajuste de precios. Hay muy pocas soluciones más en el horizonte.