Chamartín agota Madrid

El paisaje del norte de Madrid tendrá, dentro de una o dos décadas, no cuatro hitos recortándose contra el cielo, sino hasta catorce. Alguno de ellos superará en quince plantas a las torres del Real Madrid. Serán los rascacielos de la Operación Chamartín, como se ha dado en llamar la Operación Prolongación de la Castellana de Madrid.

El Ayuntamiento prevé aprobar en el pleno de este mes el plan parcial, que es tanto como describir el diseño de este nuevo barrio de Madrid con el que se agota y maciza el territorio por el norte. Crecerá en torno a 2,6 nuevos kilómetros al norte de la Castellana, la arteria que divide Madrid de norte a sur, sobre 312 hectáreas, el mismo tamaño que todo el barrio de Ventas. La dimensión, ubicación y equipamiento de este desarrollo estrella le equipara con otros similares europeos, como el de La Défense de París, al que triplica en suelo bruto.

El nuevo barrio gravita sobre más densidad, el transporte público y la eficiencia energética

Y si el distrito de negocios La Défense lleva 40 años gestándose, aquí tampoco falta antigüedad.

El acuerdo entre el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad y el Ministerio, que han permitido en esta ocasión sacar adelante este proyecto iniciado en 1993, no es el primero, aunque parece el definitivo. En el gráfico pueden verse las viviendas proyectadas: 17.000, de las que 4.000 serán protegidas; los más de 500.000 metros de zonas verdes y de equipamientos, además de 165.000 para hoteles, y otros tantos para centros de negocio que competirán con las Cuatro Torres.

José María Ezquiaga, director del equipo de arquitectos redactor del plan parcial, destaca cuatro grandes diferencias respecto a versiones anteriores que, a la vez, definen el modelo de ciudad. "En primer lugar, gravita sobre el transporte público. Los edificios de oficinas rodean en forma de racimos las estaciones de metro y tren, con lo que se garantiza que quienes trabajen allí puedan acceder por transporte público. El 76% de la población estará a menos de 300 metros de la estación".

En segundo lugar, destaca la conectividad con los barrios del entorno: "Es respetuoso con el antiguo pueblo de Fuencarral, tiende puentes con él y el barrio de Las Tablas, que se diseñó dando la espalda al tren. Elimina barreras mediante túneles y puentes, y conecta incluso la Isla de Chamartín". El soterramiento de la playa de vías del tren (60 hectáreas) no es la única herida del tejido urbano que se cierra, si bien esta miniciudad que podría acoger 50.000 habitantes no será una nueva vía de penetración a Madrid desde la M-40 por el Norte.

El tercer elemento diferenciador es la vivienda protegida. Serán 4.000, más de las obligatorias, lo que supone renunciar a plusvalías por parte de Adif. El mayor propietario de suelo es esta sociedad pública heredera de Renfe. El Ministerio de Fomento, de quien depende prevé ir ampliando por fases la nueva estación que financiará con cargo a estos aprovechamientos urbanísticos liberados que le correspondan por el convenio acordado con la sociedad concesionaria Duch (Desarrollos Urbanísticos Chamartín).

Coyuntura desfavorable

Duch es una entidad privada constituida por el BBVA (72,5%) y Constructora San José (27,5%) que asume los costes de tramitación urbanística, la urbanización y el pago de las infraestructuras -metro incluido-, que dan servicio al resto de la ciudad.

La cuarta diferencia que subraya Ezquiaga es la ecológica. Cuando se acaben las viviendas -en torno a 2020- habrán entrado en vigor nuevas normas comunitarias exigentes en ahorro energético de los edificios, tendente al autoconsumo. Se contempla la posibilidad de que calefacción y refrigeración se centralicen por áreas y también el reciclaje del agua.

"Es una operación comparable solo con otras de grandes dimensiones, como la intervención en la zona central de los Docklands en Londres o La Défense de París. Su valor diferencial es la accesibilidad, por su ubicación estratégica respecto al área metropolitana", indica Ezquiaga. Para el arquitecto prolongar el centro urbano supone "aprovechar la ciudad, el transporte público y combatir la dispersión territorial, que es enemiga del buen urbanismo. Y en Madrid las grandes instituciones terciarias se van por falta de oferta de calidad y tamaño".

La densidad de edificación fijada en 1,05 m2/m2 -semejante al tramo anterior de La Castellana hasta el nudo norte- se modificó al alza igual que varias normativos, para que pueda autofinanciarse. Es decir, que las promociones paguen las infraestructuras que no asumen los particulares. En total la operación prevé unos 4.300 millones en este capítulo y unos 6.800 a invertir en edificación. Antes de cinco años debería acometerse el soterramiento de las vías del tren y el trazado de la Nueva Castellana, obras que no se pueden hacer por tramos y requerirán un importante desembolso. Por lo que se refiere a tramitación, Duch tiene que delimitar las unidades de ejecución, crear la junta o juntas de compensación y acometer el complejo proyecto de urbanización.

Este escenario futuro choca con la realidad. El sociólogo Jesús Leal alerta de que hay suelo vacante calificado para 90 años. A Chamartín le salvaría su excelente ubicación, pero el mercado está ausente. Un experto en suelo se lamenta de que han hecho los números con parámetros del pasado boom. "La operación se basaba en que los ingresos por el aprovechamiento lucrativo, viviendas, oficinas y comercios, absorbería el coste de las infraestructuras pero todo ha bajado un 50%".

En los barrios vecinos de Monte Carmelo o Las Tablas el metro cuadrado de suelo edificable que se vendía en 2.500 euros en 2005 y 2006, bajó a 1.000 en 2008. Y en la Prolongación de la Castellana se cerraron operaciones a 1.000 euros un metro cuadrado de suelo cuando ahora se ofrece por 200. No está nada claro la viabilidad para el resto de promotores privados que tendrán que afrontar un elevado coste de urbanización, si lo explotan de forma directa.

En cuanto a los inversores extranjeros, Cristina Calvo Ortega, socia del despacho jurídico Ashurst, explica que, hoy por hoy, apuestan por activos con inquilinos y descartan invertir en suelos o en promoción sin financiación. No ayudará nada que los reversionistas, según Antonio Vázquez de la Asociación No Abuso, están pendientes de un recurso de casación ante el Supremo. El tribunal empleará, al menos, dos años, que, como dice el tango, "no es nada", cuando de tramitación urbanística se trata.