La construcción echa el freno y atasca la vivienda protegida

Construir vivienda, especialmente si es asequible, pasa por ser la respuesta del Gobierno para hacer frente a la crisis de acceso actual tras años de parálisis. Pero los últimos datos del Ministerio de Vivienda, publicados este jueves, están llenos de claroscuros. Por un lado, reconocen un pequeño impulso en la construcción entre los meses de enero y septiembre de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior: en este tiempo se inició la construcción de más viviendas que en los nueve primeros meses de 2024 (84.089 frente a 87.624). Pero, a la vez, el total de las casas que se finalizaron menguó (de 61.910 a 58.804). Y mientras, las viviendas de protección oficial (VPO) se mantuvieron prácticamente estables. Eso provocó que el porcentaje de este tipo de inmuebles sobre el total que se edifican aumentara en medio punto (del 11,3% al 11,8%). Una proporción que, pese a este empujón, todavía se queda muy lejos de las necesidades del mercado, según alertan varios expertos en el ecosistema inmobiliario.

“Veníamos de una década en la que el sector se había paralizado, y aunque las mejorías que se están dando últimamente sean pequeñas, son bienvenidas”, celebra Gema Gallardo, codirectora de Provivienda. El repaso a las estadísticas que recoge el Ministerio que dirige Isabel Rodríguez muestra que el impulso de 2024 en materia de vivienda protegida (las calificaciones definitivas crecieron un 62,4%, hasta 14.371), difícilmente se repetirá en 2025 (hasta septiembre suman 7.899 calificaciones).

“Estamos ante un problema de enorme envergadura, producto de haber paralizado prácticamente durante una década un sector que históricamente ha venido aportando mucho al país como es la construcción. Por eso no es tan fácil ahora movilizar todos los recursos que son necesarios para poner en marcha la maquinaria de nuevo”, analiza Gallardo. “Han desaparecido muchas promotoras, la mano de obra también se ha reducido porque se han dado muchas jubilaciones, y el sector atraviesa por una modernización que todavía no ha concluido”, añade.

“El aumento de la oferta tanto de vivienda libre como protegida es un comienzo para solventar los actuales tensionamientos de precios, pero aún queda mucho camino por recorrer”, advierte Cristina Arias, directora del servicio de Estudios de la tasadora Tinsa by Accumin. Según su visión, la solución al problema requiere de tiempo, y el déficit de vivienda necesaria en los principales polos de empleo y focos turísticos comprometerá la recuperación en estos lugares. “La ratio de esfuerzo tanto de compra como de alquiler también refleja una dificultad mayor de acceso a la vivienda para el hogar medio en estas zonas”, advierte.

Los resultados del tercer trimestre empañan la buena dinámica semestral que venía produciéndose en la primera mitad del año. En los primeros seis meses de 2025 se habían calificado tanto provisionalmente como definitivamente más viviendas protegidas que en el ecuador de 2024 (de 8.241 a 8.284, y de 4.760 a 5.857, respectivamente), lo que daba alas al Gobierno para difundir más contundentemente el mensaje de que la vivienda asequible estaba sentando las bases para agrandar su representatividad en el parque general de vivienda, que hoy se sitúa en el entorno del 3%.

“El problema de la VPO es que no se construye nada”, lamenta el asesor inmobiliario Iñaki Unsain. Esta ralentización, añade, se debe a las trabas burocráticas que existen para los promotores, desde la propia adquisición de los suelos para construir. “Los ayuntamientos no pueden especular con el precio. Porque eso hace que haya subastas que se quedan vacías”, explica. “Si el precio de la VPO sigue topado, o se bajan mucho los suelos, o nadie va a entrar a construir perdiendo dinero. Es necesario tejer acuerdos público-privados, porque hay muchos entes como los ayuntamientos que no disponen del personal y las herramientas necesarias para construir”, concluye.

Desde el Ministerio de Vivienda, en cambio, celebran los últimos resultados. Para ello, señalan que entre el cuarto trimestre de 2024 y el tercero de 2025 se han finalizado un total de 14.317 viviendas protegidas, lo que supone un incremento interanual del 30,1%. Y que, en este tiempo, dos de cada diez casas que se han empezado a construir han sido protegidas. Un 5% más que en el año anterior.

“Con estas cifras, 2025 consolida el impulso a la vivienda protegida en España, fruto del esfuerzo inversor acometido por el Gobierno, principalmente a través de los fondos Next Generation EU que reivindicó el presidente, Pedro Sánchez, tras la pandemia”, señalan. El organismo que canaliza desde hace unas semanas toda la política pública en materia de vivienda es Casa 47, que prevé el reacondicionamiento y la construcción de miles de casas para habilitar un parque público de alquiler asequible. Las viviendas que gestionará este ente serán protegidas a perpetuidad y con concesiones únicamente para alquiler que podrán alargarse hasta los 75 años.

Más alquiler

Las VPO destinadas al arrendamiento han ganado peso en los últimos años en detrimento de las que se dedican a la venta. Según los datos oficiales, en septiembre el 47,8% de las viviendas protegidas se destinaron al alquiler sin opción a compra, por un 38,4% que fueron dirigidas a la compra. Se trata del porcentaje más abultado en más de diez años. El Gobierno lleva años tratando de impulsar esta modalidad, o al menos que las viviendas protegidas que acaban en manos particulares no se puedan descalificar (es decir, que nunca puedan perder la condición de protegidas, con un precio máximo tasado).

Pese a ello, los expertos remarcan que el modelo está rodeado de incertidumbres. “El discurso con el que nace Casa 47 está lleno de buenas intenciones. Pero el problema es que todos estos anuncios después no se hacen”, incide Unsain. “Para convertirse en un instrumento útil deberá contribuir a la generación de suelo a bajo coste, dinamizar procesos y garantizar la creación y mantenimiento de un parque de vivienda asequible”, se suma Arias. “Estamos ante un problema tan complejo y multifactorial que este tipo de medidas son necesarias. Pero el problema es que hay que esperar mucho tiempo para ver si surten efecto”, remacha Gallardo.