La altura del piso, el tipo de trabajo o el número de hijos: criterios que penalizan la concesión de una hipoteca

La grave crisis de la vivienda ha convencido a miles de ciudadanos de que hipotecarse —con permiso de la banca, que revisa mucho más que la solvencia económica— es la opción menos mala, ahora que la financiación sale más barata. Dicho de otro modo, el altísimo precio del alquiler y la falta de pisos disponibles están inclinando la balanza en favor de la propiedad para aquellos que en algún momento apostaron por el arrendamiento y el pago de rentas mensuales como solución vital.

En el primer semestre del año se firmaron 243.257 préstamos para comprar casa, un 25% más respecto al mismo periodo del año pasado y la cifra más alta desde 2011, recoge el INE. Solo en julio aumentaron un 25,8% interanual, según el Colegio de Registradores. Evidentemente, en este cómputo global no solo hay viviendas principales (para vivir), sino también secundarias (las que se compran para invertir), pero dan buena idea del bum hipotecario. Un análisis del portal inmobiliario Fotocasa revela que el 73% de los españoles activos en el mercado de la vivienda consideran que el precio actual del alquiler hace que compense más pagar una hipoteca que arrendar un inmueble. “Vuelve a coger fuerza el tradicional arraigo por la propiedad en España”, indica María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal.

No obstante, no todos los ciudadanos que barajan la idea de hipotecarse lo conseguirán. La banca mantiene la prudencia y no ha bajado la guardia en los criterios de concesión de estos productos. Es más, en el tercer trimestre del año hubo un ligero aumento en el rechazo de solicitudes, aunque todavía lejos del endurecimiento aplicado en 2022, según la Encuesta de Préstamos Bancarios del BCE.

Que una entidad acepte o deniegue el préstamo depende de multitud de factores. Algunos son de sobra conocidos: falta de ingresos suficientes, impagos anteriores o exceso de endeudamiento. “Es fundamental que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos netos. Además, es crucial contar con un fondo de emergencia para gastos imprevistos”, recuerdan en Caja Ingenieros.

Pero otros son completamente ignorados por la mayoría de los solicitantes, que nunca se terminan de enterar del motivo real de la denegación. La respuesta del banco se limita a indicar que el interesado no ha superado el scoring. Agencia Negociadora, intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España, gracias al contacto diario con las entidades financieras, desvela algunos de los factores que puntúan a la baja o directamente hacen inviable la operación. Sin ánimo de generalizar. “Motivos tan inesperados como trabajar en un sector considerado de riesgo, haber cambiado de domicilio con frecuencia, solicitar la compra de un inmueble entre familiares o la simple ubicación del piso pueden convertirse en auténticos escollos, generando desconcierto e incluso una cierta sensación de indefensión en quienes buscan financiación”, señala Pedro Javaloyes, portavoz de la compañía.

Una de estas realidades poco conocidas que afecta a solicitantes aparentemente solventes es la compraventa entre familiares directos. “El banco sospecha que podría haber pactos internos para inflar o maquillar el valor de la operación. Aunque legalmente se pueda hacer, lo miran con lupa. Lo mismo pasa con operaciones entre particulares sin agencia de por medio: se temen valores inflados o precios no de mercado”, explica la empresa intermediaria. Otro motivo que causa recelos en la banca son los pagos adelantados. “Algunos compradores, antes de tener la hipoteca aprobada, entregan al vendedor cantidades muy elevadas en efectivo o transferencias poco justificadas. Para el banco es una señal de alerta de que quizá quiera blanquear dinero o mover fondos no declarados”, añade Javaloyes.

También penalizan las tasaciones por debajo del precio de compra, aunque el comprador aporte la diferencia de su bolsillo. La entidad “interpreta que el activo tiene menos valor real y, en una ejecución, puede quedarse pillado”. Generan dudas las viviendas con una antigüedad considerable y sin rehabilitar, especialmente en áreas donde se penaliza la falta de reforma. Y los pisos fácilmente “ocupables”, como bajos con acceso directo desde la calle, los que tienen inquilinos en su interior y no han pactado el desalojo.

Tampoco gustan los ubicados en zonas conflictivas. Para los bancos, los barrios con alta concentración de pisos turísticos restan puntos por considerarse inestables para la convivencia. Miran con antipatía, y esto es más lógico, los que están en zonas inundables, próximas a cursos de agua sin canalización o cercanas a infraestructuras molestas, como cementerios, cárceles, estaciones eléctricas y polígonos industriales.

Hay ciertas profesiones o sectores que provocan rechazo, aunque el cliente tenga contrato fijo, según la Agencia Negociadora. Por ejemplo, la minería, imprenta y carbón, entre otras. Percibir parte del salario en B u obtener bonus no recurrentes genera desconfianza sobre la estabilidad de los ingresos. El banco percibe los cambios frecuentes de dirección declarada como inestabilidad. También los cambios recientes de trabajo (menos de 6-12 meses), aunque el nuevo puesto de trabajo sea mejor.

Cálculo del riesgo

Curioso es el asunto de las cargas familiares. Si son elevadas, por ejemplo, tres o más hijos, aunque los ingresos sean altos, se castiga. “Implica un nivel de gasto fijo muy alto. El banco calcula la ratio de endeudamiento frente a ingresos netos, y lo descuenta automáticamente. No es un tema personal, es matemática de riesgo”, cuenta Javaloyes.

Las entidades no son amigas de los inmuebles heredados sin aceptación formal de herencia, y los edificios sin cédula de habitabilidad o con problemas urbanísticos sin resolver. “Es vital confirmar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no tiene cargas previas (como una hipoteca anterior) que puedan retrasar o complicar la firma”, indican en Caja Ingenieros.

Los que consiguen pasar todos los filtros de la entidad tienen que decidir qué tipo de hipoteca quieren, una de las disyuntivas más importantes dada la duración del préstamo. La hipoteca fija ha consolidado su liderazgo frente a la variable dos años después de que el Euríbor no consiga bajar del 2% (en agosto subió al 2,114%). “Cuando el comprador ve que el Euríbor se estanca y que las cuotas pueden subir si elige una variable o mixta, lo lógico es que busque protegerse. La fija ofrece esa tranquilidad, con tipos de interés muy competitivos, en torno al 2% TIN e incluso por debajo en algunos casos”, declara Marcel Beyer, consejero delegado de iAhorro.