José María Álvarez: “Las oficinas del centro de Madrid podrían convertirse en 20.000 pisos”

La reconversión de oficinas, despachos y consultas en pisos, sobre todo en Madrid, es una de las cuestiones que ocupa y preocupa a la Asociación Española de Oficinas (AEO), que este año celebra su 20 aniversario. “Hemos calculado una media de 250.000 metros cuadrados en los distritos centrales que podrían transformarse en unos 20.000 pisos”, afirma José María Álvarez (1950, Madrid) presidente desde 2013. Pone énfasis en el grado de eficiencia y sostenibilidad de estos inmuebles y en el papel dinamizador que tienen sobre la economía de España, un país que cuenta con 25 millones de metros cuadrados de oficinas de titularidad privada, el 80% concentrados en Madrid y Barcelona. Aun así, admite que se han cometido errores en el diseño de espacios con el único fin de ahorrar costes.

Pregunta. El sector sufrió un golpe duro con la pandemia. ¿Se ha recuperado la demanda?

Respuesta. Hubo una caída, como también la hubo en turismo, transporte aéreo o PIB. Fue una crisis tremenda, incluso más que la Gran Recesión de 2008 en algunos aspectos. Hoy, el mercado se aproxima a las cifras de 2019. La contratación, la tasa de disponibilidad y el volumen de inversión se están recuperando, y la vuelta a las oficinas supera el 70% de los empleados en modalidad presencial o híbrida.

P .¿Qué cifras manejan?

R. La contratación de oficinas en Madrid se estima en 600.000 metros cuadrados en 2025, lo que supone un incremento del 5% respecto a 2024. Está todavía por debajo de los 630.000 metros cuadrados de 2019, récord histórico desde 2007. En Barcelona, la estimación alcanza los 310.000 metros cuadrados, frente a los 399.000 de 2019.

P. En aquel momento se dijo que las oficinas iban a desaparecer. ¿Lo creyó?

R. Nunca lo pensé. Las oficinas iban a morir en 2020 y han resucitado. En 1919, durante la mal llamada “peste española”, también se anunciaba el fin de las ciudades y se decía que la gente iría al campo. Ni entonces ni ahora se ha producido. El ser humano es social; las ciudades siempre han sido el motor del desarrollo económico, social y cultural. Las oficinas siguen siendo espacios esenciales para la comunicación, la cooperación y la creatividad. El que hoy haya un modelo híbrido demuestra que la profecía era mentira.

P. No es muy partidario del teletrabajo...

R. Una cosa es que la tecnología nos ayude y complemente y otra es creer que una empresa se puede hacer a base de nómadas digitales. Lo más importante de las empresas siempre es su capital humano.

P. ¿Cree que la oficina se ha demonizado?

R. Sí. Algunos influencers intentan caracterizar la oficina como un espacio del pasado, pero esto no responde a la realidad. La oficina media en España incorpora elementos muy importantes de diseño e instalaciones, calidad del aire y ergonomía. Hay oficinas verdaderamente espectaculares, a las que te apetece ir a trabajar, con servicios de restauración, gimnasios y espacios agradables.

P. ¿Considera que acudir a la oficina mejora la productividad?

R. La convivencia tiende a mejorar la productividad porque los costes de comunicación son más ágiles y no olvidemos que España tiene un problema de productividad muy notable.

P. ¿No cree que ha habido un abuso del concepto de oficina abierta?

R. Sí, ha habido errores serios. Es verdad que se ha abusado de dos conceptos: la densificación y el open space. Ha habido una idea solo basada en costes, en meter más gente en menos metros cuadrados. Y eso que los costes de ocupación son muy poco importantes en términos relativos respecto a los costes salariales y financieros. Creo que ha habido mucho fundamentalismo. Además, una de las lecciones de la pandemia es que la hiperproximidad no es lo más aconsejable, pero no para el virus, sino para un catarro. Es un error reducir espacio porque no puedes redimensionar la oficina para un 80% de empleados; si un día hay un pico, la gente no tiene un sitio.

P. ¿Qué papel juega la oficina en la economía?

R. Creo que las oficinas son un dinamizador económico y su impacto económico, que ahora estamos estudiando, es una evidencia. Hay verdaderos iconos, como el Flatiron, en Nueva York, El The Gherkin, en la City, o Torre Picasso aquí.

P. ¿España perdió una oportunidad en el Brexit?

R. En aquel momento se tuvieron más ocurrencias que planes. España tiene ventajas competitivas, como la calidad de vida, para que las empresas se instalen aquí, por ejemplo, muchas farmacéuticas se lo están planteando. Además, las rentas son entre un 35% y un 40% más económicas que en ciudades como París o Londres. Madrid todavía tiene unos precios muy atractivos.

P. ¿Cómo puede España atraer a las empresas? ¿Han trasladado al Gobierno alguna propuesta?

R. Tenemos propuestas que vamos a plantear al Gobierno. Hay que analizar compensaciones en términos de edificabilidad o fiscales, como hace Irlanda, que haya un reconocimiento a quien invierte en construir y reformar edificios que son más eficientes. Es razonable pedirlo; hasta la fecha este esfuerzo lo está haciendo el sector privado en solitario y si comparas las viviendas con las oficinas no tienen nada que ver en cuanto a eficiencia energética y calidad constructiva y tecnológica.

P. La crisis de acceso a la vivienda es sangrante. ¿Es partidario de convertir en pisos las oficinas que están en edificios residenciales?

R. No es tema fácil ni trivial. En Madrid la media de los distritos centrales, como Retiro, Salamanca o Chamberí, está en torno a los 250.000 metros cuadrados de oficinas que están instaladas en edificios residenciales y que podrían reconvertirse en unos 20.000 pisos. En Barcelona, el problema es mucho menor. Estamos hablando de atraer empresas y eso significa atraer profesionales cualificados y sus familias. Estos señores van a demandar viviendas en sitios de calidad en el centro. No se trata de discriminar Carabanchel o los desarrollos del Sureste, pero un profesional prefiere vivir cerca del Retiro. Creemos que hay que racionalizar esto. Estamos a favor de la combinación de usos, pero con una competencia leal, de tal manera que se compita con las mismas reglas de juego, es decir, calidad, evacuación… Tenemos que colaborar con las Administraciones públicas para que lo que hoy son pisos sigan siendo pisos, porque no hay nada que transformar.

P. ¿Y qué hacemos con la notaría o el dentista?

R. Es verdad que habrá que desarrollar un producto de acuerdo con el nivel medio de estas oficinas, que no suelen ser muy grandes (notarios, gestorías, psicólogos …). Las tres Administraciones tienen múltiples edificios diseminados y creo que la racionalización y la consolidación de estos porfolios sería buena para los ciudadanos. Podrían vender edificios.