La década de los alquileres imposibles

Cuando Miguel Murillo, madrileño de 27 años, decidió volver a la capital hace seis meses se dio de bruces con la realidad del mercado inmobiliario. Aunque lleva viviendo de manera independiente desde los 21, hasta ahora había tenido “suerte”. “Cuando tienes suerte es porque tiras de alguien conocido”, define a partir de su experiencia anterior, cuatro años en Barcelona alquilando habitación en el piso de una amiga. Pero eso se acabó al cambiar de trabajo y de ciudad. Este ingeniero aspira a comprar casa algún día, pero ahora mismo lo ve imposible porque la renta mensual consume buena parte de su sueldo: “Los precios suben más rápido que mis ahorros”, resume. Y los datos le dan la razón: desde 2016, los salarios han crecido en España en torno a un 24%, mientras que los arrendamientos que se anuncian en los portales inmobiliarios lo han hecho, de media, un 92%. Un decenio, en suma, de alquileres cada vez más imposibles.

La ley estatal de vivienda sitúa las “condiciones asequibles” de la vivienda en el 30% de los ingresos del hogar. Es decir, no destinar más de ese porcentaje a todo lo que supone la casa. Un cálculo aproximado (la norma habla de ingresos netos y contempla no solo el pago de la renta o hipoteca, sino de suministros básicos como agua o internet) apunta a 2016 como un momento clave en la encrucijada de la vivienda. En torno a ese año, un piso de tamaño mediano (80 metros cuadrados) comenzó a superar, según los precios de oferta de los portales, el 30% de un salario medio bruto. El año pasado se superó el 40%.

Pero ese camino hacia la inasequibilidad de los alquileres no ha sido lineal. En la serie se ven leves altibajos, que la economista Paloma Taltavull atribuye a ligeras mejoras por la subida del salario mínimo profesional. Porque lo que esta catedrática de la Universidad de Alicante tiene claro es que “el problema de accesibilidad a la vivienda no es solo un problema de altos alquileres, sino de bajos sueldos”. “Gran parte de los demandantes de alquiler no pueden comprar una propiedad, esta es una de las barreras que se encuentran desde la crisis financiera”, explica.

Y toda la demanda no satisfecha en la compra, alimentada por la continúa creación de nuevos hogares —con el chorro extra que ha supuesto en los últimos años la llegada de cientos de miles de personas del exterior para atender las necesidades del mercado laboral en una economía que crece muy por encima de sus semejantes— ha complicado más las cosas desde el punto de vista inmobiliario. “El cóctel está servido, y resulta en una aceleración brutal de los precios”, resume Taltavull.

La subida general que se observa en los datos de Fotocasa, del 92%, palidece al poner la lupa en algunas zonas. Entre las diez ciudades más pobladas de España, tres de ellas (Valencia, Alicante y Murcia) han visto duplicarse los precios que se piden por los arrendamientos desde 2016. Málaga queda cerca de esa marca (un 96% más) y en todas salvo Barcelona los importes han, como mínimo, multiplicado por dos el incremento salarial medio. En la capital catalana, la única de las diez urbes donde se aplican controles de precios conforme a la ley estatal, el incremento es menos abultado, pero partía de niveles muy altos y sigue siendo la más cara.

Que los alquileres discurran por un camino tan distinto al de los sueldos o el propio coste de la vida (el IPC general ha subido un 26,4% desde 2016) tiene consecuencias a la hora de buscar piso. “Detectamos una brecha cada vez más profunda entre las expectativas de los inquilinos y la realidad que ofrece el mercado”, asegura la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos. Los sondeos periódicos de mercado que realiza ese portal apuntan que un 46% de quienes viven de alquiler lo hacen por obligación, porque no pueden comprar. “Se trata de un fenómeno en aumento, que ha crecido ocho puntos porcentuales desde 2023”, completa Matos.

A eso se suman otras dificultades: un 30% de quienes buscan piso acaban arrendando una habitación porque no encuentran otra cosa, un 35% de los encuestados aseguran que no tienen suficiente dinero para la fianza y los gastos iniciales de un alquiler; y un 58% dicen tener dificultades para el pago mensual de la renta. Muchos de los indicadores que contempla el estudio demoscópico de Fotocasa han empeorado en los últimos años.

La “presión” de los inquilinos

La sensación, en definitiva, es que el alquiler se ha convertido en una carrera de obstáculos. Y algo muy parecido es lo que relata Juan Ángel Barajas, un estudiante mexicano de 28 años que actualmente cursa estudios de posgrado en Barcelona. Rentó una habitación por 615 euros, un precio que en su caso, al tener que convertir los pesos que le sustentan en euros, resultaba insostenible. A través de contactos personales, acaba de encontrar otra habitación por 450 euros. Pero solo se puede quedar dos meses. “Es como comprar tiempo”, describe, “sé que pronto tendré que volver a buscar y que eso conlleva un esfuerzo físico y emocional, que volverá la presión de encontrar piso”.

“Objetivamente, parece que hay mucha tensión a pesar de que los datos son controvertidos”, indica el economista José García Montalvo, quien matiza que los importes que ofrecen los portales son muy reactivos (es decir, se inflan en momentos de auge inmobiliario como este) mientras que el INE, que contempla todos los arrendamientos vigentes y no solo los nuevos, muestra precios más moderados (y más antiguos: el último dato disponible es de 2023). “Están pasando muchas cosas en el mercado, pero no solo en España y no en toda España sino en sitios concretos, como ocurre en Ámsterdam, Londres o Berlín”, agrega el catedrático de la Universitat Pompeu Fabra.

Eso le lleva a pensar que “las causas [del aumento de precios] tienen que ser comunes” a todas esas ciudades. Cita, entre otras, la mayor movilidad internacional, un proceso de urbanización que no se detiene (es decir, cada vez más gente queriendo vivir en los mismos sitios) o fenómenos como el de los pisos turísticos, que restan oferta residencial. “El atasco original siempre está en el mercado de alquiler: hay muchísima demanda y la oferta está como está”, sintetiza García Montalvo.

Más alejado de la ortodoxia económica, el investigador de economía política del CSIC Javier Gil, añade otro elemento al cóctel de causas. Cree, como otros, que hay una excesiva demanda sobre la vivienda para la oferta existente, pero matiza que “no solo por una demanda residencial, sino inversora”. “La fuerte rentabilidad del alquiler ha atraído mucha inversión al sector”, sostiene, “surgen negocios e infraestructuras que facilitan que en un mismo contexto se generen dinámicas que presionan al alza los precios porque hay muchos más actores que antes tratando de hacer negocio del alquiler”.

Su visión es próxima a la de los sindicatos de inquilinos. Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona, considera que “la vivienda se ha convertido en todo el mundo en uno de los bienes de inversión más rentables porque es un recurso básico que todo el mundo necesita para vivir, es escaso, y además el trabajo se concentra en ciudades”. A su denuncia suma otros aspectos, como que en España los contratos no se renueven automáticamente como en otros países, o la proliferación de arrendamientos de temporada para eludir la regulación básica. Y destaca que “si los precios suben es porque pueden subir, porque la ley aún lo permite en la gran mayoría del Estado” (es decir, donde no se declaran áreas tensionadas).

La visión por la parte de los caseros es radicalmente opuesta. Helena Beunza, presidenta de la asociación Asval —que agrupa junto con pequeños propietarios a algunos de los mayores tenedores de vivienda de España, como el fondo Blackstone—, se queja de que “seguimos con el discurso punitivo”. En lugar de eso, quien fuera secretaria general de Vivienda entre 2018 y 2020 pide “activar al propietario individual para que ponga su vivienda en alquiler, y sumar incentivos para que lo haga por debajo del precio de mercado”. “La falta de un parque de vivienda tanto público como asequible en España hace que la demanda que debería estar en esos segmentos acabe en el alquiler libre”, indica.

Soluciones a corto y largo plazo

Pero en la dicotomía entre regulación e incentivos que plantean los representantes de los inquilinos o los caseros, muchos expertos creen que no es obligatorio escoger. Hace falta todo lo que ayude en estos momentos. La base, cree el economista y exbanquero Ignacio Ezquiaga, es revertir la “escasez de vivienda en relación con la demanda”. Eso hace que parte de la solución pase por la construcción, pero esta “se ha convertido en un cuello de botella” por todas las capacidades que se perdieron tras el estallido de la burbuja de principios de siglo, que arrasó el sector promotor. Y, además, supone una salida “lenta” a la actual crisis de accesibilidad.

Mientras eso se resuelve, detalla Ezquiaga, el alquiler se ha convertido en “la variable de ajuste de todas las tensiones inmobiliarias”. Donde convergen todas las necesidades. Pero a la vez es un mercado minoritario en España con respecto a la mayoría de hogares que viven en casas en propiedad, y eso “hace más terrible la situación porque muchos no se enteran de lo que está pasando”. Visto desde el punto de vista de los remedios a aplicar, esto explicaría algunas resistencias ante medidas que no van al largo sino al corto plazo. Y que afectan a ciertos propietarios. Pero Ezquiaga defiende esas medidas: “Cuando ya se tiene una rentabilidad tremenda por tener tu piso de alquiler, no pasa nada porque se reduzca un poco”, zanja en defensa de los topes a las actualizaciones de precios que puso el Gobierno en plena escalada inflacionista (y que hoy ya no están vigentes).

La crisis de acceso a la vivienda es tal, que incluso en la ortodoxia académica surgen dudas: “La ley de vivienda fija precios y yo como economista estoy en contra, pero cuanto más tiempo pasa, más creo que sí puede ser una solución siempre que sea temporal y procurando no desestabilizar los mecanismos de mercado”, sostiene Taltavull, quien se define como “una defensora del mercado” pero describe la situación inmobiliaria actual como “un fallo de mercado muy grave”.

Mientras ese fallo se solventa, el tiempo pasa y aparecen nuevas señales de alarma. Se ve en la reaparición de asentamientos informales (caravanas, tiendas de campaña, chabolas) en la periferia de algunas ciudades, o en la elevada edad de emancipación de los jóvenes españoles. Murillo, el ingeniero madrileño de 27 años, divide a su grupo de amigos en dos. Están los que, como él, comparten piso. Y luego “los que aún viven con sus padres e hipotecan un poco su independencia a cambio de lograr una hipoteca antes”.

Él se resiste de momento a volver al hogar paterno. Paga 610 euros y gana algo más de 2.000, por debajo del límite teórico de asequibilidad del 30%. Pero es demasiado como para ahorrar lo que le gustaría y por eso busca algo más barato. “Últimamente he estado viendo cosas, pero con poca fe”, relata. “Lo que encuentro, y me descorazona mucho, son las mismas habitaciones que ya descarté hace seis meses. Y por las que valían 500 euros ahora piden 550”.